谨呈：天津海景实业有限公司天津天津湾项湾项目目住宅策住宅策划报划报告告1目目录录?天津房地产市场概述?区域市场概述?认知天津湾?产品定位?营销推广2一、天津房地产市场概述3天津土地市场成交概况截止截止20102010年一季度，天津市土地供应总量年一季度，天津市土地供应总量19221922万平方米，与万平方米，与20092009年第四季度供年第四季度供应量相比，土地供应环比大幅提升。天津市政府在今年第一季度土地供应量与近一两年来应量相比，土地供应环比大幅提升。天津市政府在今年第一季度土地供应量与近一两年来相比仅次于相比仅次于20092009年第一、三季度供应量。年第一、三季度供应量。4天津房地产市场成交概况区域成交套数成交面积（万M2）平均价格成交额(万元)市区874988.41142061256052.79郊县33540346.3477272676201.36合计42289434.7590453932254.1520102010年上半年全市商品住宅共成交年上半年全市商品住宅共成交4228942289套，成交面积为套，成交面积为434.75434.75万平米。其中市内六区成交万平米。其中市内六区成交88.4188.41万平米，占万平米，占20.34%20.34%，郊县成交，郊县成交346.34346.34万平米，占万平米，占79.66%79.66%。全市成交额。全市成交额393.23393.23亿元，市内六亿元，市内六区成交额区成交额125.61125.61亿元，占全市的亿元，占全市的31.94%31.94%，郊县成交额，郊县成交额267.62267.62亿元，占亿元，占68.06%68.06%。全市成交均价。全市成交均价90459045元元//平米，市内六区均价为平米，市内六区均价为1420614206元元//平米，郊县成交均价为平米，郊县成交均价为77277727元元//平米。平米。5新政前后全市成交走势120010008006004002000市内6区环城4区滨海4区远郊5区4.6-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.305.31-6.66.7-6.136.14-6.206.21-6.276.28-7.47.5-7.117.12-7.187月份天津楼市走势持续低迷，成交连续3月走低，除远郊五区外，其它区域的成交量均连续萎缩，成交量平均为新政前水平的40%左右。6月份天津新建商品住宅共成交4663套，成交面积50.5万平米，环比下降了20.5%；中心城区共成交新建商品住宅694套，成交面积7.4万平方米，环比下降了10.3%；环城四区新建商品住宅共成交1477套，成交面积17万平米，环比上涨了5.2%。远郊区县新建商品住宅共成交1825套，成交面积19.73万平米，环比下降了38.4%。滨海新区共成交新建商品住宅667套，成交面积6.3万平米，环比下降了10.1%。66新政前后全市成交走势200001500010000500004.6-4.12-4.19-4.26-5.3-5.10-5.17-5.24-5.31-6.7-6.14-6.21-6.28-7.5-7.12-4.114.184.255.25.95.165.235.306.66.136.206.277.47.117.18市内6区153491503514733143161410314930135121440414179150931437614242143911785916856环城4区925096399080917792728773876591959180115451160899381064399939850滨海4区110651049396359712983788497915101997418843489248383101411181214306远郊5区539155485895608763525560614164905808571660366000578469385870市内6区环城4区滨海4区远郊5区随着环城四区高端别墅的开盘，拉升了区域成交单价，总体来说由于买卖双方均有较强的观望心态，目前仍处于博弈僵持阶段。6月份天津新建商品住宅成交均价为8958元/平米，环比上涨了10.1%；中心城区共成交新建商品住宅成交均价为14373元/平米，环比上涨了0.4%；环城四区新建商品住宅成交均价为10448元/平米，环比上涨了15.2%；远郊区县新建商品住宅成交均价为5858元/平米，环比下降了1.1%。；滨海新区共成交新建商品住宅成交均价为8276元/平米，环比下降了6.4%。77天津市房地产政策环境分析及预测本市公布的“津十条”“着力点不在于价格，而在于调整供给结构。”从建设用地，到普通商品房供应、保障房建设等内容都旨在对本市房地产市场供给方面做出调整，同时稳定目前市场状况。“供应的调整对于房地产市场的影响一般需要经过一段时间才能显现，因此对现实价格产生作用也是中长期的，不能马上起到抑制作用。”但长期来看有市场恶化的可能。88市场环境分析及预测—竞争项目政策前后成交对比我们将以下这些项目列为天津湾的竞品项目2010年1-6月各项目签约情况对比400套30020010001月2月3月4月5月6月仁恒海河广场106132240212津门津塔2714373478富力津门湖231221611446111万达广场1521553701135428富裕双钻36101557?各个项目均在3月有成交的高峰，主要是春节过后的结构性上涨?4月新政出台后，各项目的成交呈直线下降?万达广场及津门湖较低的价格水平使其保持一定成交量99市场环境分析及预测——竞争项目政策前后成交对比?津门津塔成交价格居首位，但较高的货值也致使成交量处于低位?新政出台后，富力津门湖及富裕双钻成交价有叫为明显的下滑，其他各项目价格波动不明显1010市场环境分析及预测项目名称目前报价均价5月认购6月认购最新成交均价现推货量已签约量现存量26000203442.8㎡179243.52㎡24199.28㎡仁恒海河广场0套20套26822（含2500精装）（933套）（642套）（291套）14500（含2000精460470.1㎡389844㎡（277670626.6㎡（709富力津门湖33套60套13198装）（3485套）套）套）28000/31000（含163211.5㎡134123㎡（94429088㎡（149环球金融中心4套5套26187精装5000）（1093套）套）套）住宅19000（毛住宅1922082914.9㎡79227㎡（488富裕双钻5套7套3687㎡（40套）坯）公寓15000公寓14020（528套）套）236022.4㎡144054㎡（128391968.84㎡万达广场14000（毛坯）23套27套15916(公寓）（1549套）套）（266套）渤海明珠16500（毛坯）19套17160000069637㎡20000-26000（毛博轩园0套150220000030017㎡坯）红星国际未开盘0套0000约200000㎡?从天津湾项目所处的竞品环境来看，目前周边市场存量将近60万平米，加之未开盘的红星国际，这些项目后期势必会增加推售力度，竞争激烈。?富力津门湖成交相对较多是由于价格较新政前下降近4000元，并且进行了大规模推广；而仁恒、环球金融中心等项目未进行推广的项目成交急剧下降。1111天津房地产市场概述：五大板块分布目前天津房地产供应较集中的重点板块为：地铁一号线沿线板块海河沿岸板块梅江板块水上板块老城厢板块地铁板块——地铁1号线沿线及地铁上盖楼盘梅江板块——位于天津南部，从03年开使发展，是天津高端楼盘聚集地，名副其实的“富人区”。水上板块——位于天津西南部隶属于南开区，区内有水上公园、天塔、奥体中心等丰富的自然、人文资源老城厢板块——泛指由东、南、西、北马路四条道路所围成的中心区域及其南、北的部分辐射区域海河板块——海河板块泛指海河开发改造沿线区域，产品覆盖面较广，项目多以各节点为中心分散布局。12天津房地产市场概述：地铁一号线板块?价格区间：9000-22000元/平方米?板块特点：住宅与商业设施混合开发，地铁开通带来的经济效益显而易见，但对于居住者而言，地铁运营带来交通便捷性的同时也会影响居住的私密性?板块核心价值：便捷的交通优势、楼盘升值潜力巨大。?发展问题：周边巨大的人口流量，会增加项目周边环境及交通压力。?代表项目：宝翠花都、复兴之门、天津中心、世纪都会、富力城、博轩园、上品、宝利国际广场等?产品类型：中高端住宅及部分商业商务项目13天津房地产市场概述：梅江板块?价格区间：9500-16000元/平方米?板块特点：良好的生态环境，大规模居住集群?板块核心价值：区域提升，生态居住?发展问题：居住规模庞大，相对商业配套设施不完善，居住氛围欠缺。?代表项目：海逸长洲、水岸公馆、江胜天鹅湖、喜年广场、弘泽印象、世纪梧桐公寓、华夏津典、富力津门湖等?产品类型：高端住宅14天津房地产市场概述：水上板块?价格区间：9000-17000元/平方米?板块特点：产品主要以高层为主，土地的稀缺使得项目容积率提高，但同时也保持了较高的绿化率，?项目档次属于高档?板块核心价值：奥运文化，人文景观，成熟配套?发展问题：结合奥运，借助奥运但不应拘泥于奥运，最终应通过其自身优势，挖掘更多的价值可增长点?代表项目：时代奥城、八栋小洋楼、中海御湖瀚苑、招商钻石山、海天国际公寓、荷兰墅等15天津房地产市场概述：老城厢板块?价格区间：18000-24000元/