首先，我们先思考三个问题1、在平和发展中的区域进行商业项目开发，如何因地制宜地定位客群与产品？2、在商业体系空白的市场背景下，用什么样的战略定位来寻找突破口，抓住“赢销”的机会点？3、形象、品牌、产品····我们的切入点在哪里？带着问题开展我们的策略思路·····位置：平和县影视商务中心位于平和县小溪镇花山溪畔，地处花山溪岸生态区，是平和县未来发展的繁华中心，吸引文体中心坐落于此。影视商务中心的建立将是该区域乃至整个平和县最规范、最完整的商业中心。简介：项目总建筑面积约57990平米，包括集中商业、商业街、公寓、数字电影城、地下一层商业街、地下乐购超市、地下车库及设备用房于一体。项目可供停车数量约340个。项目名称影视商务中心位置平和小溪镇所属区域文体中心地块建设投资福建金鑫集团总用地面积25946.1m2总建筑面积57990m2计容总建筑面积地下一层建筑面积（不计容）其中集中商业12424地下一层商业街4805商业街9578乐购4096公寓16998地下车库面积5249数字电影4000设备用房840城停车位340辆建筑密度50%容积率2平和区域概况◆平和县地处闽南金三角漳州西南部，东连龙海、漳浦县，西邻广东大埔、饶平县，南靠云霄、诏安县，北接永定、南靖县，素有“八县通衢”之称。◆平和县为省重点侨乡和台胞祖籍地，既是经济欠发达县，又是沿海经济开放县。◆全县现有面积2328.6平方公里(位居漳州市第一位)，辖16个乡镇（场）、240个行政村、16个社区居委会、12个作业区，2571个自然村。平和县人口概况全县现有57.83万人口(位居漳州市第五)位。2008~2010年平和县人口普查对比2008~2010年人口对比2008年平和县总人口57.43万人人口增长分别为：2009年平和县总人口57.74万人0.54%和0.16%，年平均增长率为2010年平和县总人口57.83万人0.34%。平和县人口流动性相对较小，以农业为主体的经济制约了人员流动性，使得平和县人口组成相对较为固定。2010年平和县人口类别比例类别人数比例比例人数类别农业人口42237973.03%26.97%155969城镇人口www.fdc01.com房地产智库区域价植——平和县宏观经济概况2011指标名称单位200820092010（截止至11月年平均增长）GDP总量亿元65.8373.6786.9113.67%城镇以上固定资产投资万元12644415418824251135922036.9%社会消费品零售总额万元27000029742832837533948716.06%城镇居民可支配收入元1067212174139261508115.86%平和县经济多年来持续而稳定的发展，居民收入水平逐年提高，而随着居民可支配收入的增多，追求更休闲和多样化的生活模式，将成为未来平和居民消费的侧重点。www.fdc01.com房地产智库区域价值-交通便利，公路运输便捷县内交通便捷，319、324国道及漳诏高速公路分别在其北侧和东、南经过；连接漳州和广东梅州总长86公里的省道官九线和横贯平和全境的省道东东线已全线贯通，省道309，207也已投入使用，而途经平和的沈海高速公路复线正在建设中。www.fdc01.com房地产智库平和县城规划简介中心城区，范围包括小溪镇及山格镇的新坡村，是全县的政治、经济、文化和科技中心。优先保障中心城区的城镇用地及大坂洋工业园用地，促进城区用地的优化布局，加快城镇的基础设施建设，提升工矿用地的规模效应。中心城区向综合性的城市中心发展成为必然，而本案正是平和县城在型商业发展的开端。www.fdc01.com房地产智库平和县城区现状1.平和商业中心区县城商业中心，生活便利，交通较为发达，知名品牌云集2.平和老城区老居住区，生活配套完善，但建筑老化严重3.牛头溪岸生活区牛头溪两侧宜居生活区，环境优美，临近商业中心与老城区，配套建全，人气旺盛4.平和新区未来县城规划发展方向，配套设施尚不成熟，目前人流与商业氛围不浓厚5.花山溪岸生态区是未来平和的文体中心与新的自然生态居住区，但目前商业配套较为稀缺www.fdc01.com房地产智库1.平和商业中心区县城商业中心，生活便利，交通较为发达，知名品牌云集平和商业中心区以平和汽车站为中心，沿东大街与长安路延伸。做为平和县政府及各个职能部门所在地，东大街已成为整个平和发展的中心街区。www.fdc01.com房地产智库?2.平和老城区?老居住区，生活配套完善，但建筑老化严重平和老城区以为原小溪镇所在地，大部分为建设于上世纪的老旧私宅，大多数为平和原住民的居住地。www.fdc01.com房地产智库3.牛头溪岸生活区牛头溪两侧宜居生活区，环境优美，临近商业中心与老城区。由于越来越多的新住宅项目的建设与设入使用，该区人气日益旺盛。但牛头溪两岸的可用建设用地萎缩，该区的发展必然受到制约。www.fdc01.com房地产智库4.平和新区未来县城规划发展方向，配套设施尚不成熟，目前人流与商业氛围不浓厚由于平和县政府规划县城今后将向东北的山格镇与文锋镇连接发展，平和新区在近几年得到了大力的开发建设。国税局，公安局等政府职能部门的迁移，教育设施的逐步完善，新区已成为平和县城发展的必然方向。www.fdc01.com房地产智库5.花山溪岸生态区未来平和的文体中心与新的自然生态居住区，但目前商业配套较为稀缺花山溪岸生态区是平和在原有的生态资源基础上，随着县城的发展而逐步起来的。在平和老城区与商业中心区几无可用的建设用地时，花山溪岸优美的生态环境被发掘出来。作为新的居住区，将成为平和未来商业与生活配套最为完善的区域。www.fdc01.com房地产智库平和商业市场分析平和县的商业物业以沿街的底商为主，在整个平和县内尚未出现大型集中商业平和的整体商业还基本处于底商云集，独立经营，自然淘汰的商业初级阶段。但顺着平和经济的发展和居民收入水平的增加，当地原始的商业形态已不能满足越来越多样化的消费需求。www.fdc01.com房地产智库平和主要街道的商业概况平和县城主要街道商业业态街道业态人流出租率东大街家电，酒店娱乐，品牌服装，商超，银行大量，车多95%长安路品牌服装，家具，餐饮较多90%和平路餐饮，建材，电讯一般，车多80%琯溪路零售，电讯一般80%银河路商超，餐饮，化妆品一般85%河滨路零售，餐饮，商超，一般85%www.fdc01.com房地产智库小结：由于平和县大量商铺大部分为私宅的一部分，越是临近政府部门和公共交通设施的地方，其租金也越是高涨。但由于底商自身过于独立，难以形成集群效应，导致同一条街不同地段的租金差异巨大。平和县城建筑组成早年以政府建设和私人住宅为主，其中各类房东对于其商铺普遍无出售意向。而新住宅项目主要以住宅为主，配以少量的社区底商，数量稀少。难以满中当地越来越高的投资需求。www.fdc01.com房地产智库竞争态势-地块周边商业处于待开发阶段从上图可以看出，本案地块处于整个平和县城的边缘，周边商业十分贫乏，又与城区内的成熟商圈隔绝。影响项目前期招商与售价。但是，本案启动后，随着大型集中商业的兴起，商业档次与氛围的成长，本案将当之无愧的成为平和的商业核心。www.fdc01.com房地产智库平和县住宅市场分析平和县城在售商品房楼盘共有7个，分别为：皇家滨城康桥丽景尊府柚都港湾恒风城市广场锦绣柚都水岸帝景星城书香丽景www.fdc01.com房地产智库恒风城市广场www.fdc01.com房地产智库尊府www.fdc01.com房地产智库柚都港湾www.fdc01.com房地产智库锦绣柚都www.fdc01.com房地产智库皇家滨城www.fdc01.com房地产智库水岸帝景星城www.fdc01.com房地产智库康桥丽景www.fdc01.com房地产智库书香丽景www.fdc01.com房地产智库竞争态势——平和县现有项目分析在售情况均价格约面积项目名称(万元/㎡推盘时间优惠周边配套备注（平米）在售产品)2010年10锦绣柚都高层100-1220.41无优惠周边配套不完善整体形象差，档次低，环境不好月皇家滨城高层70-1250.422011.1无优惠较好整体感觉良好洲际大酒店、大产品定位于平和县高档住宅，售楼尊府未开盘88-140未知2012年底未知世界超市、正兴处营销中心暂未完善。学院小高层、多柚都港湾85-2460.382009年优惠30元/平较好整体形象低档、专业水平较低层小高层、高书香丽景74-1320.412012.1下定一万抵两万配套不完善售楼部外观大气，专业水平较高层康桥丽景高层50-1400.43二期2011买房送摩托车较好个方面均良好繁华地段、配套水岸帝景高层115-1560.4三期2011.5买房送公摊位置优越，售楼部及服务不上档次成熟售楼部档次较高，形象好，专业水金蓝湾未开盘未知未知未知未知未知平较高恒丰城市广场高层未知未知未售未知未来配套好靠近平和首个城市综合体www.fdc01.com房地产智库住宅市场研究小结受国家相关政策的影响，平和本地商品房项目的销售有所走弱。供需方面，由于平和当地居民大多数拥有独立的私宅，对于商品房缺乏热情，主要需求点来自于近几年成家的年青一族和看好平和发展的外来投资者户型供应方面，三房仍是主流，居家型特征明显；配以少量的单身公寓和小两房以满足部分的投资需求。价格方面，平和县城所有项目售价都处于同一水平，各项目价格出现一定的波动，但幅度不大；本案可依托项目周边的住宅项目，形成互动，作为本案在销售招商重要卖点。www.fdc01.com房地产智库平和县城商业市场研究总结平和县城区商业目