三迪·香颂枫丹2009年第四季度营销推广方案ZERONO1市场部分■9月市场回顾NO2营销部分■第三季度营销回顾■第四季度营销策略NO3推广部分■第三季度推广回顾■第四季度推广策略ZERONO1市场部分ZEROZERONO2营销部分ZERO一、第三季度主要工作回顾：■现场来访来电客户的接待及销售引导工作；■做好3号楼客户认购及第一批房源开盘销售工作；■做好店面及复式楼客户的销售引导工作；■做好来访客户的业务跟进工作，达到客户复访的目的，促进现场销售；■做好项目售后服务工作。ZERO第一第二第三二合计累计、季度季度季度年住宅13516857360度车位/12921各成交套数季车库//22度店面//55销住宅16489513722808160293274750486251489售情/237100016760004047000况车位成交金额车库//380000380000店面//1076622810766228住宅19191.1724421.858535.7152148.73车位/313.08228.97542.05成交面积车库//74.3674.36店面//268.23268.23住宅8592.249339.2410927.599324.32车位////成交均价车库///店面//40138.0540138.05ZERO第三季度总体销售分析：第三季度就3号楼以及顶层住宅、店面、车位展开销售，累计销售住宅套数32套，车位9个，车库2个，店面5间；累计成交金额106096978元。ZERO三、项目具体销售情况住宅商业+车库车位1＃2＃3＃4＃5＃6＃合计商业车库套数1011026111868645143562720面积14876.0015138.659265.8815092.199558.948998.7272930.389235.482293.37推量总销130941619140015518105897017147463428101023167889796697143204186923800068162423均价88029249114299771105689888979519448929722套数40440012292面积587.750629.32498.520.000.001715.5952.18612.11保留总销6937975076437606501489002108322443600020527264均价1180401214613042001228921800033535套数347331213331316面积433.02585.561114.56385.95414.98144.643078.718641.251338.67余量总销6690566909076813768101598442065215021428052434834096475500034417438均价154511552512353155061571598731412419445925710套数94985011165634812152面积13855.2314553.09752214207.729143.968854.0868136.08542.05342.59已售总销117313078130924750844851561349775199450166587551617649753785404700012179068均价84678996112329500103359888953619271435550ZERO四、第三季度度现场客户分析小结：第三季度度共计接待来电客户668组，来访客户702组，有效留电客户332组，复访客户427组。ZERO五、渠道分析来电来访客户分析：第三季度媒体主要投放为报广及短信，其中报广的来电效报广的来电效果比较理想，尤其以海都报为主，果比较理想，尤其以海都报为主，来电客户主要咨询项目各阶段销售的产品具体信息，包括产品面积区间，开盘时间，开盘均价，以及優惠活动；其次，人脉介绍以及路过本案看到工地围墙的客户也成为本案来访客户的主要来访渠道。成交客户分析：成交客户基本以人脉介绍为主，部分客户为前期业主介绍成交，这部分客户主要对项目规划及其产品较为认可，对价格无任何抗性，因此人脉人脉介绍成交的成交率较高介绍成交的成交率较高；其中由报广得知本案进而成交的客户也占据相当量体。ZERO六、区域分析来电来访客户分析：主要来电渠道以台江区为主以台江区为主，鼓楼区也占相当比例，这部分客户主要对项目周边的配套较为了解，对产品进行一定了解后，均邀约至现场进行进一步了解；来访客户中，由于地源性的因素，应该来说台江区的客户对本案位置是非常认可的，因此占据的比例较高，其次鼓楼区及八县的客户也是本案来访客户的主要来访区域，这部分客户对区域的要求较为苛刻，因此更较注重项目总体品质感以及户型产品；成交客户分析：成交客户依然以台江区为主以台江区为主，鼓楼区以及八县客户为主要客户群体，本年度鼓楼区的客户比例有所增加，应该来说从来访客户量的成交比例来看，鼓楼区以及八县地区的客户成交率较高，其中鼓楼区的客户对项目的要求较为苛刻，因此对项目的选择性范围较小，在本案规划及产品的认可下，由于第三季度度推出的3＃产品，中低楼层价位不高，客户对价格无抗性，故成交；八县区域的客户尤其以长乐，平潭，闽侯，闽清为主，这部分客户经济实力较强，在对项目认可的情况下，对价格无任何抗性；本次3＃一批房源高楼层住宅成交客户来自台江区的比例较大。ZERO七、关注产品分析分析：来电来访客户多咨询三房及四房产品，本案户型均为三房可以做四房产品，因此关注此户型的客户占大部分。ZERO八、第三季度销售总结：11、来电来访、项目累计成交情况、来电来访、项目累计成交情况如如下：下：■来访来电：来访来电：共计接待来电客户668组，来访留电客户332组，复访客户427组；成交住宅57套（3＃50套），车位9个，车库2个，店面5间；第三季度累计成交金额665979853元。■住宅：住宅：481套，成交金额649753785元，面积68136.08㎡，成交均价9536.12元/㎡；■车位：车位：成交21个，成交金额4047000元，面积542.05㎡，平均售价192714元/个；■商商业：业：成交累计5间，搭配销售车库2个，合计面积342.59平米，平均售价35550元/㎡。22、第三季度销售产品：前期、第三季度销售产品：前期余余房、房、33＃、地下车位、店面以及顶层住宅＃、地下车位、店面以及顶层住宅■地下车位由于总数量较多，且面积小但总价较高，加上受前期业主交房问题影响，车位整体去化速度较慢；■第三季度开始，银行针对二套房政策有所收紧，就本案而言，在前期余房仅为6号楼东向1楼一套可售房源情况下，大部分客户选择认购3号楼推出的第一批房源，并最终购买基本完成3号楼第一批房源的销售工作；■商业部分：现阶段临宁化路一侧的店面整体商业氛围较好，因此去化情况理想，规划路一规划路一侧侧店面，店面，由于商业培育期存在不定性，且产品面积较大，进深较长，较多产品均带柱子，因此销售销售存存在一定抗性在一定抗性；■33号楼号楼位置及产品理想，因此客户在对价格无抗性的情况下，去化较快，共计成交共计成交5050套套3号楼房源销售较为理想，但是二十层以上房源由于总价较高，去化速度相对较慢。■现项目可售余房为低楼层住宅以及二十四层以上住宅，由于有价格较高，楼层相对不理想，因此去化速度较慢，希望在后期房源的推出并适当增加优惠活动压迫下，促进成交。ZERO九、销售控表1号楼2号楼4号楼房号房号房号ABCDEFABCDEFABCDEFG住宅层住宅层住宅层17复式复式复式复式复式复式17复式复式复式复式复式复式17复式复式复式复式复式复式复式161616151515141414131313121212111111101010999888777工程款6665554443332样板房22样板房1郭董留11ZERO3号楼房号ABCDEF住宅层32复式复式复式复式5号楼6号楼3130郭董留郭董留29郭董留郭董留28房号27复式复式房号ABCDABCD26住宅层住宅层2517复式复式复式复式17复式复式复式复式24161623认购认购15152221陈宇翔认购141420认购认购131319认购陈宇翔郭董留认购认购12181217郭董留郭董留郭董留郭董留郭董留认购111116认购陈宇翔认购15认购认购认购101014认购认购认购9913认购陈宇翔郭董留认购认购8812陈宇翔认购认购11认购郭董留认购7710陈宇翔认购669认购认购558郭董留认购认购447认购认购6认购认购335陈宇翔郭董留认购224认购认购113陈宇翔认购2认购认购1ZERO十、第四季度销售计划09年度第四季度计划完成情况10月份计划完成情况11月份计划完成情况12月份计划完成情况合计计划完成情况项目销售销售销售销售销售面积销售额销售面积销售额销售面积销售额销售面积销售额套数套数套数套数一期住宅000127.3711704988127.3711092826254.74227978141#住宅000153.8111120967144.2411210192298.05223311592#住宅0000000000006#住宅144.6411428052000000144.64114280523#住宅62044080000000620440800000003102204000000015510100200000000复式楼415.2636500000415.2636500000279.84243000001110.36817300000店