成都市武侯区龙井项目定位报告2010年3月报告内容第一部分整体市场分析第二部分区域发展分析第三部分地块周边分析第四部分项目定位建议项目所处区位项目位于成都市武二环侯区，三环路外。三环属于武侯工业园片区。地块位置一环第一部分整体市场分析09年供不应求，趋势将延续2010年上半年14001200100080060040020002006年2007年2008年2009年供应量790.61208.41006.28775.53成交量853.131069.95598.121253.64供需比0.931.131.680.622009年，成都新增供应小于需求，市场呈现供不应求的趋势，成交住宅面积1253.64万㎡，市场存量降低，年度供需比仅为0.62。供需—半年度走势半年度走势反映成都市场在08年严重供大于求，09年上半年，随着市场向好，新增住宅出现供不应求的现象。年度价格表现平稳增长65000.3599160000.2524%5595550053940.250000.15450043550.140007%0.0535004%3000002006年2007年2008年2009价格4355539455955991涨幅024%4%7%2009年，成都住宅价格快速上涨，即使2008年调控条件下，成都住宅价格仍在2007年基础上上涨了4%。市场价格较为健康.成都各月价格表现平稳增长成都历年各月量价关系图（平米，元/平米）275000075007000225000065006000175000055001250000500045007500004000350025000030000707070707070707070707070808080808080808080808080909090909090909090909091010年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年0102030405060708091011120102030405060708091011120102030405060708091011120102成交面积9E+4E+6E+8E+7E+1E+1E+1E+1E+9E+9E+7E+5E+3E+4E+5E+4E+3E+4E+4E+4E+4E+4E+6E+5E+8E+1E+1E+2E+8E+1E+1E+1E+1E+1E+2E+3E+4E+成交均价45514761488846904897520854115750603160736057644764066073628362096158601259446104598456195425537453295259543055275566576458625828621263166453653071167138成交面积成交均价城西成交量占全市近四成城西2009年商品住宅成交31096套，成交面积达309.89万平方米，第四季度成交套数及成交面积约占全年成交量的37%。城西成交均价跑赢全市水平城西住宅价格走势分析2009年1季度以来，城西片区商品住宅成交均价上涨快速，价格平均季度增幅保持在5%。第四季度比第一季度均价上涨了16%。城西09年各季度供应保持平稳09年城西区域整体供应26223套,供应面积250.22万方,在房地产市场整体向好的行情带动下,3季度供应量达到顶峰。武侯区销售均价保持较快速增长武侯区历年各月量价关系图（平米，元/平米）380000850033000080007500280000700023000065001800006000550013000050008000045003000040000707070707070707070707070808080808080808080808080909090909090909090909091010年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年0102030405060708091011120102030405060708091011120102030405060708091011120102成交面积1E+85521E+3E+1E+1E+2E+1E+2E+1E+1E+1E+897142644513741057844436462740073771352246637520671796632E+1E+3E+1E+1E+1E+2E+2E+2E+3E+39355434成交均价48094829509140224972556857975519618467247480662365146871687271877001607466076575602364686349644963886244629666215860625862016196667469056852743579397800成交面积成交均价第二部分区域价值分析武侯区域定位—形成三区、二圈、一带整体空间格局武侯区提出以高起点的区域规划布局为先导、以高标准的城市基础设施建设为载体，做大总量、做优结构、做足特色，打造具有时代特色地块位置的现代服务业，形成“三区、二圈、一带”的整体空间发展格局。武侯工业区定位——生产性服务业集聚发展区生产性服务业集聚发展区（如图），该区将重点发展电子信息、生物制药武侯工业区等高科技产业，形地块位置成以产品研发、技术服务、营销、结算、配送等为主体的企业总部集群。武侯工业园—财富聚集区–武侯工业园区是国家发改委审核通过的省级开发区，由武侯科技园与中国女鞋之都工业园整合而成。汇集了四川80%的制鞋企业，集设计、生产、销售为一体，富有“中国女鞋之都”称号。–全国女鞋核心区、成都市高科技企业聚集区、高质量城市化与和谐发展先导区。–园区共引进企业300多家,包括世界五百强企业艾默生、杜邦、SBX、台湾联强及在国内有重要影响的川大智胜、神州数码等。–重点聚焦本地传统优势产业制鞋业和具区域比较优势的高新技术产业，其中，高新技术产业包括电子信息、生物工程及制药、机电一体化、环保新材料、投资及其他（企业总部基地、软件开发等）。工业园区整体形象得到快速提升1、建设外三环科技新城，优化片区商务环境?政府将以建设全国女鞋产业核心区、成都市高科技企业聚集区、打造外三环科技新城。优化片区商务环境。2、改造三大城中村，提升片区整体形象?2007年启动了对簇桥、机投桥、金花桥三大“城中村”的改造工程。根据初步规划，将分主题重点打造出“休闲在金花、消费在簇桥、文化在机投”的“城南金三角”。西部智谷的建立将进一步提升区域价值和科技含量西部智谷西部智谷武侯新城武侯新城目标区（（17.1517.15平方公里）平方公里）域经济地位日益显现?2009年，武侯工业园实现规模以上工业总产值131亿元，增长12%；实现财政总收入9.07亿元，增长39.5%，占全区财政总收入的13.83%；实现固定资产投资45.06亿元，增长20%，占全区固定资产投入的16.83%。武侯新城规划启动，推助片区快速发展?2010年3月武侯新城启动，规划面积17.15平方公里，共涉及机投桥、簇锦、华兴、簇桥、金花桥等5个街道100个村组。武侯工业园更名为“武侯新城管理委员会”。2010年6月完成产业和城市建设规划。城市价值与地位逐步提升：园区向新城发展区域价值总结?区域基建工程完善中，市政交通的网状建设将提速区域的发展速度；?与主城区紧密联系，又独自自成一体；?财富聚集程度较高；?武侯新城启动，为区域发展增加推进器。第三部分区域房地产市场分析区域商品住宅——新兴开发区域?武侯工业园所处区域是一个房地产新开发区域，片区内商品房开发强度较低，区域内还迁房占有较重比例；?商品房开发主要处于三环内外区域，本项目周边商品房项目都是一些零星的小开发商开发的产品。如龙锦文苑、锦上南庭、天府金花等。?商品房开发规模小、产品档次较低、形象较差、价格较低，与接近三环边缘的商品房存在较大差距。?随着片区内旧村拆迁的完成，片区内整体形象得到大幅度提升，为商品房开发储备了大量的可开发用地。区域商业——整体档次有待提升?工业园区中的簇桥由于人口数量较多，有固定的消费支撑，商业活力强于机投和金花。?机投和金花基础设施和商业配套较不完善，商业业态丰富性不足，甚至显得较为原始。?簇桥由于开发较早，商业配套相对成熟，居民消费实力较强，有知名大型卖场千盛生活广场进驻。而项目正处于簇桥商业相对较旺盛的区域。?片共内商业整体档次及品质需要进一步提升。处于价值洼地，升值潜力大12000-15000元/㎡10000-12000元/㎡8500-12000元/㎡8000-11000元/㎡7000-10000元/㎡5500~8000该片区住宅比同等片区城南住宅价格低近1500元/㎡。随着片区配套及改造的完善及推进，片区价值上涨潜力较大。地块处于生活配套较完善的区域?商业：千盛生活广场、德克士互惠超市?幼儿园：金太阳幼稚园、玉林实验幼儿园、簇桥中心幼儿园、思蒙幼儿园?中小学:成都武侯外国语学校、簇桥小学、武侯实验中学(区重点)成都博语学校、簇锦中学?银行:建行、工行、农行、交行、成都银行、信用社?医疗：武侯区第三人民医院、济生牙科、明武诊所、瑞华药业周边商业配套图片第四部分项目定位建议地块SWOT分析优势：机会：1、容积率相对较低，有利于提升产品品质；1、区域规划为大规模的居住区，市场发展潜力大。2、区域与众多产业园相邻，市场潜在需求巨大2、区域土地供给以低密度为主，产品将朝中高端类型；产品发展。3、交通便捷，紧邻武侯大道，通往市方便快捷3、武侯新城规划有利于提升区域价值及项目价值；；4、地块周边缺少高素质的商品房。4、多年的产业园发展积累大量的社会财富。劣势：威胁：