常州西太湖别墅项目市场定位分析2010年3月目录?PartOne.常州高端市场现状?PartTwo.环太湖别墅板块现状?PartThree.常州高端市场发展性分析?PartFour.客群分析?PartFive.实地调研工作框架PRATONE.常州高端市场现状常州高端住宅市场状?整体以经济型别墅为主：规划中新市政府?恐龙园自然环境产品以联排别墅为主；高新产业区美地山庄新体育中心龙城福地?总价线在300万左右；恐恐龙园别龙园别墅墅区区城市别墅香树湾花园?个案中配备少量别墅物业多为复合型社区，纯别墅项目较少；；长兴·秀江南花园规模性欠缺，供应稀少绿地世纪城?九龙仓时代上院置业习惯向南、北发展：新城首府世贸香槟湖青枫1号?客群以私营业主及公务员为主；城中城中别别墅墅区区?除看中价格外，对社区环境、区位、私密性与氛围均有要求；资源型别墅区?三口之家居住为主，对朝向和空间尺纯别墅社区为主滆湖为重点高端居住区规划本区域成为武进高端居住区度要求较高；湖滨1滆湖别墅区号滆湖别墅区新城·湖畔春秋御城?九洲·豪庭苑高端住宅市场中出现了城中平层大宅天安别墅高端住宅市场——别墅个案分析彩虹城璞丽湾莱蒙城世茂香槟湖香树湾别墅新城公馆世贸·香槟湖—项目概况?用地面积：90万㎡?容积率：1.67?土地属性：住宅、办公?目前现状：部分开工?物业类型：普通住宅、别墅?建筑形态：6栋32层高层1栋18层的小高层5栋11层的小高层联排23栋、独栋4栋双拼7栋、联体5栋产品名称套数(套)报价独栋42.2-2.4万元/㎡联排231.4-1.6万元/㎡双拼141.7-1.9万元/㎡产品信息?园林风格：欧式?外立面：欧式?景观环境：以湖为核心的扇形半围合方式布局，由低至高依次布置，通过将湖水渗透到每一个组团，将湾区岛居主题得以致体现，整个小区以扇形围合式分布，以板式为主，点式为辅；?外墙：涂料面砖为主，局部石材；?安保系统：无死角监控，花园、中心湖、会所、建筑物等重点监控设备，24小时轮流切换监控、电子巡更、红外线外墙侵入报警；?智能化：无障碍一卡通系统、对讲呼救与物业信息管理中心相连，门锁配置密码及指纹识系统；?其他:无线宽带入户、远程网络会议系统、预留空调主机位；?会所模式：全封闭经营；绿地世纪城—项目概况?用地面积：272845㎡?一期面积：98610㎡?容积率：2.30?土地属性：住宅?目前现状：部分开工?物业类型：普通公寓，别墅?销售报价：公寓：4300-5100元/㎡联排：7300-8000元/㎡?建筑形态：9栋11层小高层、4栋9层小高层户型面积套数(套)面积一房224联排10栋二房80373-85㎡三房64联排40260㎡合计1131产品信息?园林风格：英伦风情?外立面：英式?景观环境：310米跌水清泉循环水系，游步道、树阵、休息亭、花架、坐椅、喷泉、泳池等；?窗材：双层中空玻璃；?安保系统：车辆出入一卡通管理系统、24小时安保系统、楼宇可视对讲与防盗门控制系统、周界防范报警系统、闭路电视监控系统、住宅紧急按钮报警系统；?智能化：停车场摄像机监控系统；?其他:消防自动喷淋装置；新城湖畔春秋—项目概况?用地面积：332794.29㎡?建筑面积：116478㎡?容积率：0.35?土地属性：住宅?目前现状：全部开工?物业类型：别墅?销售报价：6700-10000元/㎡?建筑形态：76栋2-3层的低层、独栋40栋、双拼25栋、独栋137栋产品名称套数(套)面积独栋137500-600㎡双拼12合计149产品信息?园林风格：中式现代?外立面：中式现代?景观环境：石板路、喷泉、雕塑小品；?进户门：成品木质门；?安保系统：楼宇门禁可视对讲系统，采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统，保安巡更管理系统、住宅紧急按钮报警系统；?智能化：可视对讲；?其他：每户智能冷、热水室外空调冷凝水收集管道；九洲豪庭苑—项目概况?用地面积：216847.47㎡?建筑面积：180000㎡?容积率：0.83?土地属性：住宅?目前现状：部分开工?物业类型：普通住宅、别墅?销售报价：独栋8000-10000元/㎡住宅3800-4700元/㎡?建筑形态：11栋6层多层住宅118栋独栋别墅产品名称套数(套)比例(%)四房9430.72独栋11838.56产品信息?园林风格：中式现代?外立面：中式现代?景观环境：花园水景，百合花池，莲花池，游泳池，瀑布，喷泉，中庭花园，丰富多彩，有小桥流水，树木草坪，休闲凳椅；?走廊：大理石草皮走道；?安保系统：采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统、可视对讲系统、小区闭路电视监控；车辆出入一卡通管理系统；?窗材：彩铝中空玻璃；?其他:设置室外空调冷凝水收集系统；御城—项目概况?用地面积：139480.92㎡?容积率：1.80?土地属性：住宅?目前现状：部分开工?物业类型：普通住宅、别墅?销售报价：独栋150000万元/㎡（23栋）联排130000元/㎡（32套）?独栋为内部销售物业，联排开始公开推售日期主题内容09.11.19御城200平米临湖御城200平米临湖平层豪宅，现平层豪宅，现房同房同步首发，11月28日前交20步首发，11月28万抵50万，均价6500元/平米。日前交20万抵50透天联排别墅13000元/平米。万住宅5600元/平米。09.10.21高层小高层热销中御城独立别墅已售罄，高层小高层热销中，均价5500元/平米。产品信息?园林风格：欧式园林?外立面：中式现代?景观环境：儿童游乐园，老人活动区，望景庭，法式迷宫，马蒂斯花园，象棋广场，亲水木栈长道，红枫林，阳光草坪；?走廊：高级地砖；?安保系统：采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统、可视对讲系统、周界报警系统；?窗材：双层中空玻璃；?其他:设置室外空调冷凝水收集系统；天安别墅—项目概况?一期面积：39245㎡?容积率：0.3?土地属性：住宅?目前现状：部分开工?物业类型：别墅?销售报价：11000—12000元/㎡?建筑形态：112栋独栋（一期）产品信息?园林风格：欧式?外立面：欧式?景观环境：水体、缓坡、森林；?外墙涂料：面砖；?窗材：彩铝双层中空玻璃；?安保系统：门禁对讲系统，红外线周界报警系统；?智能化：有线电视系统，宽带系统；城中平层大宅—新城首府?用地面积：92100㎡?一期面积：37510㎡?容积率：4.20?土地属性：住宅?目前现状：部分开工?物业类型：普通住宅（大宅）?销售报价：13000元/㎡-16000元/㎡?主力户型：245㎡四房?建筑形态：3栋32层高层住宅产品名称套数(套)比例(%)?项目介绍：总建筑面积为305121㎡，其中住宅182900㎡，公建66700㎡（商业、办公、小学二房3015.96及配套用房）、地下车库55521㎡三房6434.04四房9450.00产品信息?园林风格：现代?外立面：现代?景观环境：沿着主入口景墙的台阶的中央水景，由建筑围合成私家庭院?窗材：双层中空防爆玻璃?安保系统：联网双重门禁安保、中央影像监控系统、远红外线防盗及电子巡更（周界报警系统）、家庭安防系统（卫生间及卧室设应急救助铃各一个）、消防自动报警及联动灭火?智能化：单元门厅、地下车库单元入口及电梯使用一卡通、各室安装喷淋装置水、电、燃气远程抄表管位?其他：烟感器、公共部位的照明采用(红外线)感应灯、地下车库有温感系统、公寓内设背景音响系统、全天候热水常州高端市场小结?两极分化，南区自然资源优势明显，北区缺乏私密性?常州别墅市场南北两极分化，城中别墅仅存在少量供应，新城首府为大宅物业，个性化定位取得成功；?北区借助恐龙园资源优势及新市政府、高新产业园区为卖点，以经济型别墅供应为主，且多位复合型社区；?南区借助滆湖自然资源及政府规划高端居住区概念利好对于高端客户吸引力较大，项目逐步集中区域形象得到进一步认可?高性价比的同时，其他因素比重逐渐加大?社区居住环境、社区私密性、生活配套及居住氛围等方面的因素成为别墅客户尤其是高端别墅物业客户重要考量面；?三口之家居住特征对于空间组合等均有较高要求，在产品设计方面必须从均好性及私享性两方面出发，刺激客户购买欲望；?纯别墅社区对于客户吸引力较大，独栋产品欠缺?常州目前别墅项目以复合型社区为主，北区除世贸香槟湖以小岛进行各区外，其他项目均缺少纯粹别墅特征；?虽然常州客户存在较强的“地缘性”特征，但是别墅客户这一特征较弱，关键是项目买点感染性是否足够；常州高端市场发展规律总结通过研究常州物业发展的趋势，我们发现:顶级别墅发展链缺失客户需城中平求层豪宅顶级别墅高端住宅（别墅）普通住宅普通住宅（多层）（小高层、高层）物业发展趋势常州房地产高端市场现状为300-500万独栋别墅主导、城中平层豪宅市场起步阶段。对于长三角其他城市而言，顶富阶层的置业习惯目前处于城中豪宅和顶级别墅的双向选择。从常州高端市场发展规律推理，顶级别墅市场缺失，并有较大的市场潜力。因此，我们推理出如下两点：?更高级别的别墅有需求土壤和市场空白?目前高端别墅的发展进程与整体城市发展的水平脱节；?新城首府、晋陵路八号等城中豪宅为更高级别的别墅上市进行铺垫；?常州土地市场的开放程度正在扭转，有品牌、实力的开发商进入常州，为高端物业的进一步升级提供了市场氛围。?常武区域进入豪宅时间窗?随着西太湖板块的整体开发，常州从真正意义上拥有城市资源型高档居住板块；?楼市的好转使不动产，尤其是高端不动产的保值能力进一步凸现，促使常武区域高端物业客户主体——中小私营业主对资本和资产的双向投入意识开始增强。PRATTWO.环太湖别墅市场情况苏州：2010苏州太湖年，地价暴涨太