中山项目四期定价中海项目组2009年7月30日四期定价说明1、根据对区域市场的研究及可比竞争楼盘销售价格的洞察与其优劣势分析，作为项目的可比实例进行定价。2、对本项目已开售的组团可比因素优劣势进行对比，进结论：本项目四期定价方法：市场比较法、组团比较法行本项目四期定价。一、市场比较法（基准价格估算）竞争项目区位图本项目均价：4200元/㎡中澳新城锦绣阳光花园均价：3800元/均价：4200元/龙光海悦城邦㎡㎡市场比较法说明项目地理位置（1）外在资源?通过对比竞争对手外在资源交通条件、楼盘素质、溢价因素等进规模面积行比较。景观环境环境设计?（2）楼盘素质对于本项目而言，外在资源建筑规划和楼盘本身素质等因素是影产品户型响项目价格的主要因素，而园林设计品牌、服务、物业管理、升社区配套值潜力等是可以影响价格的品牌形象3（）溢价因素溢价因素。物业管理升值潜力一、基准价格估算表一（市场比较法）比较因素权重本项目锦绣阳光花园龙光海悦城邦中澳新城地理位置10.00%10.90.850.88交通条件8.00%10.90.881.1规模面积8.50%11.10.850.75景观环境11.50%110.90.88建筑规划10.00%10.950.850.8产品户型10.50%10.90.850.85园林设计9.50%10.90.850.85社区配套8.50%11.050.951.1物业管理8.50%110.950.88品牌形象7.00%1110.88升值潜力8.00%10.980.950.95综合系数100.00%10.968150.893650.89685各楼盘权重50%30%20%各楼盘目前售价420038004200入市时机(市场影响)111.111.11修正价格420042184662与各项目的比准价格433847205198总体比准价格4625二、组团比较法（基准价格估算）四期均价：各组团均价分布图期9？四-5座座54三期组团均价为：期三-3936元/平方座3091~4485（年月）座二期东向组团均价为：344009元/平方二半座一二期期（09年1~4月）-岛37-47座座38座二期二半岛组团均价半期一为：4637元/平二岛1方8一-33座（09年4~7月）24座期-座23二期一半岛组团均价为座：4462元/平方一期（08年4月~09年6月）1座-17座一期组团均价为：4450元/平方（07年9月~08年9月）组团比较法说明?对于本项目而言，组团间的组团位置景观环境、位置、产品户型景观环境、产品面积等是影响组团价组团内在因素格的主体因素，而组团入市产品户型时机是可以影响到组团价格的溢价因素。因此，以入市产品面积时机作为价格修正因素。二、基准价格估算表二（组团比较法）二期二半岛一期二期一半岛二期三期比较因素权重四期（38~47座（1~23座）（24~33座）（34~37座）（48~53座））组团位置35.00%10.951.211.21景观环境35.00%10.951.211.21产品户型10.00%10.91.0511.051产品面积10.00%111.051.051.051.05噪音10.00%10.951.111.11综合系数100.00%10.951.161.0051.161.005各组团权重5%5%20%20%50%各组团目前底价均价44504462400948403936入市时机0.981.21.161.121.18(市场影响)1修正价格43615354465054214644与各组团的比准价格45914616462746734621总体比准价格4631四期均价建议1.根据市场比较法对本项目四期基准价进行估算，以目前主要竞争对手：锦绣阳光花园、龙光海悦城邦、中澳新城作为参考对象，估算基准价为：4625元/平方米；2.根据本项目各组团进行比较，估算基准价为：4631元/平方米；3.建议四期基准价为：4650元/平方米；四期楼栋均价阶梯图63215四期楼栋间均价高底，主要从该组团中各楼栋的朝向、景观、楼间距、噪音、户型等几个方面进行比较，得出各楼栋的均价4三、四期54—59座楼栋均价估算表因素因素54座55座56座57座58座59座权重平均景观0.97000.95000.90000.95000.98001.000035%0.9583朝向0.98000.85000.85001.00001.00001.000015%0.9467间距0.98000.85000.80000.85000.90001.000010%0.8967户型0.85000.85000.85001.00001.00001.000025%0.9250噪音0.90000.90000.90000.98001.00000.980015%0.9433综合系数0.93200.89250.87000.96450.98300.9970100%0.9398综合权重99.17%94.96%92.57%102.62%104.59%106.08%　　楼栋面积956695669566956695669566　　楼栋总价44,111,15242,241,63441,176,71945,649,36346,524,95947,187,573　　楼栋均价461144164304477248644933　　均价4600备注：以四期组团均价4650元/平方总面积57396.00米，进行四期分栋定价。总金额264,021,600基准价4650四期楼栋均价分布图6343042477214864493354416四期均价为4650元/平方44611楼栋单元均价分布图41503425043502460004650802004648504400414700000208044547495049484760649705096044497040420005045551498042004650545504550420047005504465044950谢谢！