谨呈：武汉统建百步亭联合臵业有限公司203项目整体定位及物业发展建议2010/8/242010/8/24核心问题政策走势市场条件扫描客户机会项目定位物业发展建议2核心问题3地处后湖规划商业中心，无内部资源，市政项目属性界定生活配套待完善的高容积率大规模项目?区域属性：武汉四大居住新城之一后湖居住新城市民中心选址在此,辐射整个大武汉交通通达幸福大道、岔马路连通城市休闲娱乐配套不足居住为主的组团特点，商业、文化、娱乐配套不足?项目属性：大规模46万方综合性居住社区周边资源无优势地块内部及周边无特殊资源便民配套百步亭花园社区商业4客户目标及要求开发目标?目标1：项目价格达到9000元/平米?目标2：实现项目快销，回笼资金?目标3：建立项目市场品牌影响立企业困惑?价格在区域市场上如何实现；?商业体量的确定；限制条件?90/60要遵守，但也要考虑适应性；?A-4地块6.7万方商业体量；5后湖整体价格在6000元/平米左右，片区无中高端项目存在百步亭世博园6200元地块绿色新都景城统建同安家园5700元5700元幸福大道岔马路解放大道香利国庭6000元新地盛世东方6200元6通过客户访谈我们得到区域印象：优势劣势?百步亭社区很好啊，社区又大，配套又成熟；?百步亭？二七那边，好远啊；?社区经常组织活动，感觉生活在这里特?哪里什么人都有，开宝马的有，骑单车别有居住氛围；的也有，穿皮鞋的有，穿拖鞋的也有；?质量特别好，我家的房子住了四五年了，?就一个经济实用房小区，档次较低；漏水啊，裂缝啊什么都没有，外立面虽然是涂料，但是看着还是比较舒服；区域成熟但相对偏远；产品质量认可但档次不高；7对于本项目而言新的核心问题是核心问题12如何突破区域价格瓶颈，实现3000高溢价下的快速销售，为开发商回笼元/平米的溢价？资金？??我们如何打造产品、赢得客户？如何实现差异化市场竞争；??我们的客户来自哪里？是否足够支撑？通过快销建立项目的品牌影响力；8市场研判9汉口市场盘点汉口市场目前的供应，主力产品为80-100平米两房和110-130的三房广电江湾92-96101168硚口新城金地格林83102-127163春岸万科高尔90180夫115-常青常青花园89-93117鑫城国际5290-105125万科城6585新华路万科圆方45葛洲坝80-90融科天城80-110121-133168115-大智嘉园85解放大道120三阳金城90-100110-130154武汉天地100130160同安家园91113-124世博园39-5682-94104-131后湖绿色新都84-89127-140盛世东方87-99116-130香利国庭100123-159163-1681房50㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡160㎡170㎡180㎡2房3房4房香利国庭大户型成品并没有得到市场认可（6000元/平米）；汉口市场从成交数据上我们也可以看到成交的主力面积段也相对集中房型面积成交套数成交速度?汉口9000元/平米以50以下244717550-6080257上的1房、2房、3房1房60-7015611和4房主力成交面积70-809180-90353段分别为50平米以下50-606884960-7054939、80-100平米、110-70-809036580-902963212140平米和140平米以2房90-1003270234上；100-11017412110-120705120-13028290-1001448103?从成交速度上来看100-110121387，2房、3房的成交速110-1202428173120-13031442253房度明显要快于1房和4130-1401675120房140-15031122150-160786160-180594130-14022316140-150513374房150-16065147160-18051437180以上44132注：09年至今汉口9000以上成交数据统计汉口市场汉口未来两年的供应依旧80-100平米和110-140平米的主力面积段为主航天双城8、9、10#的剩余房源继续销售，10年77-160两房334套，同时字楼公寓约C1写500套常青花园89-93两房，115-117三房，约4.3万方万景国际90两房，110三房，约800套鑫城国际2010年上半年预计推出，90-105两房，125三房，约3.9万方融科天城2010年3-4月，96两房，120-150三房，约232套大智嘉园预计明年上半年推出剩余两栋240套，85两房，115-120三房三阳金城2010年预计推出其公寓产品400套，下半年两房、三房产品武汉天地预计推出100两房，140三房，约200套。万科城总体量30万方，主力户型为65两房、85三房；80-100平米的两房葛洲坝泛海CBD90两房、110-130三房，约360套万达广场90两房，110-120三房，约256套三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度200920102011汉口市场同汉口9000元/平米以上的项目进行对比，若定位为市场主流户型，本案难以具备明显优势后湖片常青片同安家园5700本案9000万科高尔夫8000盛世东方6000常青花园7000银湖翡翠5600生态湖景百步亭6200金地格林春岸5800新华路万科城10500航天双城9500万科圆方12500汉口商务中心鑫城国际8300武汉天地18000CBD葛洲坝国际广场11500万景国际9000融科天城13500三阳金城9300万全城金地名郡中能国际江湾新城7200大智嘉园10500宝利金12000解放大道沿线9000以上9000以下后湖区域市场又是怎样？？？后湖市场后湖市场的产品供应在80-100和110-130平米，单价刚刚突破6000元/平米统建同安家园总价段百步亭世博园绿色新都景城3000新地盛世东方香利国庭0100020003000400050006000700080009000100001100012000元/平米104-131统建同安家园82-94113-130百步亭世博园87-91面积段127-140绿色新都景城84-89新地盛世东方87-99116-1302房3房香利国庭123-159163-1684房100090㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡160㎡170㎡180㎡190㎡200㎡14后湖市场后湖片区在售项目多较少，可售房源有限，但土地储备较多，潜在供应较大2009年2010年2011年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度统建同安家园目前一、二、三期均以售罄，后期将有四期供应，有无五期待定百步亭世博园目前已推301/303/206-208均已售罄，预计4月推出2/3开头的楼栋，以82-94两房和104-131绿色新城景都目前在售三期二组团，4月6日开盘，推出108套多层，84-89两房和127-140三房为主新地盛世东方目前一期已售罄，二期基本售罄，09年12月三期推出8#，迄今销售65套，2010年3月13日，9#将开盘，约100套，户型有87两房，130三房和151四房香利国庭除2＃、9#均已售罄；9＃已推过，未售完，2＃未推，推盘时间待定；目前剩余房源约300套楚河汉界体量约7万方，目前蓄客认筹中晋合建面43万方项目，预计价格9000元/平米项目区域内竞争主要来自现代城和晋合金桥世家百步亭现代城二区、三区，预计8000-9000元/平米地产集团09年2月建面110万方的土地储备地产集团09年7月建面30万方的土地储备在售项目在建项目待建项目后湖市场晋合金桥世家将以主流产品入市，现代城的后续产品开始走紧凑型路线项目区位品牌建面容积率装修标准房型面积段价格上市时间二房78解放大道中端经济8000-现代城和岔马路682——三房94-11010年下半品牌9000交汇处四房133武昌大道二房90高端豪宅1000-金桥世家和井南大431.6900010年下半品牌1500道交汇处三房140幸福大道中端经济本案和岔马路品牌463.4——————900011年上半交汇处在项目基本指标上，本案并不具备优势，因此必须通过产品差异化竞争16无论从汉口市场还是后湖市场看，主流面积段都将面临巨大的竞争压力汉口市场激烈的市场竞主流面积争，难以支撑后湖市场9000的价格主流面积紧凑型功能居所舒适型大尺度17客户研究18主流面积紧凑型功能居所舒适型大尺度第一轮客户研究：全方位摸查1920主流面积紧凑型功能居所舒适型大尺度如香利国庭提升户型的使用率精装修和三联供客户验证第二轮客户研究：针对紧凑型和主流型客户的专项访谈关注点：客户对于室内功能的真正需求和对应的户型面积基于担忧：客户需要大户型，而关注低总价221房客户1房客户户型功能需求归纳?1房面积需求在40平米左右；?客厅是1房内最为主要的功能活动空间；?卧室必须满足基本的休息功能并附带储物空间；?晾晒空间是提升1房舒适度的必备空间；?厨房需要，但其功能可以弱化；?空间隔断和空间综合利用是小户型的创新方向；1房（35-45平米）功能空间分类家私佩饰必备配置双人床（1.5*2）、嵌入式衣柜（墙面最大化利用）主卧额外配置飘窗软榻必备配置沙发（3-4人）、茶几（1.2米）、电视柜客厅额外配置收纳柜厨房必备配置单开门冰箱，一体化橱柜，单灶位必备配置洗手盆、马桶、淋浴卫生间额外配置储物柜1房户型装模261房各区间面积汇总功能区间标准面积主卧约9㎡客厅约11㎡厨房约4㎡卫生间约4㎡阳台约1㎡合计约29㎡2房客户2房客户户型功能需求归纳?2房80