中国建筑股份有限公司投资委员会2009年10月16日议案名称：中建地产上海杨浦区新江湾城C6地块房地产开发项目主张单位：房地产事业部提交部门：投资管理部汇报要点汇报要点1宗地位置7收入预测2规划要点8效益分析3土地交付9资金安排4产品定位10风险分析5发展计划11评审结论６成本测算12建议宗地地理位置本案位新江湾城本案于上海外环线市杨浦杨五角场区的新中环线江湾城，该区浦内环线位于上火车站海市的小陆家嘴北部，区毗邻宝人民广场山区和虹口区，与浦东新区虹桥机场隔黄浦江相望。宗地地理位置新江湾城新江湾城位于杨浦轨区北部，中环和外道交环之间，靠近中环通10；毗邻五角场城市号五角场副中心副中心，轨道交通线中环线10号线沿淞沪路从其西侧穿过。新江湾城占地面积约9.45平方公里，拥内环线有上海中心城区未出让土地中最大的天然生态湿地。宗地地理位置C6地块位于整个新江湾城的中心区域，西侧为本案汉斯地块，南侧汉斯为仁恒地块，东仁恒侧和北侧均为待出让地块，位置极佳。地块四至西：政和路本案北：国秀路南：殷行路东：江湾城路用地性质：二类居住用地；拟用地面积12.171万平米；实际出让面积：11.452万平方米；容积率：1；规划建面：11.452万平方米；建筑高度：≤20米；绿地率：35%；建筑密度：≤25%；宗地情况（一）社区情况（一）社区情况与上海三大国际社区相比，从规划标准、环境资源，新江湾城具非常明显的优势;古北碧云联洋新江湾居住区绿化率绿化率70%总体绿化率50%绿化率——38%中心绿地5万㎡集中绿地20%集中绿化率21.3%首家通ISO1400原生态链物种环紧邻两大国宾馆国际环境认证，市境140万㎡的市绿肺环境条件，成型初期环境幽区内唯一达到国际，规划仅集中绿“世纪公园”静，市政绿化丰富空气质量一级标准地约90万㎡，水系的区域约40万㎡建设有生态走廊二期古北黄金城足球场、橄榄球、三大主题公园以景观设施道为城市标志性景场、高尔夫练习场——及国际游艇码头等观景观配套宗地情况（一）社区情况（一）社区情况从配套的现状来看，新江湾城的大型商业尚未投入使用，但后发优势比较明显.古北碧云联洋新江湾除复旦外、同济第一附建才中学联洋校区、中、上海音乐学院附中德威学校、中欧国际工商进才实验学校、刘诗昆、复旦科技园小学、本教育国际学校学院、协和国际学校、平音乐艺术幼儿园、东方溪路幼儿园、中福幼儿和双语学校幼儿园园等3所中学3所小学和7所幼儿园家乐福，百安居，体育休三个邻里中心，包含社家乐福、联洋新社区家乐福、多家闲购物中心区行政管理、日常商业生活市民中心、联洋青少年高星级酒店国际妇幼保健院、华山医服务、文化、卫生设施彩虹中心院等碧云路酒吧街，江枫路时商业商业氛围成熟大拇指广场14万㎡步行商业中心尚休闲街、世界美食城东方艺术中心、浦东生态展示馆、文化中心美格菲休闲运动中心、天文化中心、浦东图书馆公建网球中心、体育中心等大型公建主教堂、基督教堂、设施浦东新区展览馆宗地情况（二）周边环境（二）周边环境地块周边自然环境优美，人文气息浓郁，已经形成了较强的高端社区氛围。宗地情况（二）周边环境（二）周边环境宗地情况（三）交通及商业生活配套（三）交通及商业生活配套万达广场百联又一城M本案汉斯商业概念图项目周边路网清晰、交通便利；配套以教育机构为主，生活配套为汉斯商业和邻里中心；大型商业集中在3公里外M的五角场中环主干道上音附校同济一附中次干道支路1·0号线M站点五角场副中心宗地情况（四）宗地现状（四）宗地现状?宗地基本上达到净地标准，但尚不平整，内部有滩涂、小块湿地。?地表附着物为树木、杂草等天然植被。规划要点序号项目面积单位1出让面积11.45万平米2容积率13总建筑面积16.88万平方米3.1其中：地上11.45万平方米3.1.1地上可售住宅10.31万平方米商业（含托老3.1.21.14万平方米所及配套公建）3.2地下5.43万平方米土地获取投资中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院主体获取上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得方式土地价格建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证支付书》；方式2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》；3.按合同约定方式支付土地出让金；产品定位I空间II空间III空间IV空间产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花园式的纯别墅社区。产品定位目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区项目名物业类型占总容积率高端户型比例地建叠拼0.9-1180-220100%华润橡树湾231.6平层1.7-1.9150叠拼300以上39.60%仁恒5.46.51.2平层180-18640.60%九龙仓平层5.92101.7150-18080%:163-三房47%182:200-11.721.21.8四房28%汉斯平层240:295-复式2%360房型主力面积㎡配比针对竞品我方策略叠拼150-22085%高端平层产品：错位对联排280-35015%高端叠加产品抗，产品取胜产品定位单位：万平方米序号产品类型面积占比1联排1.5315%2叠拼8.7885%3合计10.31100%产品定位为高档联排、叠拼等类别墅产品发展计划开发期从2009年12月到2012年12月，节点安排如下：单位：平方米分期类型面积开盘时间第1期联排及部分叠拼51,5572010年10月第2期叠拼51,5332011年9月成本测算成本测算总成本单位成本序号成本科目（元/平方计算说明（万元）米）1土地成本324,37828,325包括土地出让金、契税2前期费用包括市政配套费、调研评估费、勘测5,153450设计费、三通一平费、规费及其他3建安成本包括住宅、地下工程、配套工程、配52,1724,556套设施及室外工程等4直接管理费监理费、招投标费、检测费、项目公4,164363.58司管理费、物业维修基金等5不可预见费1,690147.58按3-4项的3％考虑销售收入*2％及售楼处样板房相关6销售费用10,541920.42一年期贷款利率按5.31％考虑7财务费用26523.17合计398,36334,785收入预测单位售价总额序号成本科目（元/平米）（万元）1销售总收入——513,53555,0002其中：联排84,150叠45,000395,055拼4商业35,00030,7305车位20万/个3,600效益分析编号项目数值单位1销售收入51.35亿元2总投资39.84亿元3税前利润8.13亿元4税后利润6.08亿元5成本利润率15.27%6内部收益率24.08%资金安排1、自有资金34.03亿元2、项目银行贷款2.03亿元3、销售资金滚动3.78亿元合计39.84亿元风险与对策风险类别风险情况及应对措施政策风险风险情况:上海市房地产市场与宏观经济关联度较大，受政策及国际经济形势影响更大。目前上海市房地产市场反弹强劲，价格市场风险持续上升，从近期政府大量推出住宅用地以及调整动迁房限售期等举动来看，政府有可能出台调控政策。应对措施:及时了解政策动向，以便迅速对开发方案做出相应调整市场风险风险情况:从目前来看，上海等一线城市处于价升量跌的态势，价格有可能进入滞涨阶段，因此市场可能面临着盘整的风险应对措施:我方在进行该项目可行性研究时，已采取“成本打足、收入打紧”的稳健原则，对项目的未来售价采取了保守的增长预期。拆迁风险法律风险该项目是挂牌出让净地，法律风险较小。主要是研究好土地的挂牌公告及土地合同的补充条款。风险与对策风险类别风险情况及应对措施市场风险资金风险风险情况：该项目土地单价较高，总投资额较大，而且别墅类产品的销售速度相对普通住宅较慢，因此，若土地款支付后不能及时开发，该项目将存在一定的财务资金风险。应对措施：获得土地后及早开发，合理安排联排别墅与叠拼别墅的开发次序，控制好开发节奏，做到资金与开发进度相匹配；同时在地价款的支付上尽量争取延期支付管理风险风险情况:该项目将是中建地产在上海开发的首个别墅类高档楼盘，因而在此类产品开发方面相应的经验及相应的人才方面有待进一步积累和加强。应对措施:借鉴中建地产在其他区域开发类似产品的经验拆迁风险，同时向中海学习类似产品的开发，广泛征求各方的意见，做好产品设计和营销推广工作。建议以当前售价联排5.5万、叠拼4.5万元/平方米，且成本利润率(15.27%)和内部收益率(24.08%)两项指标均符合公司要求来衡量，拿地楼面价需控制在27,500元/平方米以内（不包含契税）。若以乐观售价联排5.83万、叠拼4.77万/平米，成本利润率15%推算，楼面价为29，420元/平方米；若以保守售价联排4.95万、叠拼4.05万/平米，0收益率推算，则楼面价为29,190元/平米。结论：在谨慎性原则下，我方拿地楼板价的上限范围为：27,500-29,420元/平方米，即总价上限范围为：31.5-33.69亿元。