伟业·新都会三期C-1号楼营销策划报告苏州市联众投资顾问有限公司２０１２／０９涅磐这也是一份联众基于深入的市场调研和在吴江市场多年深耕经验的基础上开出的处方单。首先必须找到问题的根源！品牌？定位？市场？地段？推广？价格？产品？销售？让我们从决定房地产项目成败八大最关键的因素入手！？我们的品牌口牌很差吗！江苏省20强，苏州10强！下属18家全资及控股企业！金域华府/迎春华府/世纪公园/欧风华庭/锦绣江南/伟业银座/豪门府邸/太湖花园/伟业大厦/伟业新都汇。。。。。。伟业集团——胸怀四海，放眼天下。品牌实力/项目口碑是我们的核心优势之一！？我们的区域地段渺无人踪吗！区域：吴江南部新城板块，政府旁，行政商贸核心区，专业市场聚集区。城北板块南部新城：综合现代文化、行政综合运东板块、生活配套、教育科研、城区板块生活居住等功能的综合区滨湖新城板，现代化城市新区，近年块来通过伟业金域华府、奥林清华、恒达广场等项目南部新城板本案的深耕，房地产市场正走块向成熟。交通：大环境交通不断升级，区域交通环境优越大交通环境：友苏震桃公路、友新高架、苏嘉杭高速、227省道、新高南北快速干线纵贯吴江全境，未来轨道交通4号线架22直通吴江。7省区域交通环境：道项目处在高新路和长安路交汇处，东面紧邻227省道，东南面便是吴江汽车站，未来轨道交通4号线站点紧邻本案。轨项目周边道路道轨2道中2交4山长7安省通号北高新路路道四线路本案号车站线人民路学院路快吴速江联杨路干南线北周边环境：项目处于吴江商贸区，与政府行政机关单位也较近，并且聚集了一些住宅社区。人才市场大发商贸城伟业·金域华府本案大发商贸城商贸区行政机关吴江赛格广场欧蓓莎生活家居中心恒大建材广场南城核心，适合居家生活、商务办公、商贸流通、物业投资的黄金地段！？我们的产品出什么问题了吗！户型：方正紧凑，居住功能齐全，空中花园非常好。8.6m卫过厨道空中花园客厅阳台阳5.9m客厅台11.6m卧室卫过厨道过卧室道北面户型户型非常方正，居住功能齐全，阳台是必须空中花园有的，至于不通透是小户型的通病。空中花园是大亮点；8.6米短进深弥补朝向采光问题。3.6m南面户型产品基本无硬伤，公寓卖点充分。？我们的竞争环境非常恶劣嘛！行政区划调整：吴江并入苏州市区，给吴江发展带来新的机遇和良好的发展前景行政区划调整：苏州市此次部分行政区划调整方案为：撤销苏州市沧浪区、平江区、金阊区，设立苏州市姑苏区，以原沧浪区、平江区、金阊区的行政区域为姑苏区的行政区域。撤销县级吴江市，设立苏州市吴江区，以原县级吴江市行政区域为吴江区的行政区域。合并后，姑苏区人民政府将驻目前平江区政府驻地；吴江区人民政府仍驻目前吴江市政府驻地。行政区划调整后，吴江将坚持“五个不变”和“五年不变”：原吴江市的事权不变；经济管理权限不变；财税体制保持不变；享受的优惠政策保持不变；机构、人员待遇维持不变此次区划调整意味着苏州开始正式迈进“大城时代”。周伟强表示，行政区域调整之后，“一核四城”将是苏州城市的新定位，三区合一的姑苏区将成为这一发展格局重要组成部分的一核，以此为核心，东部打造综合商务城、西部打造生态科技城、南部打造滨湖新城、北部打造高铁新城。其中，吴江区将在南部滨湖新城的建造中发挥重要角色。人口增长：人口不断的增长对商品房的需求量不断增加，特别是外来人口的大量进入对小户型需求量逐渐增加。吴江2006-2011年人口增长情况人口（万）8180.580.52010年末，外来登记人口79.968079.7264.14万人79.5379.579.322011年末，外来登记人口7978.8465.63万人78.5782006年2007年2008年2009年2010年2011年上图为吴江区2006-2011年全区人口增长情况表：?根据2010年全国第六次人口普查数据显示，吴江区2010年末全区户籍人口为79.96人，比上年增加5400人，年末全区登记外来暂住人口64.14万人。2011年全区户籍人口为80.5万，年末全市登记外来暂住人口65.63万人；?大量外来人口和外资企业的入驻，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产市场带来了持续、巨大的市场需求。房地产投资：房产投资稳步增长，房产市场呈现良性发展态势吴江2006-2011年房地产投资及增长情况房地产投资（亿元）增幅（%）160151.675014045.14541.5401203510093.179.182.01308070.99256050.1620.0720154013.511.410203.75002006年2007年2008年2009年2010年2011年上图为吴江区2006-2011年房地产投资的增幅情况：?吴江区房地产每年投资总量从2006年50亿元到2011年突破达到151亿元，而且每年都保持较大的增长幅度，可见区域内房地产市场发展情况较好。?吴江区的第三产业中每年的房地产投资几乎占到整个投资的一半，可见房地产为区域内地方财政收入带来了巨大的推动作用。金融环境：货币政策适度宽松，银行利率下降，贷款容易。存款准备金率走势图最高位21.05%连续调3次下5年期贷款利率：7.05—6.55楼市政策：坚持楼市调控政策不放松，促使房价回归合理水平，满足首套购房者的贷款需求，房价大幅下降的可能性不大。坚持调控我们处在调空盲区：区购信面限贷放松域不限购，商业产品全扩大升级五条限购产税全面房坚持调控产税国八条升级房调控购新国五条、限调限贷2011.7.12强势国十条控2011.1.262012.7贷国十一条限2010.9.29?首套房房贷利率上浮5%-10%2010.4.17?二套房首付不低?外资银行严控人民币?首套房房贷利率回?首套房贷首付30%于60%房贷归基准利率，最低852010.1.7?二套房首付不低于折50%?一年期存贷基准利?二套房首付不低于?全面暂停第三套房贷?2月9日，上调存准率分别上浮0.25%40%?2012年连续2次下调率0.5%，加息0.25%?从12月5日起下调?个别城市暂停三套?央行连续3次上调存款准备金率0.5%?二套房首付不低存款准备金率0.5%房贷存准率0.5%?2012年6月8日、7月信贷于40%?连续2次上调存贷6日两次下调存贷款利?房价上涨过快的二?央行上调存准率基准利率0.25%率三线城市限购加息?央行连续2次上0.5%?全面限购调存准率0.5%?地方政府约谈问责制落地?限制外地人购房?渝推存量房产税?房产税加速推进限购?沪渝房产税政策出台?推进房产税试点房产税土地市场：土地市场良性发展，发展重心开始转移，滨湖新城将是未来开发的重点区域总供应量情况吴江2010—2012年松陵镇土地总供应量情况土地总供应量（㎡）近3年吴江土地供应总量是12000001028071.1203.38万方，其中2011年供1000000830501.6800000应量最大，102.8万方。吴600000江整体供应量不是很大，土400000地市场呈现良性发展。175256.420000002010年2011年2012年各板块供应量情况吴江2010-2012年松陵镇各板块土地供应量800000708417.3从各板块土地供应情况来看700000600000，2010年主要集中在城区，500000462807.1371450.24000002011年主要是开发区和滨湖300000193813.8200000122084.3133589.5新城，今年主要集中在滨湖1000000041666.90新城板块。2010年2011年2012年城区经济开发区滨湖新城写字楼：目前市场处于真空状态，后期高端产品逐渐入市。项目分布新城国际上领国际欧蓓莎家居生活广场未推恒达广场华邦国际绿地太湖城在售写字楼项目列表销售价格（元/项目名称项目位置物业类型产品面积（㎡）备注㎡）目前项目商铺已经售馨，主要中山南路与高写字楼、商写字楼86-110上领国际写字楼：7500在售写字楼，目前剩余房源不新路交汇处铺商铺：320-1300多，一次性付款可享受99折吴江体育路南商铺、写字商铺：128新城国际（永鼎医院写字楼：7000目前一次性付款享受97折楼北）写字楼：130-250商铺：20-45人民路与中山商铺、写字项目商铺基本售馨，接下来将恒达广场公寓：38-66写字楼：未定南路交汇处楼、公寓推出酒店式公寓和写字楼房源写字楼：1200项目于8月11日开盘推出一期中山南路东侧高层、写字住宅：85-145华邦国际写字楼：未定住宅房源，写字楼和商铺预计长板路路口楼、商铺写字楼：未定在后两年推出项目包含住宅、办公、酒店、住宅、酒店高层住宅：88-175公寓于一体，目前主要在售住绿地太湖城学院路6699号式公寓、写写字楼：未定宅产品，公寓和写字楼房源推字楼、商铺写字楼：未定出时间待定欧蓓莎生活商铺、写字商铺：40-60目前主要在售商铺，写字楼和人民路189号写字楼：未定广场楼、公寓写字楼：未定公寓推出时间待定写字楼重点个案：上领国际?项目名称：上领国际?开发商：苏州通鼎房地产开发有限公司?项目地址：中山南路、高新路交界路口?占地面积：18817㎡?总建面积：40000㎡?物业类型：写字楼、商铺?项目规划：项目整体由写字楼和商铺组成，写字楼总层数为20层，地上19层、地下1层；商铺为地上三层；?销售动态：该项目商铺产品与2010年就已经全部售馨，商铺面积从320-1300㎡，目前主要在售写字楼产品，剩余房源不多，主要位于10层以上面积230㎡左右，均价7500元/㎡写字楼重点个案：新城国际?项目名称：新城国际?开发商：吴江天盛房地产开发有限公司?项目地址：吴江区