苏州别墅市场专题研究报告苏州别墅市场专题研究报告在地文化,国际视野专题框架专题框架别墅市场发展篇别墅市场现状篇区域板块特征篇别墅市场总结篇在地文化,国际视野别墅市场发展篇别墅市场发展篇?别墅市场发展历程别墅市场发展历程?别墅承载的价值体系别墅承载的价值体系?别墅市场产品分类别墅市场产品分类?别墅市场的产品演变别墅市场的产品演变?别墅市场的客群演变别墅市场的客群演变在地文化,国际视野别墅市场发展历程别墅市场发展历程第一阶段第一阶段：别墅市场的起步阶段（1994年-1998年）特征表现：开发的别墅项目以高档外销别墅为主，主要有金阊区的白莲花园、高新区的御花园和太湖湖畔山庄。第二阶段第二阶段：经济型别墅占主流（1998年-2000年）特征表现：从1998年起，苏州出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，如独墅苑、美墅缘、国贸莱茵花园，其间也开始出现大量的独立别墅如美之国，基本上是属于经济型别墅。第三阶段第三阶段：高档别墅步入市场（2000年-2004年）特征表现：始于2000年初，自然生态豪宅开始出现，到2003年，以风景为主要卖点的苏州别墅就其分布之势，已经形成“一木”即木渎，靠近灵隐山、天平山附近；“二湖”即太湖及其周边地区；“三园”即工业园区金鸡湖畔的格局。第四阶段第四阶段：品牌开发、产品创新时代（2004年开始—至今）特征表现：从2004年开始，伴随外来的品牌房地产开发商的到来，一些有着鲜明个性、注重人性化设计和高品质的别墅产品依次出现，并且取得不俗的市场业绩，如中海御湖熙岸、苏州庭院、万科中粮本岸等项目，受到苏州市场的追捧。在地文化,国际视野别墅承载的价值体系别墅承载的价值体系?价值评判的平衡点：“适销对路”，也是别墅价值评判的标准，所谓“适销对路”必须满足的两个条件：一、“人群适合”；二、“产品适合”。?别墅是从生活开始的，这是别墅价值判断的基础。人们选择别墅生活就是选择一种不同于公寓和普通住宅的空间生活方式。因此别墅价值的考量因素有：别墅的居住价值，别墅的投资价值，别墅未来预期升值空间价值三部分组成。在地文化,国际视野别墅承载的价值体系别墅承载的价值体系区域地段的人文底蕴人文价值特定阶层的业主构成管理服务的优质上乘五是否“承上启下”大历史价值时代性与标志性核别墅环境的生态效应心环境价值价别墅环境的景观资源值建筑的艺术性建筑价值建筑的民族性建筑的地域性室内空间设计居住价值室外空间设计相应设施、功能配置在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类按建筑按建筑形式分：形式分：?独栋别墅：独门独院住宅。?联排别墅：几幢低于三层的单户别墅并联组成的联排住宅。?双拼别墅：由两个单元拼联而成。?叠加别墅：多层复式住宅上下叠加而成，一般为四层带阁楼。在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类按按产品形态及产品形态及容积率容积率分：分：?顶级别墅：整体规模不会太大，容积率在0.2以下，建筑面积通常在800平方米以上，层数为1层或2层，景观资源优越。?普通别墅：容积率在0.2-0.34之间，建筑面积在400-500平方米左右，层数为1-3层，同样需要相当的环境资源。?经济型别墅：别墅平民化的标志，包括小独栋、双拼、联排别墅，共同特点是每户有天有地。独栋：容积率0.4左右，建筑面积300平方米左右，层数2-3层。双拼：容积率0.4-0.5，建筑面积300平方米左右，层数2-3层。联排：容积率0.5-0.7，建筑面积200-300平方米，层数2-3层。?类别墅（亚别墅）：也称叠拼别墅，显著特征为每户不能同时有天有地。一般为两户叠加而成，容积率0.7-1，3层或5层，面积200-300平方米，居住品质更接近于花园洋房。在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类按建筑按建筑风格分：风格分：地中海风格英伦风格欧式风格美式风格德式风格传统中式风格中式风格现代中式风格现代风格现代主义风格在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类地中海风格有西班牙式、意大利式、希腊式、法式之分尼盛·西城中金·玫瑰湾建筑特色：建筑的形态上具有很多不对称的设计，弥漫阳光下的浪漫激情（尤其是西班牙风格的建筑，采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架）；稍大些的房子都有一个环绕的庭院或天井，形成一个围合式的群落（尤其是大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，将室内与室外融为一体，是地中海式风格建筑最重要的一笔）；在细节的处理上特别的细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力（在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰）在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类英伦风格君地上郡中惠·爱丁堡建筑特色：住宅的坡屋顶坡度较陡，窗户的尺寸一般都比较小，主要建筑结构墙体为混凝土砌块，屋顶为木构架，外墙材料多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主，承重结构为混凝土砌块。在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类美式风格三江尊园建筑特色：北美风格实际上是一种混合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风情于一体的特点。在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类德式风格得邑太湖·天阙建筑特色：最明显的特点就是——简约、美观、大气，品质感优越；线条，色调，建筑气质，都表现出了简约、硬朗、粗匡的气质，非常吸引人。它对人的活动空间非常注重，无论是建筑物的外部，还是建筑物的内部，都通过有层次的空间营造来满足人的需要。同时追求工业设计的工艺高度甚至是艺术高度，对精确、尺寸性的到位有极高的要求。在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类传统中式风格福园福园景观建筑特色：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。集中表现在整体建筑色彩感觉沉稳、大气、宁静，大量采用北京的传统灰与国际流行的高级灰，既具中国内涵，又具时尚感。建筑布局上注重南北朝向，更注重围合的院落，或引入中式庭院生活理念，再现深藏中国人心中的最高生活境界。粉墙、黛瓦、飞檐、障壁、院落等传统中式元素运用较多，为了适应现代人的生活进行了部分改进，景观营造传统私家园林氛围。在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类现代中式风格水墨江南万科中粮·本岸建筑特色：不仅在文脉上与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。融入部分中式元素，如粉墙、黛瓦、院落等，更多的借鉴西方的居住理念，注重居住空间的舒适性与创新，景观上也只是借鉴私家园林的亭、台、楼、阁等部分元素，更具现代气息。在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类现代主义风格依云水岸香溪琴谷星岛仁恒建筑特色：现代主义风格在形式特征上多表现为平屋顶、不对称的布局、大面积的玻璃、光洁的白墙面，简单的檐部处理、宽敞的露台等。大气、简洁是对现代主义风格的简要概括。在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类按按消费消费需求需求分：分：?居家生活型别墅是指把别墅作为第一居所需求。主要针对经济实力雄厚的成功人士，有些为开发商按照客户要求建造。?度假型别墅也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。?出租型别墅此种类型在北京、上海等经济发达地区较多，主要出租给具有高额住房补贴的外国公司的高级主管或外企员工。?会所型别墅是指公司购买面积较大的独栋别墅作为公司会所，主要注重娱乐功能的布置。在地文化,国际视野别墅市场产品分类别墅市场产品分类按按消费消费需求需求分：分：?旅游型别墅是指在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，国外较多。许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只需买下这座别墅的时段使用权，即可在之指定时间享受在此居住的待遇。?办公型别墅一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区不少老洋房就被一些大公司作为办公之用。?投资型别墅在地文化,国际视别墅作为房地产的高档产品，如野果选择得当，具有很高的投资价值，因此也成为部分投资人士的首选。别墅市场的产品演变别墅市场的产品演变可以停放私家车的独门独院从别墅的商品化进程可以看出：别墅市场的建筑话语权模仿或照搬照抄西式别墅各类风格正在被唤醒，中国别墅的自我意识、本土意识、民族文化意识正在增强。别墅越来加入中式元素的中西合璧别墅越意识到时代性、社会性、地域性对于别墅发展的意义因地制宜具有本土区域性特征的别墅。在地文化,国际视野别墅市场的产品演变别墅市场的产品演变从别墅的市场化进程看：经济的发展催生了财富阶层的壮大和消费能力的提升，人们的需求呈现出多元化趋势，别墅市场形成各种风格款式、不同层次档次、错落高、中、低端的各类等级的别墅应声入市。表现出别墅以市场为导向的市场意识、客户意识、市场定位意识正在增强。别墅越来越意识到错位经营，走细分市场，走个性化特色品牌之路对于赢得市场的意义。从别墅的文化意识看：别墅已经从单纯满足于追求别墅的外在风格款式向生活内涵营造，别墅社区的人文环境定位探索。表现在别墅市场，生活方式的主张，选择别墅就是选择一种生活方式，选择别墅就是融入一种生活环境和人文环境的语境越来越明晰。别墅越来越意识到人文环境的定位与营造，别墅生活的品味、品级、品质细节的“软环境”对于形成不同的别墅生活环境和精神空间的重要性。在地文化,国际视野别墅市场的客群演变别墅市场的客群演变苏州市区已经进入郊区化的快速发展