东渡国际长风3A地块商业项目企划报告2011.05第一部分项目市场概况项目市场概况?项目分析?市场分析?市场总结项目区位价值里5公4.项目紧靠大虹桥枢纽，已经融进大虹桥经济体；位置处于上海中心难得一求的苏州河景观带上；长风生态商务区属于上海首批重点发展的现代服务业集聚区，拥有不可多得的企业总部聚集地。项目综合经济参数指标项目单位数值规划总用地面积平方米25720规划总建筑面积平方米132626办公建筑面积平方米53016其公寓办公平方米46074中多层办公平方米6943其商业建筑面积平方米22956中商业（地上）平方米8997其商业（地下）平方米9872中酒店平方米4087公建配套建筑面积平方米56654建筑基底面积平方米5658容积率　2.50建筑密度%22绿地率%25机动车停车辆710其办公停车（可售）辆266中商业及其他停车辆444项目规划方案19F办公，208间户均120平米和6间420平米的整层项目规划以法办公，其中顶层3式建筑为模板，以国间带泳池。。下层式商业广场际商务为标杆，有很强的特征和优质：商务居住化，配套高端15F办公，124间户均130平米和6间490平米化，定位国际化，环的整层办公，其中顶层3境人文化。间带泳池。从销售和规划角度看，北楼打造成宾馆以大堂和会所为SOHO宜商宜居，南带歌剧院文5套企业会馆主，建25米地下泳池化广场单套面积约，套房仅有29间，配楼只适合办公，和酒1300平米，采以水景景观广场。店安静环境契合。光景观俱佳，进出独立。项目分析塔楼体量大，户型和所处位置可化解为做SOHO，宜商项目建议分解宜居，下面有商业下层式商业广场，有为商业、SOHO、写配套。机会打造类比新天地模式高端和特定消费字楼、企业会所、酒的商业业态。店俱乐部等产品，项目性质为高端商务广与酒店在同一物业业内，人群和环境相对场。安静，同时房型制约，适合做中小企业办公。酒店和游泳馆作为高带歌剧院文化广法国枫丹白露宫殿端商务配套，在上海场，作为商务配式企业会所，适合属于具有开创性高端套，属于全市首企业总部和企业俱商务配置。创。乐部的需求。·项目分析·项目基地综合评价权比优良一般较差差细目土地级别★自然景观★环境保护★交通情况★生活配套★社会人文★地理位置★发展前景★项目地块板块优势明显，从社会经济和发展前景来看具备了开发高端商务区的诸多条件，利用项目的区位条件和市场机会进行科学的规划布局，打造上海高端商务产品的新标杆。·市场分析·上海商办市场总体概况市场竞争激烈：?目前上海6大CBD经过20余年的发展，甲级办公楼市场保有量除陆家嘴竹园地区达到280万平方米外皆小于100万平方米。?上海商办市场由于金融危机的深重影响，近年来一直处于历史的低谷，供应巨大、成交缓慢、价格低迷，已经出现住宅与办公产品价格倒挂的现象。?机构分析：2010年上海销售型办公楼市场呈现供大于求的现象，政策上没有扶持，写字楼租金将有望平稳触底，未来2年办公产品供应量大，竞争将异常激烈，价格依然是主旋律。·市场分析·区域竞争态势·市场分析·竞品多同质化且销售乏力整体来看长风板块，个案平均月销售1300平米，其中车位畅销。未来最大竞争个案苏宁天御国际广场与本案相距仅700米，建筑体量高于本案，苏宁750M基地紧贴河道，建筑类型风格接近，天御旭辉汇银区位更加接近虹桥枢纽，同时有着一广场金融赢华国际定品牌效应。项目名称体量销售时间阶段均价主力户型去化面积6个月办公33000（精装）1307374赢华国际广场74067现房　商铺未售　　150M酒店公寓40000（精装）94-14783121汇银金融商务中心14224442个月准现房办公25000500-700商铺未售　　旭辉世纪广场6983尾盘　现房办公388001000基本售罄·市场分析·竞品探索项目名称：苏宁天御国际广场（长风地区5B地块）建设单位：上海苏宁环球实业有限公司项目地点：东至丹巴路、西至木渎港、南至规划光复西路、北至云岭东路。项目内容：总用地面积39507.30平方米，总建筑面积168832.10平方米，其中地上可建面积为98768.00平方米，地下苏宁环球长风5B项目整体定位为一站式泛商务企业总部公馆。产品规面积为69126.50平方米，其他配套用房937.60平方米。项目地块范围内将建设划为生态商务“企业总部”大楼的独栋别墅、甲级写字楼、五星级产有8栋5层独栋办公楼，3栋13―14层权酒店，是上海内中环商务区内唯一的古典主义建筑风格的总部公馆B区办公楼，2栋9层楼的甲级写字楼，，尤其是西侧沿木渎港八幢2500-4150㎡商务独栋别墅，具有稀缺性。1栋10层楼的苏宁总部办公楼。企业总部公馆是企业不仅是企业办公、接待的基地，也是展示自身实建设单位：上海苏宁环球实业有限公司力和形象“一站式企业会所”。·市场分析·区域竞势总结?长风板块共规划150万方的商、办体量，尚有50多万方的办公体量未面市。区域内常规类产品整体去化速度平缓，整盘长期看每月销售1300平米/月。?未来办公主要集中在旭辉世纪广场、国盛中心、国采中心、东渡国际、赢华国际、汇银铭尊、苏宁天御项目中，未来竞争将趋于白热化。?国盛中心在建一座五星级酒店（国丰酒店）及一幢公寓式酒店。?北岸长风项目在建一幢五星级万豪酒店和米高梅世界，并已引进米高梅影院、乐购超市、威尔仕健身等商业娱乐运营商。?汇银铭尊项目目前酒店公寓封盘待售，区域内酒店娱乐产品供应巨大。?国盛中心沿大渡河路已建好一个10万平米的大型SHOPPINGMALL，未来将引进大量国际著名品牌，辐射整个长风板块及周边区域。?区域项目容积率相同，同质化程度较高，均以企业总部、独栋、大面积办公为主产品，走高端办公形象路线。·市场分析·地块出让情况长风板块商办综合用地已经出让完毕，未来土地供应基本为住宅用地。本项目地价较高，无法利用成本优势进行价格竞争，若以常规产品入市，附加值较低，则项目盈利能力弱，因此不宜采取低端价格竞争方式。·市场总结·市场总结?区域常规办公产品体量巨大，长风板块共规划150万方的商、办体量，未来办公主要集中在旭辉世纪广场、国盛中心、跨采中心、赢华项目、汇银铭尊、苏宁环球项目中，未来办公产品的竞争将趋于白热化。?区域酒店娱乐产品丰富，国盛中心在建一座五星级酒店（国丰酒店）及一幢公寓式酒店，北岸长风项目在建一幢五星级万豪酒店和米高梅世界娱乐中心，并已引进米高梅影同质化竞争加院、威尔仕健身等商业娱乐运营商。区域内酒店娱乐产品供应巨大。剧，未来竞争?区域商业体量供应充足，国盛中心沿大渡河路已建好一个10万平米的大型激烈。SHOPPINGMALL，未来将引进大量国际著名品牌，辐射整个长风板块及周边区域。并且米高梅国际娱乐中心已经引进乐购超市等商业。?区域常规产品去化平缓，区域内常规办公产品整体去化速度平缓，2009年区域内纯办公的销售速度为：4590平米/月，SOHO办公的销售速度：约3000平米/月。第二部分项目项目SWOTSWOT分析分析?SWOT分析?项目卖点分析?核心价值提炼S·SWOT分析·1、板块优势：“长风国际生态商务区”其地理位置及整体规划定位，实现南、北、中三大板块的联动发展，实现板块收益最大化。2、环境优势：项目紧邻苏州河，拥有得天独厚的生态资源及景观资源，是EOD生态办公区的先决条件。3、规划优势：三大广场各有主题，商业、文化、景观与产品功能相得益彰；上海首家配以歌剧院形式的商务配套，同时规划了对泳池的功能进行了衍生，成为唯一泳池办公，产品的结构，形态，布局和功能都构思巧妙，难得一见。4、产品优势：商业楼层利益最大化，同时具备良好的动线；别墅式的企业会所，更利于企业品牌和形象的展示；法国宫殿式的建筑立面，使项目形象与周边商务办公项目区别开来；小剧场配套，增加特有的文化卖点；带泳池办公带给客户魅力十足的惬意。W·SWOT分析·1、市场倒挂：目前上海住宅与办公楼之间的价格“倒挂”现象依旧呈现。目前本区商、办物业的销售放缓，未来总供应量规划将达150.5万㎡。2、体量规模：项目本身体量相对较小、限高、退界等不足，塔楼户型形态多变，也相对较小，不适合大型企业办公，相对中小企业更加适合。3、商业商务氛围：本区整体商业、商务氛围欠缺，配套规划形成尚需时日。4、地理位置：本项目地块位于规划区办公、商业用地的最西南腹地深处，周边公建配套、交通导入及项目的可视性相对最差。O·SWOT分析·1、政策抑制住宅市场的投资过热，商业地产越来越受到市场的热钱关注。2、“苏州河”热潮：今年头苏河湾地区首推地块折合楼板价达52855元/平方米，勇夺全国“单价地王”，也表明了开发商对“苏州河”未来发展的信心；未来政府对苏州河沿岸景观带将逐步完善，而本项目紧邻“苏州河”，“苏州河”的热潮将推动项目的发展。3、地王效应：项目邻近6B、7C地块为区域地王，该项目的启动开发，将带动周边项目后续上涨。4、虹桥交通枢纽：泸定路桥、地铁2号线，虹桥交通枢纽的建成，长风区域与虹桥交通枢纽实现无缝连接，西区商务环境将得到极大改善。5、上海城市发展：经济的复苏及上海全球金融中心的规划建设，将带动办公物业市场的回暖。6、虽然办公市场非常严峻，但亦孕育着希望，如近几年办公楼成交价格一路攀升，同时销售型办公楼客户正在从个人投资者向以银行和保险为主的机构投资客户转变，买家正朝专业机构方向转型，办公楼市场的成熟度正在不断提升。T·SWOT分析·1、同质竞争：本项目未来销售面临来自三方的竞争压力：一、“长风生态商务区”内150.5万㎡的商、办供应量；二、真如“长江实业”A3-A6地块58万㎡的商、办供应量；三、“虹桥涉外贸易中心”120万㎡的在建商贸