淮安樱花路项目发展思考瑞尔特房地产机构二OO九年四月瑞尔特顾问机构本报告是严格保密的。1前言承蒙贵司信任，邀请我司参与淮安项目的工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！本次提案主要是着重分析淮安房地产市场及区域房地产市场现状，找出符合本项目的发展方向和产品核心竞争力，为项目的定位、设计规划提供必要的技术支持。瑞尔特顾问机构2目　录一、项目认知二、宏观环境三、市场环境四、区域竞争五、核心竞争力瑞尔特顾问机构3■1知己土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。瑞尔特顾问机构4项目位置淮阴区樱花路，距新CBD中心约2公里，为新崛起之生活区。海爱农贸市场琴国华·御锦园本项目益兴·名人湾古黄河风光带香格里拉国际花园万达广场CBD钵池山公园项目位于淮安市淮阴区樱花路，距离CBD中心约2公里，距古黄河不足0.5公里，钵池山公园约1公里，是新崛起的生活居住区。瑞尔特顾问机构5地块现状L型地形给将来规划设计带来不小的难度。黄河东路本项目南沈昌阳路路樱花路项目地块平整，但周边楼盘竞争激烈，无资源优势。瑞尔特顾问机构6周边配套地块周边配套匮乏，生活交通不便利。农贸市场双和小学软长征小学件园市政广场代征用地莫泰168宗地周边配套匮乏，交通不便（仅有23W和19W经过）；新长征小学为项目直入学校，30亩市政广场为项目量身定做。瑞尔特顾问机构7经济指标总建面146744.62㎡，在区域内并无规模优势。项目CAD图建设用地面积66702.1平方米容积率≤2.2建筑密度≤30%绿地率≥30%用地性质商、住用地（商用地比例不超100建筑限高米20%）瑞尔特顾问机构本报告是严格保密的。8优势瑞尔特顾问机构本报告是严格保密的。9劣势瑞尔特顾问机构10宗地结论尚未雕琢的蓝田璞玉?地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎?产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值环境条件30亩量身定做的市民广场为项目提供不可多得的休闲环境学区条件地块条件直升新长征小学，为地形局限大，未来项目提供了较好的学社区规划难度大区价值交通条件区位条件所在区域为新兴生目前道路交通较活区,区域具有较差,难以满足出行大潜力便利的需要经济指标商业配套条件低廉的土地价格，为产品周边商业配套少，距离打造预留了价格空间大型商业配套较远瑞尔特顾问机构11宗地思考需要我们思考和面对的问题瑞尔特顾问机构12宗地思考我们先且不妄下结论，回到市场上去，从分析整体市场态势、宏观环境，到项目周边区域房地产市场发展的状况与趋势，寻找机会、规避风险。也许，能从中找到我们需要的答案。瑞尔特顾问机构13■2观我们将城通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。瑞尔特顾问机构14城市解读处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越。淮安位于江苏北部，北接连云港市，东徐州毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，在全国地理位置上起着承南启北的作用，能较快地向全国辐射延伸，地理区位条件优南京越。上海瑞尔特顾问机构15城市解读交通便利，能迅速到达各大城市2、交通状况高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。高速公路网铁路交通网铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大飞机型城市，连接腹地和沿海。航线淮安网水运航空交通：京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着南京淮安民航机场的建设，更将使淮上海安拥有飞速发展的广阔空间。瑞尔特顾问机构16城市解读一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城3、城市规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。主城区开发区淮安城市的特点：“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高老城区速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。瑞尔特顾问机构17城市解读主城行政区划分为四个区，项目所处区域为淮阴区。淮阴区：处于长江三角经济圈的大外环上，地处淮安市的西北部，是江苏南北淮阴区交汇的中心，南临全国五大淡水湖之一的洪泽湖。全区85万人口，区域面积本案1264平方公里。开发区清河区：地处淮安市的中心，是淮安市委、市政府所在地，是全市政治、交通清浦区、经济、文化中心。全区下辖七个办事处，面积39.6平方公里，人口30万。清浦区：位于淮安的主城区，总面积296平开发区：紧依老市区东侧，位于淮安城区未来方米公里。清浦区地理位置比较优越，水陆发展的中心区域。东接楚州区，西邻清河区，交汇，交通便捷。徐淮、宁连、京沪、同三南与清浦区隔河相望，北与淮阴区接壤；京沪、淮盐等五条高速公路交汇于区内。京杭大高速公路与京杭大运河把开发区相挟，同三高运河、淮河、盐河三水相交，成为连接中国速、宁连高速在开发区内交汇；沿海交通大动南北的黄金水道。脉新长铁路淮安站和淮安新港码头均在开发区境内。瑞尔特顾问机构18宏观经济城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。1、淮安近年来GDP情况及增长比较19%数据来源：淮安统计局如图显示：近六年来淮安GDP逐年快速增长，近3年来平均每年增速更是超过15%，高于全省平均增速。08年淮安以19%的经济增长速度创造了近3年来的最好成绩。因此经济发展的良好态势为房地产业发展提供有利的支持。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展瑞尔特顾问机构本报告是严格保密的。19宏观经济人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段2、淮安近年来人均GDP情况及增长率比较19000数据来源：淮安统计局根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段：发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美800-10001000-40004000-80008000以上元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展，单纯数量快速发展，以数量为主，平稳发展以质量为主发展特征缓慢发展综合发展型型数量和质量并重数量和质量并重瑞尔特顾问机构本报告是严格保密的。20宏观经济经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。3、淮安近年来财政收支情况38.2%数据来源：淮安统计局如图显示：淮安近几年来在GDP高速增长的情况下，财政收入也保持高速稳定增长。淮安财政税收每年保持17%以上的增速，特别是近两年增速达30%以上。体现了淮安近年来经济发展势头迅猛，人民收入逐步提高。瑞尔特顾问机构本报告是严格保密的。21人均可支配收入突破14000元大关，市民将具备更强的消费能力宏观经济。4、淮安近年来城镇人均可支配收入14007数据来源：淮安统计局如图显示：2003年以来淮安人均可支配收入大幅增加，近三年来平均增速达到15%以上。随着人可支配收入的增加，人们的消费习惯将发生变化，为生活消费提供了基础保障。瑞尔特顾问机构本报告是严格保密的。22宏观经济随着收入的增加，大量的消费需求被释放。5、淮安近年来社会消费品零售总额及增长率38.8%数据来源：淮安统计局如图显示：近年来淮安市消费市场稳中趋活，近几年保持较快的增长，2008年淮安社会消费品零售总额增幅达38.8%。人们的消费习惯大幅改变，潜在消费需求大量释放。瑞尔特顾问机构本报告是严格保密的。23宏观经济固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力6、淮安近年来社会固定投资及增长率30%数据来源：淮安统计局如图显示：淮安近3年社会固定资产投资高速发展，平均增速达30%以上。重大工程纷纷动工或竣工，掀开了淮安城市建设的序幕，将大大刺激消费需求的释放，瑞尔特顾问机构本报告是严格保密的。24宏观经济7、小结与房地产呈正相关的宏观经济，一直以来健康稳定发展，预计未来几年将为房地产发展提供为房地产发展提供了良好了良好的经济环境的经济环境继续保持两位数的增长速度随着城市化的提高、人口规模的增长以及居民可支配收入的提高后，人们为房地产发展提供广为房地产发展提供广阔阔的的消费消费空间空间在居住方面表现为对量的需求增加的同时，在质的方面也急剧提升瑞尔特顾问机构25■3看我们将通过对市宏观市场的发展研究摸清市场规律，找寻项目发展的契机点。瑞尔特顾问机构26房地产市场房地产市场特征总述宏观：淮安房地产市场在本次金融风暴下遭受到较大冲击，但较一二线城市影响较小；政策：从限制到救市，政策倾向发生重大改变。土地：土地市场成交量稳定，成交价略有下降；供销：商品房市场成交量萎缩明显；产品：开发企业积极自救，逆市之下产品力的比拼必将显得尤为重要；价格：相对平稳，波动幅度较小。消费者：百姓信心丧失，购买能力下降，产品选择更加理性；营销：营销团队要求大幅提升，促销措施不断涌现。瑞尔特顾问机构27房地产市场08年受行业调整及金融危机影响，房地产发展势头回落。1、淮安近年来房地产投资总额数据来源：淮安统计局如图显示：淮安市房地产投资近年来呈现出较为复杂情况，这种情况与房地产发展的周期性有关，与政府为应对这种周期性而采取的宏观调控有关。2004年整个长三角房地产市场受上海和杭州的影陷入低迷，淮安2005年的房地产投资增