合景朗悦湾第三季度营销方案提报价值营销体验营销策略篇STRATEGY本季度营销核心目的传递核心理念演绎产品价值促进销售成交整案产品卖点群：9大岛居价值*合景精装豪宅缔造者品牌价值*苏州岛居首府资源价值*超低密度别墅洋房价值*物超所值精装修价值*北苏州首屈一指极品配套价值*世界顶级景观大师EDAW作品价值*世界级大师香港梁志天作品价值*喜来登级别物业管理及服务价值*高端品质定位增值价值关注：整案客群定位：投资客财富权势地位家庭健康享乐工作在外的成功本地拆迁户人士（本地人）政商阶层财富人士渭塘及相城渭塘及相城政府官员、事业单位领导私营业主整案核心价值：政商私邸岛居首府为政商阶层（即当地话语领袖）度身订做，形象上权贵、尊荣，自成从容；功能上隐逸、藏锋、以退为进；既是主流家族生活的主场，也是中枢社会活动的中心。整案品牌主张：岛居中央道行天下智者隐居一隅，却能帷幄世界。贵者潜藏一地，却能财流天下。合景朗悦湾，以退为进的隐逸珍岛，契合道行天下的政商胸怀。含而不露，正显尊贵本色；席位精罕，方值一生收藏。本案所契合生活态度及方式：◎中庸和谐：中庸而和，和而贵，贵而养生，养生而致中庸。在湖与岛的涵养中，在繁华与宁静的凝练中，人生致中和。◎以退为进：貌似退居一岛，实则进图天下。韬光养晦，伏枥藏锋，不为世界所左右，反而将世事运筹于帷幄之间。◎豁达乐活：因为财富致于深厚，所以境界致于开阔。敢于享受财富人生之乐，不为日常琐事所羁绊。◎富贵归根：只因乡土、乡亲、乡情、乡恋，富贵便须还乡；也正因富贵还乡，更应居于乡邻所艳羡的境界与所在。第三季度营销任务：销售：去化当前在售房源，为新推联体别墅和小高层产品蓄水企划：进一步巩固开盘成绩，拓展并深耕营销渠道，做出楼盘影响力，促进销售蓄水和成交第三季度营销总策略：依托9大岛居价值，从客群品牌感知切入，突破目标客群对楼盘性价比的认可防线！针对区域高端定位，体验营销与价值营销是最主要的策略。（1）推案策略：热点引爆,挤迫后续热销?先多层入市（预计8月中旬），引爆市场；?再伺机顺势推出别墅（以获取溢价利润）或小高层（以挤迫效应带动冷淡产品销售）（预计十一住博会前后）别墅或已开房源持续销售八月多层新品入市小高层新品上市十一住博会▲价值重塑期▲市场引爆期▲持续旺销期及新品蓄水期传递产品价值，引爆市场并巩固地位，再度引爆市场，引发对多层新品的挤迫其他类别产品的延续旺销势头关注及行动客户跟进攻眼攻坚攻心（2）媒体策略：强势户外,深耕本地,布点外区.☆强势户外：主城区至渭塘主干道户外抢点截流☆深耕本地：渭塘本地主要交通节点封杀、渭塘主要商业中心节点封杀、渭塘主要工业区入口节点封杀、报亭及餐饮休闲娱乐进场、本地房、车、银行、移动VIP客户直邮☆布点外区：周边黄棣、蠡口等镇区以及相成中心城区（陆幕）商业人流中心布点，同时以车身、DM、短信等媒体推进外区渠道（3）包装策略：呈现高端品质,引导健康政商生活☆卖场包装：加强售楼大厅内部销售功能与氛围☆现场包装：树立工地大型看板广告的宣传作用☆样板房包装：传递细节或具体的材质、品牌、配件价值☆物料包装：以别墅、多层、小高层等分类产品楼书形式传递价值；以《客户通讯》加强老客户忠诚度及老带薪积极性；根据镇区客户贪小便宜特点准备精美小礼品。（4）活动策略：扩散销售终端,提升现场诱惑力☆扩散销售终端：以巡展、路演等形式将销售终端，终端场所选择商业中心、工业及科技园区、市民广场等☆提升现场诱惑力：A周末固定现场亲情活动，如太太理财课、中年人健康拓展营等B开放更多样板房，欢迎家族式、企业式、合作伙伴式看房团C现场准备糖果、点心、咖啡、茶茗，充分体现待客之道（5）营销策略：加强体验营销,掀起返利行动风暴*加强体验营销！A开设“乘游艇赏朗悦湾”免费湖上看房通道，以游艇接送来访客户，并配以登岸后的线路包装、售楼大厅美食红酒香茗及表演配合，营造尊贵的看房体验，沿线感悟朗悦湾非同一般的实景魅力B制作“朗悦湾贵宾会所体验卡”，向来到案场询问并登记的客户发放（无论成交与否），凡持卡客户均可携带亲友免费体验朗悦湾双会所的泳池、篮球场、健身房、影音室等所有配套C组织“苏州客户合景豪宅地产之旅”活动，让客户深入体验合景品质并传播口碑D现场接受可退还的“小订”，以提高随机性客户成交率**掀起返利行动风暴，给客户实实在在的行动理由！A启动“朗悦湾至尊配售行动”，针对观望别墅客户发起“买别墅送公寓首付”攻坚战，客户只要预约别墅就可获赠震撼性的公寓首付优惠卡，享受首付优惠20万元的惊爆政策（改卡必须在别墅预约客户正式签约并缴纳首付后生效；卡可转让，促进已预约客户的介绍积极性）B启动“朗悦湾客户优惠传递行动”，客户只要预约即可享受已购老客户待遇，老客户介绍新客户，则新、老客户均可享受2000元购物券或免一年物管费优惠C启动“预约-准时签约-付款一条龙优惠行动”，客户预约即可享受10元/平米/天的累积优惠；准时签约享受40元/平米购房优惠；准时付款享受半年物业管理费优惠D启动“朗悦湾高档房税金支持行动”，对购买超过144平米高档房的客户，给与补贴2%税金的优惠政策E启动“朗悦湾至尊团购优惠政策”，只要是同一单位（包括珍珠宝石城的所有经营户）、同一组织来源（网络看房团）的客户即可成为团购客户，享受含有团购政策的最高优惠待遇（6）样板房装修策略：内外如一高贵流露☆针对镇区乃至苏州客户爱面子、重直感的审美特点，样板房硬装风格以及家具、软装饰风格以具有时代贵族感的新古典主义为宜，强调曲线的圆润、色调的贵气、造型的华丽与用材的质感。☆样板房装修方案建议示意客厅1客厅2客厅3客厅4客厅5主人房套间次卧室厨房1厨房2餐厅1餐厅2书房卫生间1卫生间2当前产品的价值切入点（USP）：☆多层产品：珍岛别墅群中的多层风骨☆别墅产品：画岛为疆，墅立稀世风范☆小高层：精装万人仰望的无敌湖景阶段性广告口号：岛居中央道行天下不同渠道诉求重点：物料包装：多层、别墅、小高层各自印制“产品楼书”现场包装：整案核心价值形象+即将入市的多层产品价值及信息广告推广：整案核心价值形象-即将入市的多层产品价值及信息活动主题：整案核心价值形象+即将入市的多层产品价值及信息阶段性广告创意策略：根基价值契合客户深度共鸣以岛本身隐逸高贵、映怀天地的特性，契合政商客群涵养藏锋、帷幄天下的气质，传递“岛居中央，道型天下“，也即”选择岛居就是选择涵养自我、掌握世界”的独特品牌主张。执行篇EXECUTIVES第一，第三季度媒体计划建议媒体类型媒体名称版面/形发布时间主题式户外市区-相城-高炮7月1日-7首批房源完美谢幕渭塘主干线月31日岛居多层8月华丽登场高炮相城大道路旗7月19日-7岛居多层8月华丽登场渭塘镇区灯月31日预约最高优惠可达45000元杆路旗7工地看板看板7月19日-7岛居多层8月华丽登场月31日预约最高优惠可达45000元月其他商业交看板7月19日-7岛居多层8月华丽登场通中心看板月31日预约最高优惠可达45000元节点报纸日报夹报双面专刊7月10日岛逸中央道行天下（四）：7岛居多层8月华丽登场月19日报夹报双面专刊7月31日岛居多层8月华丽登场（四）日公预约最高优惠可达45000元示多直邮房、车、移打开有礼7月17日岛居多层8月华丽登场层预动贵宾直邮约优网络新视点房网首页横幅7月10日-岛逸中央道行天下惠政7月12日岛居多层8月华丽登场策派单渭塘珍珠城派发楼盘单7月12日-楼盘核心形象+系列价值点、商业街派张7月26日岛居多层8月华丽登场单短信相城住宅区6万条7月12日首批房源完美谢幕岛居多层8月华丽登、商业区、7月19日场预约最高优惠可达45000元车、移动贵宾车身89、83路全身7月19日-7岛居多层8月华丽登场公交车身月31日预约最高优惠可达45000元媒体类型媒体名称版面/形发布时间主题式户外市区-相城-高炮8月1日-8首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认渭塘主干线月31日购尊享万元大礼高炮相城大道路旗8月1日-8首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认渭塘镇区灯月31日购尊享万元大礼杆路旗工地看板看板8月1日-8首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认8月31日购尊享万元大礼其他商业交看板8月1日-8首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认月通中心看板月31日购尊享万元大礼报纸日报夹报双面专刊8月7日首批岛居多层8月璀璨开盘当天认购尊（四）享万元大礼节点苏州日报半版8月13日首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认：8（三）购尊享万元大礼月16直邮房、车、移打开有礼8月7日首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认日多动贵宾直邮购尊享万元大礼层开网络新视点房网首页横幅8月8日-首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认盘8月13日购尊享万元大礼派单渭塘珍珠城派发楼盘单7月12日-首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认、商业街派张7月26日购尊享万元大礼单短信相城住宅区10万条8月6日首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认、商业区、8月13日购尊享万元大礼车、移动贵宾车身89、83路全身8月7日-8首批岛居多层8月15日璀璨开盘当天认公交车身月31日购尊享万元大礼媒体类型媒体名称版面/形式发布时间主题户外市区-相城-渭高炮9月1日-9墅境多层完美售罄塘主干线高炮月31日珍岛湾景高层9月贵气开盘相城大道渭塘路旗9月1日-9墅境多层完美售罄镇路旗月31日珍岛湾景高层9月贵气开盘工地看板看板9月1日-9墅境多层完美售罄9月31日珍岛湾景高层9月贵气开盘其他商业交通看板9月1日-9墅境多层完美售罄节月点中心看板月31日珍岛湾景高层9月贵气开盘：9报纸日报夹报双面专刊9月4日墅境多层完美