商丘南京路项目概念性策划思路本案简析：?周边无强力竞争项目?具有极大的未来想象空间价值，但目前稍显偏远南京路民河化工厂平凯原待拆建筑旋路加油站路本案绿地公园项目区域示意图本报告的技术思路建筑篇建筑篇规划规划篇篇营销营销篇篇推广篇推广篇““高高档档形象中端价形象中端价如何确定如何确定启动区启动区物物在商在商业业价价值值有限的有限的格”格”总总体思路确定体思路确定业营销业营销方式，能方式，能够够情情况况下，那下，那种开发种开发推广方向的初步推广方向的初步的前提下，如何通的前提下，如何通在在尽尽量不量不损损害害项项目目模式能模式能够够使得使得项项目目探索探索过过建筑体建筑体现项现项目目开发开发利益的基利益的基础础上上开发开发利益最大化利益最大化形象？形象？快速回快速回笼资笼资金金建筑篇建筑篇规划规划篇篇营销营销篇篇推广篇推广篇““高高档档形象中端价形象中端价如何确定如何确定启动区启动区物物在商在商业业价价值值有限的有限的格”格”总总体思路确定体思路确定业营销业营销方式，能方式，能够够情情况况下，那下，那种开发种开发推广方向的初步推广方向的初步的前提下，如何通的前提下，如何通在在尽尽量不量不损损害害项项目目模式能模式能够够使得使得项项目目探索探索过过建筑体建筑体现项现项目目开发开发利益的基利益的基础础上上开发开发利益最大化利益最大化形象？形象？快速回快速回笼资笼资金金通过拔高立意提升项目形象，打造商丘未来的榜样风情社区形象定位主要目的是挖掘客户内心的潜在渴望，迎合其价值取向，本项目必须通过拔高立意提升项目形象：?挖掘文化，传承底蕴肌理?制造主题，产生市场效应；?借鉴沿海，打造高层花园；?以商促住，建立地产典范。领跑商丘未来领跑商丘未来--榜样风情社区榜样风情社区?一种具有张力的生活方式；?一种充满气息的生活情调；?一种独特的居住文化氛围；?一种稀缺的舒适生活体验；形象表达——建筑风格建议目前市场上中式、欧式、现代简约市场特点市场特点风格泛滥，同质化严重。有一定代表性、时代感，可以代表客群取向客群取向身份和生活追求的建筑。打造一个区域中心地标性建筑物，定位特征定位特征具有与城市发展同步的融合性。新古典主新古典主义风义风格格经过改良的古典主义风格。一方面保留了材质、色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。主体色调建筑材料建筑立面震撼的视觉效果节省成本体现高端形象形象表达——建筑立面建议红砖碧瓦的故宫、宫殿等古权贵族特有印记。南京路，火红发展中历史文化区域属性特征中高项目多以深红为基色本项目本项目，消费者认同为有档次、哈工大郭恩章教授指出城有品质感市建设应注重暖色应用中高项目借鉴专家专业提示综综合合考虑考虑，建议项目建筑立面以，建议项目建筑立面以暖暖色色系系为主色调为主色调进行进行色彩色彩协协调、调、搭配搭配，高贵，高贵素雅素雅的色彩造的色彩造型十分符型十分符合本案目标客户合本案目标客户群的身份定位。群的身份定位。沿街立面适当增加现代气息，展现城市现代化风貌形象表达——符号化亮点打造建议通过局部亮点来突出项目特点的手法，在近两年越来越明显，其中尤以万科为代表，其好处是符号化明显，特点非常突出，并且成本的投入较低。楼盘楼盘局部亮局部亮点点解析解析水晶城保留了地块上原有的部分水晶城火车厂房和火车，成为业内外人士谈到水晶城时的第一个反应、记忆以电影情节里的机器人的造型为万科城机器人核心元素，营造出独特的街区形象以类似于北京长城脚下的公社的湖滨后现代外型造型，完全直线条的运用，1号体验中心大红色立面，成为无锡滨海绿化中独特的风景建筑篇建筑篇规划规划篇篇营销营销篇篇推广篇推广篇““高高档档形象中端价形象中端价如何确定如何确定启动区启动区物物在商在商业业价价值值有限的有限的格”格”总总体思路确定体思路确定业营销业营销方式，能方式，能够够情情况况下，那下，那种开发种开发推广方向的初步推广方向的初步的前提下，如何通的前提下，如何通在在尽尽量不量不损损害害项项目目模式能模式能够够使得使得项项目目探索探索过过建筑体建筑体现项现项目目开发开发利益的基利益的基础础上上开发开发利益最大化利益最大化形象？形象？快速回快速回笼资笼资金金项目整体布局?采用点线排布,进行合理的多层次布局；?景观集中布置,做到景观最大化,制造并利用地势高差营造丰富空间层次,以景观引导住宅朝向；?注重景观均好性的前提下，保证价高物业享有最佳景观；?合理设置商业街区，聚集人流；?人车分流,机动车外部绕行,围合内部均为景观道及人行道；?充分利用红线退距设置地面停车场及其他小区配套；综综合合考虑考虑建议建议如下如下：：?在保证社区品质等因素下，同时为了满足容积率，应尽量拔高项目高度，保证容积率的同时，预留较多的地块，打造精细化景观；?结合住宅、商业定位的前提下，根据规划道路的分布，合理布局商业、住宅，形成自有的特色，而景观则贯穿整个社区，使其融会贯通；?在规划道路交界区域，合理布局，设计特色核心吸引物。项目入口处景观或其他观赏类小品应大气和有特色，形成项目的核心景观展示区域。?公建类配套应设置在规划道路附近，该区域昭示性较强，可首先开发以吸引客群。项目盈利模式分析按照地块价值及市场容量分析，结合项目地块自身衔接性、规整度等因素，拟将项目分为以下几种物业形态。1.整体按照“底层商业+酒店、办公+品质高层”进行配置；2.利用高层住宅拉高项目容积率，寻求项目利润最大化；3.沿街位置布局底层商业及酒店、办公，提升项目溢价。项目总规布局建议酒店、办公综综合合考虑考虑建议建议如下如下：：?将回迁安置房建在地块最西底商（两层配套商业）侧，与项目整体区隔开。多余部分与集资房搭配销售。回迁安置房?（含部分集资房）集资房以沿街房为主，避免后期销售抗性；高层?酒店与办公物业设置在昭示性最强的东北侧，同时也规避了该位置加油站带来的抗性；?项目最南侧设置4+1退台洋房，以增加项目品质。同时，4+1退台洋房（约2.7万规避了由于领导预留而造成的㎡）开发利润流失。模式一估算：容积率3.5左右，总建面约33.25万平米项目总占地约为9.5万平方米左右，安置房约4.7万平米产品产品类型类型建筑面建筑面积积说明说明功能分析功能分析2.7万平米花园洋房形象产品、高端定制住宅27万平米高层住宅主要的盈利性产品酒店、办公2万平米SOHO办公满足未来区域需求临街底商1万平米两层利润最大化配套用房3000平米幼儿园、物业用房等项目配套合计约约3333万万平平米米备注：车库主要采用地面车位，按平均120平米计算住宅总户数，按照中高项目的1：0.5进行车位配比；商业部分可考虑沿街退线，在地面停车。模式二估算：容积率４.5左右，总建面约42.75万平米项目总占地约为9.5万平方米左右，安置房约4.7万平米产品产品类型类型建筑面建筑面积积说明说明功能分析功能分析2.7万平米花园洋房形象产品、高端定制住宅36.7万平米高层住宅主要的盈利性产品酒店、办公2万平米SOHO办公满足未来区域需求临街底商1万平米两层利润最大化配套用房3000平米幼儿园、物业用房等项目配套合计约约4242万万平平米米模式三估算：容积率5左右，总建面约47.5万平米项目总占地约为9.5万平方米左右，安置房约4.7万平米产品产品类型类型建筑面建筑面积积说明说明功能分析功能分析住宅44万平米高层住宅主要的盈利性产品酒店、办公2万平米SOHO办公满足未来区域需求临街底商1万平米两层利润最大化配套用房3000平米幼儿园、物业用房等项目配套合计约约4747万万平平米米4+1洋房每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台首层情景房三层露台二层露台入户首层花园入户首层情景房?情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。?主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质首层私家花园俯瞰露台?层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；退台步入式花园外置楼梯退台?步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境室外楼梯的结合；?外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；6+1层情景洋房情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在100-150平米，提供可支付的洋房生活；ecafbd六大价值点：a.独特的露台空间　　c.丰富的建筑形态e.大面积赠送　d.首层私家庭院f.全明户型b.多景式阳光房高层产品——市场趋势主流产品，项目主力产品，做足23F限高底层商业及SOHO酒店式公寓（依托商业的差异化产品），提升项目溢价户型建议：本项目户型创新的出发点——对片区主流户型设计和当地市场先进户型的超越大景观阳台本项目户型创新的出发点——两大原则：落地凸窗对对目前市场户目前市场户型设计型设计的的明显明显超超越越在户在户型细型细节方面的节方面的创新创新和和挑剔挑剔?户型创新只是基于整体市场的创新，而1步阳台该类创新元素已出现在其他城市，并通过市场验证，被广大客户接受；?户型创新是在尊重当地居住习惯的前提下，通过改善户内空间设计，提升居住品质，引导居住潮流。入户花园?以实用舒适为设计原则，但必须合理控制总价高层户型——6米挑高阳台的利用?户型更具变化，6米阳台的设计使外立面更丰富，同时也属户型创新的亮点。?两层6米挑高阳台、奇偶层客厅方向不同也是我们考虑的方向高层户型——一步阳台送一步阳台，既可以增加与天地自然接触的机会，有丰富