绿洲天逸城常州高端物业市场分析绿洲天逸城常州高端物业市场分析项目分布项目分布市场分析个案分析研究别豪花供备价产客别豪花墅宅园应案格品群墅宅园体项项洋分分分分分项项洋系目目房析析析析析目目房新北区绿洲天逸城高端项目分布常州高端物业市场分析水韵江南滨江明珠城新北区高端项目分布别墅紫阳美地山庄东渡海派青城豪宅江龙城福第阴别墅+豪桃花源板宅绿洲天逸城块花园洋房美林湖香树湾别墅银河湾卓苑长兴秀江南馨河郦舍九龙仓时代上院太湖明珠苑孟河首府绿都万和城世茂香槟湖龙湖原山大名城常发豪庭国际香誉悦墅映像江南13／10／2713／10／27长宇棕榈湾武进区绿洲天逸城香江壹品高端项目分布常州高端物业市场分析聚湖半岛绿地白金汉宫武进区高端项目分布常发御龙山中天名园紫金城星河九仰新城公馆御城湖畔春秋湖滨壹号莱蒙城天安别墅新濠澜境太湖湾度假村聚盛花园万泽太湖庄园13／10／2713／10／27溪湖小镇天宁区+绿洲天逸城戚墅龙湖香醍漫步堰高端项常州高端物业市场分析目分布阳光龙庭天宁区+戚墅堰高端项目分布常发豪郡荆溪福院水晶城御翠园巨凝金水岸嘉宏东都香溢紫郡新城金郡银河湾明苑新城·公园壹号和平美景泰和之春中吴雅苑高成天鹅湖常发香堤半岛13／10／2713／10／27绿地世纪城钟楼区绿洲天逸城高端项目分布常州高端物业市场分析钟楼区高端项目分布青枫国际景瑞英郡青枫壹号新城首府青枫公馆御源林城嘉城尚郡高成莱茵3万水美兰城宝龙城市广场凯纳华侨城新城香悦半岛龙湖龙誉城万博国际广场京城豪苑莱蒙时代凯悦中心郎诗国际嘉宏七棠晋陵路八号德厚君泰世家13／10／2713／10／27绿洲天逸城常州高端物业市场分析项目分布市场分析市场分析个案分析研究别豪花供备价产客别豪花墅宅园应案格品群墅宅园体项项洋分分分分分项项洋系目目房析析析析析目目房绿洲天逸城常州高端物业市场分析高端项目量价走势分析?从上图可以看出，2011年以来，常州高端物业市场总体成交量较平衡，但是成交价格整体呈下降趋势。13／10／2713／10／27绿洲天逸城常州高端物业市场分析高端项目产品分析——别墅户型户型户型别墅总套供应备案目前价别墅供应备案目前价别墅总套供应备案目前价项目名称面积项目名称面积总套数项目名称面积形态数套数套数格形态套数套数格形态数套数套数格（㎡）（㎡）（㎡）390-中225/龙湖原山类独栋110025921515600御翠园双拼360400未推御翠园联排2321047229000450常州别墅市场以联排为主，边520龙湖龙誉320-类独栋1781128912500湖畔春秋双拼310-40060606011000星河国际联排3204343213000城400320-常发豪郡联排370-45019242229000天安别墅独栋37217716324000星河国际双拼4004343220710360面积集中在200-350㎡，500-棕榈湾联排200-30019238915000湖畔春秋独栋18918917521000棕榈湾双拼未公布　1600未推620万泽太湖联排260-2808887000万泽太湖庄园万泽太湖300-双拼270-29030302113500独栋6969价格在4519000庄园15000-29000元/湖㎡。滨壹号庄园550联排405-4091411411238100900-（二期）湖滨壹号383-万水美兰独栋3632413000双拼4806601000万万水美兰（二期）465溪联排285-35013033510750/套溪?独栋别墅面积集中在300-620㎡；?双拼别墅面积集中在300-400㎡；?联排别墅面积集中在200-350㎡?价格：19000-25000元/㎡之间?价格：11000-20000元/㎡之间；?价格：15000-29000元/㎡绿洲天逸城常州高端物业市场分析高端项目产品分析——豪宅项目?从右图可以看出，豪宅滞销产品面积集中于300㎡以上；豪宅畅销产品面积段集中于127-143㎡、156-260㎡；?客户对于面积的选择较为注重实用性，反映出市场上购买平层大宅的真正高端客户还较少，平层大宅还需以现阶段的客户阶层为中心，往上、往下同时拓展客户资源。注：红色字体为畅销户型绿洲天逸城常州高端物业市场分析高端项目产品分析——豪宅项目?从总价与去化量的关系中发现，总价200-400万的房源整体去化较好，超过400万总价的房源去化显得较为乏力。绿洲天逸城常州高端物业市场分析高端物业客群分析——样品　年龄职业收入置业目的客户特征朗诗自住居多，改善居住条40岁以下居多，青中公务员和私营业主居多客户年收入80万国际件、部分婚房。出行交对生活品质要求较高。年为主；，少量医生、教师；以上；街区通工具以私家车为主巨凝武进、天宁、钟楼私企客户资产上千万，年龄均在40—55岁，客户购买动机自住或为注重细节，对保值增值金水业主（工业居多），董家中私家车至少两孩子均在国外留学；孩子准备婚房；敏感度高。岸事长朋友圈层为主部；龙湖高级公务员、私企老板客户购买动机几乎均等注重生活体验，对保值35-60岁各年龄段皆有大部分客户资产上香醍、金融界人士、外来投，自住、自住+投资、增值、生活圈层敏感度；千万；漫步资客；投资，私家车至少两部高。公务员、新北区国企中自住居多，改善居住条新城50岁以下，中年为主资产数百万，常州对生活品质及社会地位高层管理、私营业主件、部分婚房。出行交首府；本地人居多；要求较高。【服务业为主】居多；通工具以私家车为主?公务员、私营业主、大型企业高管是高端物业最重要的客户来源，而江沪浙区域投资客是常州高端物业市场主要的的补充客群。13／10／2713／10／27绿洲天逸城常州高端物业市场分析高端项目客群分析——职业行政公务员行业：工资及福利待遇大幅度上升，存款额度较高大型企业管理层：经营奖励额度高，个人各方面配给均为社会高级别收私营业主：普遍为小型企业经入营管理者层次外来投资客群：为高收入、信息分析能力强人士，对房地产投资回报深入了解个体经营商户：普遍为物流吞吐量较大的经营者市场比例?公务员、私营业主、大型企业高管是高端物业最重要的客户来源，而江沪浙区域投资客是常州高端物业市场主要的的补充客群。13／10／2713／10／27绿洲天逸城常州高端物业市场分析共同特征高端物业客群分析——身份有一定的资金实力先富阶层注重产品性价比特征：中小企业主，财富中坚，对别墅产品有一定的需求，注重产品的尊贵性。追求居住空间舒适度权富阶层对景观环境要求较高特征：官员\律师\银行家,追求生活环境、居住舒适度，特别是周边邻居的身份职业有着一定对区域配套有一定的要求的关注度。交通便利也是考虑的因素之一薪富阶层对自身社会地位十分看重特征：高级经理人\基金管理者,通过自身的努希望居住的小区有知名度力或者是一定的渠道获得了一定的资金，追求居住舒适度。所居住的小区必须与自身身份相匹配，对项目形象十分注重13／10／2713／10／27绿洲天逸城常州高端物业市场分析高端物业客群分析——特性?豪宅客户共性：高端豪宅主要购买人群为私营企业主、国有企业、外资企业、金融机构高层管理人员，以及收入较高的公务员；资本积累已经达到上千万的程度，年收入远高于社会平均水平，私家车至少2辆；家庭结构以“儿女已成家立业或留学在外的两口之家”为主。?豪宅客户个性：根据合力易扬对豪宅客户研究发现，豪宅客户分为以下梁内类：圈子内行事张扬、爱炫富和攀比；资产雄厚，资金只是数字概念，追求极致的生活体验；沉稳、内敛的个性；资金实力较为雄厚，但总价承受有一定的限制，更注重实际，购买权衡时间较长。13／10／2713／10／27绿洲天逸城常州高端物业市场分析项目分布市场分析个案分析个案分析研究别豪花供备价产客别豪花墅宅园应案格品群墅宅园体项项洋分分分分分项项洋系目目房析析析析析目目房绿洲天逸城常州高端物业市场分析绿洲天逸城常州高端物业市场分析别墅规别墅总套供应备案推出目前别墅项目——龙湖龙誉城案名模形态数套数套数时间价格龙6.27类独2011/誉1781128912500万方栋07/22城户型地下室层高（m）车位面积（面积/数客群（㎡是否赠（个分析）送）-1F1F2F3F）320-送阳光5333　//　400地下室13／10／2713／10／27绿洲天逸城常州高端物业市场分析龙湖龙誉城1-8月量价走势?项目最新动态（截至08.31）：龙湖龙誉城一期别墅已售罄，二期正在预约中，二期预计在9月开盘，共推出房源70套。推案套数推案价格（元/推案范围推案面积（万㎡）主力户型（㎡）开盘去化（套）（套）㎡）1-20#1123.9812500338、385105二期待定70未开盘开盘优惠交100万总价减10万。老带新，老客户再减10万8月营销活动无13／10／2713／10／27绿洲天逸城常州高端物业市场分析龙湖龙誉城主力户型——338㎡澜香13／10／2713／10／27绿洲天逸城常州高端物业市场分析龙湖龙誉城主力户型——385㎡朗香绿洲天逸城常州高端物业市场分析龙湖龙誉城主力户型——338㎡醍香绿洲天逸城常州高端物业市场分析龙湖龙誉城主力户型——338㎡醍香绿洲天逸城常州高端物业市场分析别墅规别墅总套供应备案推出目前别墅项目——龙湖香醍漫步案名模形态数套数套数时间价格河景高层32F32F龙湖类独23.57万2010/香醍栋、65756844812000SOHO方10/1030F漫步叠加3F户型地下室层高（m）车位配套商业２F面积（面积/数客群洋房（㎡是否赠（个分析18F洋房6F）送）-1F1F2F3F）10FSOHO30F　335、98.67-33.332.82/　385125.86/赠送13