雅居乐·剑桥郡项目分析数据篇项目基本数据1.发展商：雅居乐地产2．地理位置：番禺区南村镇草堂村地段3.项目定位：南中国顶级豪宅，高端人士的第一居所4.产品组合：别墅（联排和双拼）、多层电梯洋房、高层洋房5.规划图示：“北斗七星规划”，以地块内七座山峦为生态原型，借自北斗七星的灵感，设计了一条南北纵向的活水景观中轴线贯穿整个社区，将入口景观、主题水景、学校医院配套、绿化公园、风情商业街、六星级俱乐部、居住组团连为一体，如闪亮的七星点缀在版图之上。6.占地面积：62万㎡（约1000亩）7．建筑面积：139万㎡多层洋房8．总户数：10646（其中别墅100套）9.容积率：总体1.9，别墅和多层洋房0.810.建筑类别：双拼、多联别墅、多层及高层洋房11.设计团队：高层洋房建筑设计：香港AGC创智建筑师有限公司园林设计：BCA新加坡贝尔高林设计公司室内装修设计：梁志天、香港历高(NIKKO)物业管理：雅居乐物业（一级物业管理资质）别墅12.园林绿化：项目绿化率为35%，由新加坡BCA贝尔高林设计公司设计，将人性化的新锐设计理念融入园林之中，多层次的组团式设计，将江、山、岛屿景观以不同角度引入社区。项目通过静态的植物及其它的各种景观小品来体现休闲生活的居住状态，以及营土造坡，形成起伏的类自然式地状；利用坡地的高差造就空间分布的错落有致，使整个景观设计能令人获得愉悦的立体视觉效果。13.项目配套：6000㎡六星级国际文化中心，楼高三层，将建成一个至少拥有三个豪华影视厅、健身室、游泳馆、红酒雪茄屋、中西餐厅等多功能中央交流区，另有亲子室、练琴房和画廊，以及可供业主举办高端聚会交流、带舞台设计的开扬式宴厅场所；独创的社区带扶手电梯式商业mall长廊，沿中轴线分布在3.7万㎡街区上，全流线型设计，整体成熟后，将聚集综合超市、生活服务、高档餐饮、奢侈特色消费门店等；三个专属会所，其中泊爵组团独享4000㎡私家俱乐部，内设室内游泳馆、健身俱乐部、SPA、咖啡吧、阅览室、红酒雪茄吧、棋牌室、台球室等；东部主出入口，设一座由AGC原创的航站楼式三层巴士总站，蓝、白色风格，太空舱外形，建成后将引进多条公交、城际、空客快线，为业主前往火车站、机场及新城发展中心提供交通选择；沿项目东西两极，还将建设有一座大型肉菜生活超市，一个医疗保健服务综合大楼，并规划建有三所幼儿园、两个小学，拟建立公立学校及与国际名校合作创办高素质学校；另外，项目还规划修整临江大道，并修建两座主题山顶公园。竞争力篇项目SWOT分析雅居乐剑桥郡处于广州雅居乐花园东北部，紧邻规划地铁7号线，东临京珠高速公路，西端为南沙港快线，与大学城隔江相望，距离广州CBD中心珠江新城仅15分钟车程。项目总占地面积62万㎡，约1000亩，总建筑面积约139万㎡，绿化率35%，最大的优势是有1公里长的江岸线，三面环山。项目于09年11月以“泊爵”别墅组团启盘，总量100套，目前已销售过半。2010年正月初二，“滨爵”六层江景洋房对外开放样板房，总货量360套，首批约230套单位于2月27日公开发售。优势S劣势W?项目占地规模大；?楼盘定位较为高端，客户圈群较小；?倚靠珠江，与大学城隔江相望，拥有1公里长的?项目周边环境多为村落，配套短期内未能完善；江岸线；?项目北边将建一市政路，对“滨爵”组团临江楼?项目内有7座自然山峦，配合BCA园林设计，绿宇影响较大；化率高；?“滨爵”各楼宇间存视线干扰；?邻近规划地铁七号线，西临南沙港快速，东靠京?“泊爵”组团以联排别墅为主，以10联排为主，珠高速，交通便捷；最高多达14联，且楼距较小，住户私密性欠佳。?广州首创百万平米全环保、“全地下车库”社区；?配套超前规划，“自成一国”；?“金钥匙”管家服务体系，24小时智能化系统；?大部分单位南北朝向，通风和采光好；?发展商品牌号召力强。机会O威胁T?位于华南板块，紧邻番禺新城；?区位更理想的新光城市花园、招商金山谷、珊瑚湾?2010年广州亚运会即将召开，亚运城及番禺市政畔、星河湾海怡半岛陆续有新货推出；?亚运城即将推出，将对项目造成低价干扰；建设进入攻坚阶段，拉动区域发展；?2010年楼市政策走向不明朗。?教育、医疗、商业配套有优势；?江景资源及山景资源的不可复制性；?3.7万㎡商业规划提升项目价值。产品篇雅居乐剑桥郡共有三大产品类型，分别为别墅（多联和双拼）、多层电梯洋房、高层洋房。项目首期开发山麓别墅，二期推6层电梯江景洋房，三期为江景高层洋房。别墅：100套多层洋房：360套高层洋房：10186套目前山麓别墅和6层电梯洋房已经推出市场。一、“泊爵”别墅组团“泊爵”别墅组团位于项目地块的西南角，总货量共100套。在产品组合上，以联排别墅为主，组团容积率为0.8，总建筑面积5.1万㎡1。“泊爵”效果图户型及产品分布：单位：㎡户型类型户型数量数量比例建筑面积花园面积A1型别墅联排五房三厅2525%38094-237A2型别墅联排五房两厅22%307-35284A3型别墅联排五房两厅2626%345-35187-342A5型别墅联排五房两厅3333%313112-296B型别墅联排六房四厅66%49697-202C型别墅双拼七房三厅88%513330-413合计//100100%//数据来源：阳光家缘1穗规建证[2009]627号联排别墅，面积区间313-496㎡，以五房为主，共92套C型双拼别墅，七房三厅，面积513㎡，仅8套产品特征：?别墅类型为双拼和多联，并以多联排别墅为主；?联排别墅以8-10联为主，其中最高多达14联体，采光及住户私密性欠佳；?别墅产品共分六种户型，面积区间为313-513㎡，主力户型为五房两厅单位；?除面积最小的户型外，均预留电梯轿厢位；?建筑外立面全部采用灰度、平整、方直线条的简约手法，并采用平顶天台设计，采用天井、中空、内庭院、层层错开的露台、270°全落地玻璃观景墙等元素增加室内采光面。户型分析：A5型联排别墅总建筑面积309-315㎡，花园面积112-296㎡，带私家电梯负一层建筑面积：约58-82㎡首层建筑面积：约96㎡（赠送面积27-51㎡）（赠送面积27-51㎡）二层建筑面积：约99㎡三层建筑面积：约72㎡组团实景：C型双拼别墅?在设计上多采用挑高、下沉庭院、全采光地下层、露台、阳台、阁楼、天台等元素，实用率高；?8米中空客厅，前后庭院，多套房设计，室外游泳池，尽享尊贵；?双拼别墅和联排别墅建筑风格相近，易造成混淆；?楼距较近，且顶层通过女儿墙与相邻单位分离，私密性差。二、“滨爵”6层江景电梯洋房组团“滨爵”组团位于项目地块的西北角，西邻南沙港快线，北临珠江。组团采用双回环岛式设计，规划21栋楼宇，楼高均为6层（约20米），一梯两户或四户设计，组团容积率0.8，总建筑面积约9.88万㎡2，建筑密度约30%，楼距最窄处21米，最宽处约70米。组团总货量为360套，首批推出224套单位。“滨爵”效果图户型及产品分布：户型类型数量数量比例建筑面积(㎡)两房两厅平层205.56%106-190四房两厅平层32490.00%152-213五房三厅顶层复式164.44%348合计/360100%/数据来源：阳光家缘一线临江洋房，两梯两户，共80套；首层层高4.4米，190-213㎡两房、三房；二至四层层高3.2米，209-213㎡四房；五层为复式单位，348㎡五房，6米中空客厅，仅18套二线望江洋房，两梯四户，共276套；以152-168㎡四房为主，共264套；另有12套106㎡两房单位，均分布在首层产品特征：2穗规建证[2009]685号?5或6层电梯洋房，楼高约20米，一梯两户或四户设计；?产品以153-213㎡四房为主，每套单位至少双套房设计，设大观景阳台；?户型方正，南北对流，实用率达88%以上；?首层单位层高达4.4米，可进行阁楼改造，部分首层单位带地下室，可连通车库；?临江楼宇顶层设少量复式单位，面积348㎡四套房设计，6米中空客厅；?最大楼距约70米，部分楼宇楼距较小（20-30米）；?交楼标准为豪华装修，由香港梁志天设计，发展商方面未有具体报价，但引入汉斯格雅龙头、卡德维按摩浴缸、爱芭厨具、唯宝洁具等国外名牌产品。户型分析：四房两厅建筑面积约153-156㎡，套内面积135-137㎡?实用率达88%；?户型方正，动静分离；?各单元卧室存视线干扰。五房两厅建筑面积约209-213㎡，套内面积约180-184㎡?户型方正，南北对流双弧型观景阳台，北赏珠江，南望园林；?双套房设计，主卧带大浴室大衣帽间；?南侧L形阳台可改造成房间；?实用率达86%；?过道空间存浪费；?客卫位置靠内，影响户主私密性。组团实景：?组团外立面采用现代简约风格，在色彩运用上多采用米白色和绿色；?观景阳台流线型设计，以求实现景观最大化；?首层单位楼高4.4米，可改造成阁楼；?顶层为复式单位，4套房设计，带6米中空客厅。交楼标准：“滨爵”组团交楼标准为豪华装修，由香港名室内设计师梁志天操刀，具体标准发展商方面未有报价，但表示会超越雅居乐旗下任何一款洋房的装修标准。在装修配件运用上，引进了德国汉斯格雅（Hansgrohe）水龙头和洗浴设备、欧洲第一浴缸生厂商卡德维（Kaldwei）按摩浴缸、德国海福乐(Hafela)美式门锁和淋浴配件，厨房家电则有意大利爱芭(Elba)、松下(Panasonic)、西门子(Siemens)、博洛尼(Boloni)等国际一线品牌，在用材方面可媲美市区号称5、6千元/㎡的豪装。组团景观资源：“滨爵”组团位项目地块西北角，北临珠江，与大学城隔江相望。组团内部园林设计由BCA新加坡贝尔高林设计公司操刀，采用双回环式设