世贸广场住宅定价建议报告前言本报告着眼2010年房地产市场宏观走势，结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势，旨在对本案第一批房源的预售价格进行相关建议，以供贵方参考。宏观环境近期政策解读宏观经济解读2010年宁波拆迁量宁波房产新政一手房市场节后市场出现回暖迹象，成交量增长迅速；1、2月份作为市场淡季受政策影响开始显现，再加上春节长假影响，市场观望气氛严重成交量出现短暂低迷；节后第一周，市场回暖明显成交量出现大幅增长，逐渐恢复正常水平；二手房市场拆迁预期使成交量持续放大，市场回暖趋势明显1、2月份作为市场淡季，受政策、春节长假影响，市场成交量出现短暂低迷；节后市场逐周回暖，成交量呈现大幅上扬趋势；后市供应量2009年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约33.6万平方米，2010年此列住宅项目的后续推盘体量约有267.5万平方米；2010年宁波市四区合计供应量将达到301.5万平方米。住宅市场分析从历年供应量来看，301.5万方的预计市场供应量较以往有所减少，实际供应量更可能由于市场短期的不确定性，而低于这个数字；由于价格高筑，未来住宅市场以高端项目为主，供需不平衡现象将更为明显。2006-2010年宁波市四区住宅供应量（万平方）450392400350322.3311300301.530025020015010050020062007200820092010年预计供应量2010年预计新开楼盘预计均价（元/区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述平方米）海曙区青林湾4期、5期2010年19.5多层、高层住宅产品22000-25000海曙区新海景花园2010年7.5高层/别墅25000-28000海曙区永和居易2010年初20.4高层住宅18000-22000水岸心境三期(暂海曙区2010年22.7多层、别墅、高层产品25000-30000定)预计均价（元/区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述平方米）江北区维拉小镇2010年4月13.7别墅30000-50000江北区雅戈尔长岛花园2010年初23.8高层住宅、别墅25000-50000江北区盛世嘉苑二期2010年6月4.6高层住宅16000江北区塘家湾悦府2010年9.7别墅15000预计均价（元/区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述平方米）江东区荣安公馆2010年3.4住宅22000-25000预计均价（元/区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述平方米）高新区奥丽赛凤凰水岸2010年3-4月5.4高层住宅、公寓18000高新区翡翠湾2010年4月11.7高层住宅、别墅17000-19000高新区ART蓝庭（暂定）2010年7.6高层住宅、洋房23000-25000预计均价（元/区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述平方米）东钱湖区柏悦国际2010年28别墅30000-40000东钱湖区湖立方2010年2.1住宅、公寓13000-14000东钱湖区卡纳湖谷2010年4别墅28000-40000预计均价（元/区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述平方米）鄞州中心中海雍城世家2010年初5.6高层住宅17000-19000区鄞州中心中河名庭2010年3-4月1.7高层住宅15000区鄞州中心万科金色水岸2010年3-4月4高层住宅17000-19000区鄞州中心永佳苑2010年底1.2高层住宅15000-16000区鄞州中心国骅·东方湾邸2010年2.4多层洋房17000-19000区鄞州中心星河城2010年1.7高层住宅16000-17000区鄞州中心香榭丽洲2010年17高层住宅、别墅16000区高层25000-鄞州中心雅戈尔联心地块住宅11.8高层/别墅28000、别墅区35000-40000鄞州中心盛世天城住宅5高层16000-17000区鄞州中心荣安府2010年4月20.7高层住宅16000-18000区鄞州区城格兰春晨二期2010年10高层住宅15000西鄞州中心金沃·城南华府2010年2.7高层住宅14000-15000区预计均价（元/区县项目名开盘时间体量（万方）产品类型描述平方米）高层9000-10000镇海区风景九园三期2010年3月底10高层住宅、多层住宅多层11000镇海区世贸广场2010年4月16高层住宅、单身公寓8700-9300镇海区海尚国际2010年下半年20高层住宅、单身公寓9000-1000009年，住宅高价地比例上升，高端市场压力巨大面积起始价位成交总价楼面价成交地价容积率出让单位地块名称(亩)用途(万/亩)(万)(元/平米)（万/亩）（≤）竞得单位?鄞州新城区联心-3c地?宁波市国土资源局鄞州分局88.57住宅550102830.35870711612?宁波雅戈尔置业有限公司块,2009CJ13号地块?宁波高新区梅墟新城南区?宁波金杰房地产发展有限公?宁波市国土资源局（高新区）71.07住宅301.3377418.9281701089.332SA-12-2地块司?鄞州区潘火片区世纪新村西?宁波康园房地产开发有限公?宁波市国土资源局鄞州分局49.95住宅45049951.5681810002.2侧地块,2009GJ23号地块司?宁波市国土资源局(海曙区)?机场路东侧前丰地块27.16住宅673.3323610.2246520869.332?宁波恒威置业有限公司?宁波雅戈尔置业控股有限公?宁波市国土资源局（东钱湖）?东钱湖茶亭村地块493.63住宅264181656.5855203681司?宁波雅戈尔置业控股有限公?宁波市国土资源局江北分局?原宁大成教学院地块43.18住宅946.6749166.48885401138.672司?镇海商帮公园西侧1-4号地?宁波建材房地产开发有限公?宁波市国土资源局镇海分局272.95住宅256.462192006023803.072楼面价在5000元块/平米以上的土地，就达到了134万平司?江北慈城新区湖西地方米?宁波市国土资源局江北分局471.31住宅无2049565187434.86-?宁波万科房产块,JB09009号地块?宁波市国土资源局（东部新城?东部新城B4花园住宅地块108.84住宅无189742.45120301743.34-?宁波兴普房产有限公司?鄞州新城区庙堰-4号地?宁波康园房地产有限公司?宁波市国土资源局鄞州分局147.88住宅680230700.591376515601.7块,2009CJ62号地块(荣安集团)?望春工业园区核心区I-2-2?宁波布利杰置业发展有限公?宁波市国土资源局鄞州分局77.95住宅40054723.3561947021.7地块,2009CJ57号地块司?宁波市国土资源局?宁波高新区研发区2#地块158.79住宅506.67210022.2799201322.672?雅戈尔置业控股有限公司一般高端住宅比例占总量的20-30%左右，而根据09年土地成交的情况来看，此比例已达到50%以上。?在地价迅速攀升的市场背景下，高端住宅比例大幅上升。宏观环境总结：?宏观政策旨在促进市场稳定发展，控制部分城市房价虚高势头；?外贸经济持续回暖，整体经济形势看好；?市区大量拆迁，带来新的市场需求；?应对新的预售政策，营销策略需快速调整；?未来供应量以高端项目为主，供需不平衡预计2010年下半年，在政策走向与市场供应的双重压力影响下，宁波高端住宅市场竞争激烈，而中低端项目市场空缺较大，对于市场我们应保持谨慎乐观的态度。微观市场市场价格格局镇海板块均价7500-12000江北新区均价9500-15000镇海板块江北老城均价22200高新区均价泛城西板块海曙区均价18000-2500010000-1300015000-20000江东区均价18570联丰板块14000-18000镇海片区是宁波各板块鄞州区均价中最典型的一个“价格低谷”区，但受地域因素影响，18349其市场成交以本地客源为主。东钱湖区均价20200镇海区住宅市场住宅价格回落明显2009年1月-2009年2月镇海区商品房市场成交走势图16423120010441800016000100011908114791400099048008927958796141200010000600516510531752245776398572459375905800047263213634002296000197183191400020081865618200000销售套数销售均价（元/平方米）自09年1月份到2010年的2月份，镇海市场出现了“M”型销售走势。由于近期市场不稳定，在价格不断上升的同时，区域销售数据在10月份达到峰值后迅速回落，后市不容乐观。镇海区土地市场土地价格跃上新平台楼面价成交地价容积率地块名称面积(亩)用途起始价位(万/亩)成交总价(万)竞得单位(元/平（万/亩）（≤）?镇海商帮公园西?宁波建材房地产219200侧1-4号地块272.95住宅256.466023803.072开发有限公司?镇海新城B2-2地?宁波银亿房地产81.02商住234.5433003644534.452.2块开发有限公司?镇海中汇纺织公?杭州新坐标房地100.24商住117.71240003521239.421.02司地块产有限公司?镇海新城明海大?宁波镇海维科房道东侧1、2号地96.24住宅363.66761006589790.691.8地产开发有限公司块?镇海新城骆兴西?保亿置业集团有路南侧1、2号地83.29商住336.15505005052606.281.8块限公司?镇海骆驼民联新?宁波世联置业有38.08商住78.8130003