俱一唐惜江须山大望千北沁往代宗秦山晴舞河长里国天宋皇如日银上城冰风园矣春骄祖汉此蛇下内封光看武多外数成妖红原雪风吉稍略装驰顿惟万流思逊输引素蜡失余里汗风文无裹象滔莽雪人骚采数滔莽飘物只分欲识英外与还弯雄妖天看弓竞娆公射折试今腰朝大比雕高2009，一切荣耀，已成过去。2010，属于我们的时代来临。数风流人物，还看今朝！绿地杜莎公馆年度营销企划提报2010年1月目录市场分析竞争分析产品分析营销策略推广策略广告表现市场分析从一个看客、旁观者，到成为“济南战役”的参与者。不打无准备之仗，方能立于不败之地。市场动态数据显示，济南楼市的成交量逐月上升，前6个月总成交已经超过2008年全年成交量。楼市成交量及成交价格均创出了历史新高。市场动态一、济南楼市新年惨淡"开市"成交量连续三天低迷数据统计，1月3日住宅成交32套，1月4日61套，1月5日50套。而2009年最后一周的住宅日平均成交量还在120套左右。除去天气、节假日等因素的印象，骤然下降至冰点的市场情况，让人们认识到，好景一去不复返。对于发展商而言，降温的市场将对企业各方面实力带来更大的考验。2010年的市场，竞争将更加激烈。我们要以动制动，以变应变。政策发布1、个人购房不足5年的非普通住房对外销售，全额征收营业税；2、提高土地出让首付款缴纳比例至50%。分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目约定在2年内缴清；3、税务部门将在全国开展房地产模拟评税，物业税“空转”试点6年多后，将推广至全国。4、国务院办公厅明确要求二套房贷首付不得低于40%。5、开发商在取得预售许可证后一定时间内，需一次性公布全部房源价格,公开对外销售，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售，不得在取得预售证前以“内部登记”等形式违规收取诚意金等费用。全国市场整个09年市场火热，但近期随着相关政策的出台，消费者转为观望状态，造成成交量下降。整个2010市场不容乐观。政策分析结论：客群心里的转变：消费者观望会逐渐严重，信心缺失政府频出，消费者对市场后市的信心不足，购买缺乏安全感，促使他们在作购房的决定时相对于理性。本案机会：必须以绿地品牌抢得入先机，通过第一品牌的塑造，建立项目豪宅形象形成保值型产品，给予消费者信心。政策分析结论：从市场看客群转变：从投资型转向自住的刚性需求如果说08年主要是以刚性需求为主，09年是以投资性需求为主的话，那2010年将于08年大体相同，刚性需求占主流，投资性需求减弱。本案机会：面对自住的刚性需求，可以向高品质、品牌开发商、保值性产品回归，真正稀缺性高价值产品才能得到市场的认同，有利于提升项目溢价。市场不好的情况下项目的出路是在哪里从2008年市场寻找借鉴08年市场整体成交趋势下滑，但高端产品一支独秀易居研究院08上半年市场报告08年上海豪宅市场也是一片火热。真正的豪宅型产品为什么能在熊市下受追捧？从消费者购买心理寻找从统计的数据看，股市疲软，楼市下降对中国居民民的收入水平的实际影响不大购买力没有很大改变，改变更多的是，购买欲对市场后市信心不足，没有购买的安全感促使他们在作出购房决定时变得相对理性面对项目不会轻易出手，对项目的价值看的更重、更细心感受不到价值保障的项目，他们不会去关注，更不敢轻易出手在这样的市场情况下，杜莎公馆的推广路障是什么？没有安全感财富的安全感、身份的安全感、购买的安全感改革开放30年社会财富阶层的富裕时间并不长“理性的赚钱，感性的消费”好日子没有几天随着股市下降，楼市疲软的出现他们感觉到了财富的不安全感他们害怕失去财富，从而失去用财富刚刚确立起来的社会地位所以，他们在作出购买变得更小心现在的市场让他们失去了财富的安全感、身份的安全感、购买的安全感熊市下的豪宅的推广核心消除消费者的焦虑感和不安全感通过对项目价值的挖掘和形象树立给予他们财富、身份以及购买的安全保障让项目价值和给予他们购买的信心，并支撑销售价格价值营销价值营销产品价值形象价值财富的安全感身份的安全感购买的安全感2010，优质固定资产购买的安全感财富的安全感、身份的安全感，最重要落在购买的安全感上。在熊市下，推广就应该这么势力，但是要势力的要跟优雅一些，有利用、有道理一些。绿地集团6盘启势济南，强大实力、优质物业以及升值潜力已经的到了市场的检验。针对市场的怀疑作出可以保证、承诺。竞争对手分析中海奥龙观邸、海尔绿城全运村、万达公馆等，都备受财富人士的关注。跃登泰山之巅，绿地杜莎公馆，要拿他们做垫脚石！绿地杜莎公馆V海尔绿城全运村S、中海奥龙观邸万达公馆、保利大名湖海尔绿城全运村2010年1月8日：剩余房源上涨1000元/平米。二期将推出法式排屋。2009年12月29日：在售房源110~220平米，高层均价10000元/平米，多层12000元/平米。2009年12月1日：70年产权旺铺，4.4-5.9米超层高。火爆预约中。2009年11月24日：110-200平米，全景观高层、稀缺多层精装修现房加推。海尔绿城全运村推广分析主广告语：创造城市的美丽海尔绿城·全运村项目是海尔和绿城两大集团的品牌优势加之绿城集团十余年房地产开发的专业优势强强联合的结晶。总建筑面积100余万平米。秉承绿城桂花、百合、御园三大系列，包括高层、小高层、多层、产权式酒店、平层官邸、小独栋及联排多层、五星级酒店、商业等物业。2009年，海尔绿城的成交价格节节攀升，目前已达到12000元/平米。全年销售总额达24.6亿！与此同时，项目的社会影响力和口碑等均深受市场认可，已成为泉城最具代表性的楼盘之一。诉求点：概念营销，两大品牌联手，借全运会炒作，后期现房实景，热销市场。中海奥龙观邸2010年1月10日：115-140平米揽景高层“龙玺”23日公开，认筹期三万抵六万。2009年12月27日：二期别墅载誉开盘，销售3.16亿。2009年12月17日：115-140平米揽景三房。接受登记咨询。2009年12月10日：二期龙脉别墅谨呈72席。目前正在认筹。2009年10月25日：济南殿堂级别墅，10月25日盛大开盘，热销5.9亿。中海奥龙观邸推广分析市场定位：城市中心唯一半山台地别墅主广告语：奥体核心、龙脉别墅中海·奥龙观邸，总建筑面积约46万平米，社区容积率仅为1.63，绿化率达40%。建筑形态分为城市别墅与高层豪宅，整体规划遵循龙形地势，而赋予“龙图腾”的设计内涵，依“龙行清泉”的规划理念，别墅区整体布局呈“二龙戏珠”的形态，有联排和双拼两种产品类型，面积段为255—545㎡。中海主流豪宅推广路线，基于中海高端品牌与地段占有之上的身份诉求，首批别墅推广面市建立了别墅标杆地位，后期着重于公寓推广影响了品牌的统一性。诉求点：中海品牌、别墅产品、龙脉地段万达公馆2010年1月6号：万达公馆1月16号盛装开盘，均价14000元/平米左右。2009年12月30日：万达公馆样板间1月1号盛大开放，写字间认筹中。2009年12月17日：城市中央235、288平米罕有殿堂级精装大宅即将公开。2009年12月4日：12月12日，万达公馆尊崇体验酒会，邀您共享。万达公馆推广分析市场定位：城市中心罕有殿堂级精装大宅主广告语：只为影响济南的人济南万达公馆崛起城市中央，位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合的城市中心黄金区域。集地理中心、市政中心、文化中心、金融中心为一体，万达公馆出则繁华、入则静谧，新古典主义风格，世界顶级标准豪华精装，欧陆皇家园林。以230-290平米超大空间塑造了绝对私密的尊贵领地。推广采用万达豪迈语气，对地段与人群集中诉求。依托万达广场的城市综合体概念，实现经典超越。诉求点：地段，地段，还是地段保利大名湖保利?大名湖距扩建后的大明湖仅200米。为建面约23万㎡的综合项目，以住宅为主，还有约3万㎡商业单体、约1.5万㎡风情商业街，4000㎡写字楼。诉求点：自然资源济南高端市场结论：从高端品牌线分析：不缺品牌缺品质中海、绿城、恒大、世茂、绿地，各大开发商相继进入济南，济南品牌开发商林立。其所开发的物业在不同的时段都代表了当时的高端产品。但这种”高端“只是停留在大品牌的高端，而没有将品牌的高端转换到产品之上。济南高端市场结论：从高端品牌线分析：不缺产品缺内涵2009年，济南共销售200多万平方米建筑面积物业，1万9千多套房源，这个市场不缺满足居住需求的产品。但是这些产品并没有将真正的高端人群的需求结合进来，更没有满足高端人群的人文内涵。济南高端市场结论：从高端品牌线分析：不缺概念缺等级海尔绿城借力全运会爆炒全运概念，中海奥龙观邸借龙奥大厦诞生“龙脉别墅”，济南市场上的品牌开发商，借助全国布局优势和先进理念，对于概念炒作屡屡进行。但是一个概念的炒作必然不会长久，对于社会人群阶层的划分，等级制度的建立才是王道。正是清楚认识到项目的独特价值点，我们矢志立足于4000年的文脉和地脉之上，为济南当代财富阶层打造境界大宅。从而领驭当代皇家奢享产品分析知彼后知己，百战且不殆项目位于槐荫区，二环城区之内，承4000年文脉地脉，底蕴深厚。发展潜力无限。地块位置来自宫廷华贵生活的灵感，演绎大家雍容精致的公馆建筑形态，古时皇家居所，象征荣耀与尊贵身份。杜莎公馆是具有历史厚重感的海派ART-DECO风格住区身置繁华深处，闹市中的静宅，大隐之地内含4000年文化底蕴，财富人群理想栖居高贵典雅的世界，济南城区建筑精品之作老城区内，又临近新客站，无限价值宝地投资性需求减弱要去创造的机会市场降温的市场后续情况不定营销工作的重点刚性需求仍存在现实的机会更关注产品质素广告的切入与爆发点更关注价值保障品质地段园林户型配套品牌既然目前市场最佳切入点为“产品的综合素质”，那我们打组合拳，将