『墅』立标准上实海源别墅策略思路简报/本提案仅对目前海源别墅的营销提出梗概性思考，不作具体论述/项目有两难?独占性何在？不依山不傍湖,素以占有稀缺资源为豪华别墅界定标准的逻辑模式，是否行得通？?排他性尴尬？周边独立别墅大多为300-500平方米，而海源别墅大多为500-1000平方米，如今陷入与周边楼盘非对等竞争的汪洋，如何脱身？简要回顾海源别墅/租售情报/20090620海源别墅/租售情报/20090902海源别墅/租售情报/20091005海源别墅/租售情报/20091102海源别墅核心价值点盲区?户均占地3-7亩？?容积率0.14？?1000平方米大宅？?不张扬的隐贵？?朱家角？?毗邻高尔夫和东方绿舟？同策有两误：?核心利益诉求乏力，甚至不明，无法找到项目破解点?项目自身价值挖掘深度不够，策略办法捉襟见肘众里寻他千百度，蓦然回首，那儿却在灯火阑珊处第壹章项目诊断及导向营销诊断营销方向并非一个传统意义集群高点定义区域产品定义后的营销改变定义产品0.141000平米细节表现探索营销方向细节放大营销动作引领感稀缺感身份感产品的排他性也许成为项目支撑的最核心要素破题1凤凰焉与燕雀为伍？谁在界定豪宅的标准？世界上豪宅只有两种一种叫庄园另外一种叫稀缺别墅这种叫庄园……第一名比佛利山庄（BeverlyHills）加利福尼亚，美国1.65亿美元曾经为报业大亨WilliamRandolphHearst所有，坐落在比佛利山上，占地75000英尺，三层楼，山庄有29间卧室、40间浴室、3个游泳池和一个电影院。这个房屋建造于1926年，典型的地中海风格。第二名拜恩古堡(BranCastle)罗马尼亚1.4亿美元1212年由罗马尼亚王子VladtheImpale修建，占地20亩，拥有17间卧室，能够俯瞰山坡和乡间的各样美景。目前的所有者DominicvonHapsburg像经营一个博物馆一样来经营它。第三名爱敦阁(UpdownCourt)温德尔沙姆，英国1.38亿美元比白金汉宫和汉普顿都要大，拥有103个房价和58亩的花园及林场，是无数人梦想的英国乡间牧歌生活空间。第四名哈拉牧场(HalaRanch)阿斯本，罗拉多州1.35亿美元前沙地阿拉伯驻美大使班达尔?本?苏丹王子的豪宅，这座豪宅的室内面积是56000英尺，有15间卧室和16间浴室。那稀缺别墅呢……》具有资源独占性、资源稀缺性的别墅?资源的占有：土地资源的大面积占有、稀缺景观的占有等?是别墅，而且是独立别墅。》》国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及TownHouse等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。》》》容积率0.2以下的别墅才叫“豪华别墅”?标准一：稀缺的资源性。无论是0.2以下的容积率，还是独特的景观，这类稀缺的资源，几乎是任何豪宅所必须具备的。标准二：较大的面积。500平方米、800平方米乃至1000平方米的住宅面积正在成为人们对豪宅的新衡量条件。?标准三：足够的层高。只有较高的层高，才能体现出高端住宅的豪华和奢侈，体现出房子本身的庄严感觉。?标准四：优质的建材。无论是外立面的贴砖，还是门、厅等使用的材料，或者是豪宅内部所使用的装修用料，都会被严格要求。?标准五：良好的物业配套。高端客群对家政服务方面的需求尤其挑剔，带有桑拿淋浴、按摩、健身、酒吧、中餐等多种服务会所，具有24小时随叫随到家政服务的物业管理，是很多业内人士所提到的豪宅标准。低容积率别墅，上海还有多少？》》》》容积率0.14户均占地3-7亩一个令人可怕的容积率！全上海，这种容积率少见全中国，亦是少见意味着对土地资源的肆意占有，对寸土寸金的上海土地资源的肆意占有》》》》》试问全上海低于0.14容积率的别墅有多少？上海只有两处!涵璧湾容积率：0.09朱家角板块首推29栋独栋别墅面积500-1000平方米左右总价约1600万-5000万襟浦江而袖淀山，帝乡昨日降人寰。观鱼采荇谁知乐，馔玉炊金我自闲。芦岛因风归白鹭，瓦楼经雨胜红颜。扁舟问取陶朱事，大隐隐于涵璧湾。世茂山庄二期（世茂佘山庄园）容积率：0.1佘山板块首推29栋独栋别墅面积500-1000平方米左右总价约1600万-5000万72栋别墅平均占地6亩，最大的占地40亩，分布于60000余平方米大型生态湖泊近20个小岛之上目前上海（规划）已批但未建的容积率０.２以下“别墅用地”仅剩１８块绝大多数容积率为0.175-0.2之间立题1营销方向定义区域定义产品细节放大营销动作引领感稀缺感身份感容积率无限放大，上升至产品定义的高度，从而彻底树立新标准挑战全上海超低容积率，在豪宅领域树立引领感与稀缺感0.14真正鼎奢别墅与普通别墅的分水岭海源别墅区隔其它别墅的印记破题2修身齐家焉无传承志？一个家族世代的到来！《礼记·大学》有云：“修身、齐家、治国、平天下。”改革开放，家族企业兴起，家族传统开始复兴。在市场经济中最先发展起来的经济实体基本都是家族企业。家族企业的发展和家族经济的延续，都迫切需要一个家族精神的符号象征。传承家族影响，感召家族发展家族的本质是传承的责任，而住宅是家族最基本的物质形态和活动空间，教育子女、传承家业、展示礼仪、延续精神都要通过家与宅来实现。“红顶商人”胡雪岩位于杭州的府第，每个生命力旺盛的家族都有一座符合家族特征和使用功能的住宅建筑，离开了它们，家族的聚合、维系和传承便缺少了必要的场所条件。大凡家族的创始者，往往都是精于创造、敢于拼搏的人，也正是这群人的卓越能力、强大的价值辐射力和聚集效应才促使某种家族特质的形成。而一栋别墅则可成为家族思想和影响力向外传递的中心，亦可成就一个家族在建筑史上的影响力，如同流水，源远流长，光辉无尽。大宅院——家族的价值符号之一从个体的艰苦奋斗到一个家族的昌盛启幕，其故事往往源于城市，盛于城市，而家族传统、事业的传承也必以城市为起点，以住宅为家族生活和文化的最直接的依托。大宅之象，皆有家族印记。一座有影响力的大宅，不仅是家族身份的象征，还能成为一个家族的精神图腾，代代传承以志之。真正的富有阶层家庭观念超强大宅之象中国家族观念正在复兴一个家族三代同堂家的面积是多大？读懂家族居住的空间内涵大而能容大而有序中国家族时代的富豪们，别墅的需求实质已经发生转变。中国家族意味着在一个家族产业中，已经不是家族的某一个成员单枪匹马在外面奋斗，而是更多家族成员介入家族产业的发展，中国家族对空间的需求，已经从一元化的需求向多元复合需求转变，即同时满足家族成员的共同居住、生活、交际、休闲需求。海源别墅青浦部分独立别墅主力户型面积　类别楼盘名称（㎡）诚邦别墅400　龙湖滟澜山艺墅260-290　赵巷板块上海进福景苑370-420　中海翡翠湖岸别墅220-260　恒联名人世家二期410-430　1000平方米大宅西郊古北国际别墅309绿洲江南园"二期389，505朱家角板块　朱家角康桥水乡小城209-280青浦新城板块新青浦世纪苑419　盈湖三岛景苑358不可理喻的大面积大华西郊310-350徐泾板块四荷艺墅230-250完全不同的两种境界　大豪山林315-380　完全不同的两种功用　西郊华城三期695　沁风雅泾轩329　大华云庭290-320　怡君苑?290-300　　安盛景园337-370安盛花苑270，350立题2营销方向定义区域大而引荣彰显中国家族复兴定义产品衍生：个性化家族需求多样性细节放大营销动作引领感稀缺感身份感千余平米大宅对中国家族的全新意义家族观念的强势复兴，在豪宅领域树立引领感与身份感大宅院中国家族三代同堂这里就是家族复兴大宅的首选地而非城市别墅与郊区别墅的争议场诊断结果导向营销方向定义区域定义产品超低容积率对鼎奢千余平米成为中国家别墅的重新定义族复兴与传承首选细节放大营销动作引领感稀缺感身份感海源别墅鼎奢别墅分水岭中国家族传承志第贰章客户导向评估鼎奢别墅分水岭中国家族传承志0.14容积率1000平米大宅占地3-7亩3000万-6000万总价?只有富豪才有可能拥有鼎奢别墅?重视家族传承与复兴的群体最感兴趣?一定注重上下有别、内外有序有这样一部分人……?2008年中国可投资资产1千万人民币以上的高净值人群达30万人，人均持有可投资资产约2千9百万人民币，共持有可投资资产8.8万亿人民币?2009年预计中国高净值人群将达到32万人，高净值人群持有的可投资资产规模超过9万亿人民币?2008年末中国80%的高净值人群居于11个省市，超过50%的高净值人群集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等5省市■摘自招商银行和全球知名咨询公司贝恩公司联合发布的《2009中国私人财富报告》来源：贝恩公司高净值人群收入-财富分布模型32万富豪坐拥9万亿财富高净值人群中国顶级富豪平均每10万人中有25人他们是0.025%客群我们称之为0.025圈层【鼎奢圈层】中国鼎奢圈层家族行为行为礼序规范、财富炫耀表现自我保护财富和家庭个体的安全、财富的安全、对家庭的责任培养精英后代同类的认同（圈层）价值体现传承家族社会和世界的认同（阶层）打造望族世家，寻求认同精神与财富家族企业与家族经济血脉延续物质层面与精神层面在大家族生活层面持续体现一个驾驭自若、淡定无争的0.025鼎奢圈层0.025第叁章众里寻他与灯火阑珊目标客群找寻路径：接触点渗透为主专项群体渗透为辅?商务机场接触点渗透行业大会名人访谈大众渗透与个体追踪?交际高尔夫慈善晚宴企业家大会富豪俱乐部?休闲消费游艇马术奢侈品（车、酒、香水、珠宝