营销推广方案一、总体营销目标住宅建筑面积为15384㎡，总套数256套，在开盘后10个月内完成90%的销售率为总体销售目标，销售金额约1.1亿元（总额1.24亿）。物业类型时间节点可售套数套内面积成交均价成交金额去化率住宅开盘强销13984517800元/㎡6582万元50%持续热销8657358300元/㎡4760万元38%清盘3111988500元/㎡1018万元12%合计25615384㎡8000元/㎡1.24亿以上成交价格与去化比例，具体执行应根据2010年下半年市场环境走势而确定。二、营销策略1、推盘策略：“速战速决”，快速推盘，缩短销售时间，实现利润合理化。2、价格策略：“低开高走，控制节奏”，分三个价格阶段：建议开盘均价控制在7800元/平方米左右，其后小幅上涨200元/平方米，跃层销售套内均价控制在8000元/平方米左右，平层销售套内均价控制在8000—8500元/平方米之间，以全面提升项目产品价格。3、促销策略：首期以折扣、团购优惠等为促销手段，制造市场关注度，迅速积聚市场客户，实现利好销售。三、推广策略及执行细则1、推广策略从本案产品核心卖点：“商+住”结合来看，住宅产品主要突出：6米小跃、可变空间、魔幻户型、性价比高，同时居住与创业办公两相宜，这种创意来源暗线突出产品SOHO卖点。拔高项目形象，提升项目价值感，以不变应万变，不变的产品，可变的生活和想象！针对目前进行推广渠道窄、力度不强的现状，我们必须走差异化路线，特色十分重要，特色就是要体现出个性，特色就是优势，找出项目特色，才能在众多的小户楼盘项目推广中脱颖而出。因此，本案核心推广特色应抓住“变”字来延伸，在画面设计上应有所全新创新配合文字说明，全方位对本案做出诠释，拔高项目形象，因为，地段决定了项目战略眼光。“变”从“区间+时间+空间”来做阐述。2、执行细则□蓄势期【时间规划】2010年4-6月【时间进程安排】本营销阶段主要是完成销售前期的各项准备工作及推广方案的制定与实施，各种推广物料的设计、VI基础系统的设计，区域房地产市场调研报告等，逐步进入意向性客户登记阶段。【诉求点】主题推广语“魔幻天地因你而变”、形象导入、两江新区话题讨论、区域价值【媒体选择】网络：搜房网项目信息发布，搜房论坛话题炒作。【工作重点】A.LOGO、VI基础系统、各种广告物料道具、平面广告等设计B.销售中心与样板房的面积、分区布局的规划设计C.竞争楼盘调研，开盘方案的初步制作D.积累客户，意向性客户登记□蓄客造势期【时间规划】2010年7-9月【时间进程安排】本营销阶段为3个月时间，推广重点是按照开盘成交比例1：3进行蓄客，进行意向性客户登记，配合广告宣传发放VIP卡，数量为500张，预计开盘期销售目标139套。【诉求点】售房部开放、产品信息【媒体选择】报媒：重庆晨报、商报为主，新女报或渝报，以半版硬广+软文形式进行形象导入。围墙：项目形象导入，改善工地周边环境，提升项目品质感，起到导视作用。VIP卡发放：VIP卡优惠措施确定及办理发放。车内吊旗：开盘信息发布，线路选择149/465/133/125。其他辅助道具：DM单、折页、海报、手提袋、名片、纸杯、工号牌、服装。短信：售房部亮相、VIP卡办理、开盘消息等告知其他渠道：售房部包装、户模、沙盘由贵方确定。【活动安排】售房部开放巡展活动【工作重点】A.售房部装修完成，销售人员进场；B.完成开盘活动方案，活动广告公司的确定；C.完成销售道具的制作；D.完成相关合作单位联系，银行、物管等开盘前各种资料准备；E.完成VIP卡500张的发放及认购的销售目标□开盘强销期【时间规划】2010年10月—12月【时间进程安排】本营销阶段为3个月时间，推广重点是消化前期积累客户和VIP卡客户，达到139套签约率的销售目标，本阶段完成50%的销售目标。【诉求点】开盘信息、开盘劲销、热卖情况、房交会信息【媒体选择】报媒：重庆晨报、商报为主，开盘信息发布及开盘热卖，半版形式。短信：房交会、开盘、热销等消息等告知。车内吊旗：热销信息发布,线路选择149/465/133/125楼体LED：案名+电话（根据现场情况决定）导视效果【活动安排】开盘活动：舞台搭建所需物料和礼品等房交会活动【工作重点】A.完成强销期的各种持续广告推广的设计、制作和发布B.完成新增客户的积累，消化VIP卡客户C.完成签约154套的开盘强销期的阶段性销售目标D.完成活动营销方案，外拓团购，与公司和相关商家进行联合销售E.完成老带新优惠活动执行方案，形成口碑效应□持续热销期【时间规划】2011年1月-2011年3月【时间进程安排】本营销阶段为3个月时间，推广的重点是以完成38%的销售量为目标，约86套，在完成此目标后，住宅进入尾盘销售的同时进入写字楼蓄客阶段，进行写字楼意向性客户登记。【诉求点】持续销售信息、春节节日促销卖点。【媒体选择】短信：持续销售阶段信息夹报：产品卖点、投资卖点、销售持续信息围墙：画面更换、产品销售信息、下阶段写字楼引入【活动安排】巡展：继续蓄客及派单，江北商圈【工作重点】A.完成持续期的广告执行，报纸、楼体的设计、制作和发布B.完成写字楼销售进入预约登记的准备工作，积累客户C.完成本阶段38%的阶段性营销目标任务D.完成住宅尾盘销售执行促销活动方案□清盘期【时间规划】2011年4月-2011年6月【时间进程安排】此期间为住宅的尾盘销售时间，因为其中要包括项目写字楼开盘的启动阶段，所以此阶段是一个承上启下的衔接阶段。【诉求点】清盘信息、写字楼产品形象导入【工作重点】A.完成对前期未成交客户的再沟通和已成交客户的深度挖掘B.根据市场情况调整尾盘销售策略C.持续开展与业主、准业主的互动活动D.筹划并实施写字楼的开盘活动E.进行小范围的广告宣传策略正和地产机构2010年6月3日