中山项目8月营销策略朱子创2009年7月26日目录一、市场竞争分析二、项目概况描述三、客户分析四、营销推广部署市场竞争分析一、市场竞争分析名称产品及货量在售产品特色均价锦绣阳光花园80-110㎡以小户型为主，多为园景单位均价4500元/㎡二房及小三房单位；货(带800元/量约372套㎡精装修)中澳新城49-90㎡的小面积单位；以现楼发售，产品朝向好,楼距宽均价4800元/㎡货量约200多套(带800元/㎡精装修)龙光海悦城邦110㎡-120㎡三房目前在售产品为临街位置的产品，3580元/㎡(毛坯)会有一定的噪音影响。户型比到4100元/㎡较实用，价位在整个坦洲市场偏低。七星奥林园小三房89-100㎡的小三户型紧凑实用,带装修总房价不高均价4500元/㎡房，合适年轻的工薪一簇带800元精装修市场总结七星澳林园、锦绣阳光花园、中澳新城七星澳林园、锦绣阳光花园、中澳新城快速出手，抢占市场份额相继推新货，相继推新货，竞争对手供应量集中竞争对手供应量集中8-98-9月份推货小高峰，小面积产品供月份推货小高峰，小面积产品供8月份先行推出具应量充足应量充足有竞争优势产品建议：四期提前进行认筹，阻击竞争对手，抢占市场份额，以产品优势抢占市场。项目概况描述1.受市场回暖带动，项目持续热销，7月份(截止26日)成交128套，月成交金额为8609万；2.小区园林环境优美，展示面维护良好，业主及来访客户对小区园林环境和建筑风格认可度非常高。3.四期54、55座主体结构已完成11层，部分园林绿化树木已种上，54座样板房正进行装修；预计8月中下旬可完成展示面。4.现存货量分析表总计已售已推未售产品/组团面积(㎡面积(㎡均价(元/㎡总套数总面积套数金额(元）套数金额(元））））一期住宅80482349.7480282095.92367,864,9771117.61684,3424,487标准层二期半岛84297789.8665874752.34323,162,15717822251.14108,368,7064,314　三期住宅41637262.5040936562.1159,444,6104400.162,118,8705,295住宅首层13217882.86607841.737,516,203284185.1821,160,9395,056特色产二层平台242200.619886.263,782,141151314.355,609,6464,268品复式18835661.368616255.2978,841,953265303.0233,903,6496,393共计2406273146.932024218393.61970,612,04125233571.46171,846,1525,119三期售馨二期第二半岛8栋171套余货分布可售单位二期第一半岛剩余7套二期第一半岛余货售馨售馨剩余1套售馨剩余3套均价:4260售馨售馨售馨剩余3套北向单位售馨二期第二半岛余货北向单位18套北向单位16套北向单位北向单位18套南向单位12套南向单位9套17套未售北向单位南向单位3套均价:502418均价:5196均价:4450套未售均价:4900均价:4700北向单位15套北向单位18套北向单位18套南向单位0套南向单位4套南向单位10套均价:5271售馨均价:5055均价:5200售馨余货分析总结：?南向单位销售快；北向单位销售缓慢，出现滞销现象；特别是二期第二半岛受到五期施工的影响，44-47座北向单位较难去货。?南向单位可售单位极少，北向单位货量较多；?剩余大面积单位，总价较高；?价格过高，超离客户心理承受价位；?户型单一，可选择性不大；客户分析客户来访分析：来访渠道分析：点式宣传报广电视转介绍网络(短信、贴片、单张、外展点等)8月份营销推广部署营销思路以现场良好的展示面，维护海伦堡良好的品牌形象；以四期“康桥”浓厚的欧洲文化气息，保持欧洲小镇高端市场形象。以二期一半岛38、40、43座余货的北向单位，部分作特价单位限量明推；二期二半岛44-47座北向单位进行暂时性封盘，全面暗推，逐一击破，从而达到快速出货的目的。以小面积户型为主的4期“康桥”组团杀入市场，快速出货争取快速资金回收。推货部署1.明推38、40、43座2.暗推44-47北向单位3.加推一期首层、二、三期复式增加业绩4.全面推广四期，进行蓄客、认筹营销节点安排及推广主题推广主题：主题:当生活遇见诗！主题:当生活遇见诗！主题:中颐海伦堡“康XXXX副标：中颐海伦堡全新组副标：中颐海伦堡全新组桥”月日盛大发售团康桥即将耀世登场！团康桥诚意登记中！！主要工作：1、展示面、样板房开放解筹、公开发售客户拓展2、认筹8月1日8月15日9月19日（暂定）附加信息：“顶级社区居住的最后机“一线临湖最后珍藏xx席”“二期最后XX席特价单位”会”推广部署活动：摄影比赛8月15日9月15日户外广告8月19月5日日电视广告8月18月159月1日9月15线日日日上报纸广告8月7日8月208月289月18日日日8月18月159月19日日日线短信8月7日8月148月218月289月119月18下日日日日日CALL8月148月218月289月119月18客日日日日日客户拓展：派单、企8月1日8月8日8月158月228月29事业拜访、外展点日日日销售物料准备其它常规执行工作1.展示面及销售动线跟进；2.工程进度跟进；3.广告设计及制作跟进；4.定期踩盘，了解市场，调整策略调整；5.公交车线路开辟事宜；谢谢！