保利香槟苑二期定位分析及商业部分建议报告2012.05报告目录第一部分：公寓产品定位分析第二部分：商业部分建议第一部分：公寓产品定位分析全市中高端市场降幅剧烈折扣情况后续情况推出名称板块折扣时间户型备注套数成交均价此前均价折扣2周内至今签(万/㎡)(万/㎡)力度签约约8(至实际较竞品尚海湾低开93折，折扣不够，成交惨2011.11298-370㎡306.2报价8报7.7折6年底)淡海珀旭晖徐汇滨江以相同底价推出更优势位置，加大对外宣传折扣2012.2298-370㎡326.0报价8.5报7折1365，3月份签约59套仁恒森兰雅苑浦东高桥2012.291-219㎡1643.64.38.4折2062开盘当日滞销，但续销较强，月均30套报7折，12年3月由暗折转为明打7折，3月后成交量迅世茂滨江花园浦东陆家嘴2012.393-320㎡307.2报价7-101939实8折速提升，达23套2012年2月推出8.1折存量尚海湾豪庭徐汇滨江2012.3125-220㎡4.97.07折36503月进一步打折，推出7折清盘行动，打折效果突续销出，月均25套滨江凯旋门浦东陆家嘴2012.3135-346㎡19511.7报价20低开6折1418低于市场预测开盘?2011年10月至今连降2次华润新江湾九里杨浦新江湾2012.4166㎡723.64.67.8折4141?目前折扣已至7.8折?高调降价后，开盘认购58套绿城玉兰花园浦东唐镇2012.4130-189㎡802.9-3.84.18折11高调降价，开盘售32套节后中高端市场出现价格下行，优惠幅度达7-8折，降价后多数实现快速放量全市内环内市场成交分析区域供应套数成交套数均价四川北路板块33661837000东外滩板块35035331000不夜城板块-29737000长寿板块47223548000武宁板块16816546000花木板块24414640000四川北路板东外滩板块块353套中山公园板块25113952000618套不夜城板块枫林板块存量积压，推货缓慢12856000武宁板块297套北外滩板块165套49套洋泾板块江宁路板块186707500035套长寿板块打浦桥板块666850000235套陆家嘴滨江板块48套老西门板块存量积压，推货缓慢6546000曹家渡板块江宁路板块新华路板块存量积压，推货缓慢546700023套70套塘桥板块北外滩板块存量积压，推货缓慢4968000中山公园板块38套139套黄浦滨江板块陆家嘴滨江板块存量积压，推货缓慢48100000新华路板块46套黄浦滨江板块1024610000054套淮海中路板块26套塘桥板块2043859000老西门板块衡山路板块65套花木板块洋泾板块缺乏供应353100028套146套打浦桥板块衡山路板块1962880000枫林板块68套128套淮海中路板块11626130000曹家渡板块缺乏供应2340000数据日期：2011.1.1-2011.12.31内外内区域，40000元单价以下地区的板块成交能力相对较强全市竞争格局单价已扣除精装修与本区域主力总价趋同板块上海滩大宁城3.0-3.1万大宁瑞仕花园3.1-3.2万区域供应套数成交套数主力总价套均面积大宁单价范围：2.9-3.2万东外滩板块350353250-350万103香溢花城2.6-2.8东外滩板块万四川北路四川北路板块336618360-430万104光新瑞虹新城3.6-3.7万大宁板块400499250-350万100中信虹港名庭3.3-3.4万张江汤臣豪园2.5-2.6万张江北蔡板块852480300-380万92内环线张江板块660402250-320万111浦东世博北蔡浦东世博板块125205250-330万110凯德嘉博名邸2.9-3.0万大华锦绣华城2.8-2.9万中环线光新板块782533300-400万108数据日期：2011.1.1-2011.12.31全市总价趋同的成熟板块和标杆项目价格，抑制了东外滩板块的价格成长区域竞争格局新江湾板块?东外滩板块：区域改善型市场29000-32000元/㎡3.5万-6万元/?新江湾板块：定位高端市场35000-60000元/㎡㎡（大户型产品为主）由于产品定位的差异，新江湾板块与本板块不存在直接线中环竞争关系。东外滩1号内环线29000元滨江晶典宝地东花园33000元32000元东外滩板块区域市场竞争主要来自东外滩板块M圣骊河滨苑29500元M地铁四号线本案板块内公寓市场分析2011年东外滩板块供求情况2011年东外滩板块主要项目成交情况　供应套数成交套数均价海尚佳园01230000供应面积：3.4万方合生高尔夫公寓01630000滨江晶典07133000成交面积：3.8万方圣骊河滨苑26017729500宝地东花园919332000板块内市场呈现供不应求，30000-32000元为板块主力放量价格未来供应量分析土地存量：未上市土地集中在新江湾板块未来供应量：11.7万方　项目可售存量未来上市量本案--7万方东外滩1号1万方3万方圣骊河滨苑0.7万方--宝地东花园尾盘--滨江晶典尾盘--博和--　（200平米大户型为主）合计11.7万方板块成交量目前受到供应面的一定抑制，从未来竞争量看，板块整体竞争压力不大板块供应结构110-120㎡三房市场供应空白?80-100㎡两房占比最大，达54%?两房产品热销，三房110-120㎡存在市场供应空缺本案户型配比89-94平米100-105平米110~120平米分类（2室2厅1卫）（2室2厅1卫）（3室2厅2卫）套数366套29套311套套数占比51.8%4.1%44.1%本案产品结构合理，两房产品契合市场主流，三房产品填补市场空缺额并具备总价竞争优势板块现状分析--在售项目东外滩1号宝地东花园圣骊河滨苑外立面：面砖、涂料外立面：面砖外立面：涂料社区规划：非人车分流社区规划：非人车分流社区规划：非人车分流在售项目定位于中低端经济型产品，设计规划品质一般板块现状分析–成交客户分析客户置业次数客户区域分布?以刚需首置、置换需求为主?东外滩及区域内周边板块为主，外区客源主要因工作区域在杨浦刚需购房需求为主，呈现典型的区域市场特征本案客源定位分析：以东外滩板块内部及杨浦区相邻板块区域客为主，辅以工作区域邻近板块的外区客，熟知和认可东外滩板块的发展现状，具备一定的购买能力，多为首置或置换的刚性需求。东外滩板块属典型区域市场，板块内的竞争压力趋于缓和，但是相比全市同类地区，东外滩板块发展的成熟度和在售项目的品质均处于劣势，缺乏足够竞争力。因此，本案销售策略为：树立区域的品质标杆，确立内环内单价优势项目定位中高端项目，以毛坯产品交付以高性价比的中高端产品定位，立足区域市场，争夺全市同类地区市场份额未来竞争格局验证29000元30000元31000元32000元33000元34000元35000元36000元37000元38000元39000元东外滩板块东外滩板块大宁板块光新板块浦东世博板块大宁板块大宁板块花木板块四川北路板块东外滩1号圣骊河滨苑上海滩大宁城香溢花城嘉博名邸慧芝湖花园大宁瑞仕花园古北御庭瑞虹新城不夜城板块复地新都国际四川北路板块中信虹港铭庭毛坯--竞争面精修交付--竞争面(标准：3000-4000元)毛坯产品交付更具价格竞争优势，精装后的产品价格将面临巨大的市场竞争?项目包装建议围围板板广广告告建议将围板高度为4-6米，可扩大展示视野的范围，提升项目调性绿绿城城黄黄浦浦湾湾海珀旭海珀旭辉辉新城新城碧翠碧翠外立面及外立面及楼栋楼栋主主入口入口立面采用“二段式”，低区石材干挂，高区真石漆楼栋入口处建议采用石材浮雕及各类装饰品品尊尊国际国际九龙仓玺园西西康康路路989989九龙仓玺园入入户户大大堂堂建议大堂、电梯厅的地面、墙面部分采用石材或玻化砖修饰，突出石材质感。慧芝湖花园品尊国际浦江公馆王子晶品电电梯梯地面铺设石材，轿厢内壁以木质及镜面装饰品尊国际电梯厅慧芝湖慧芝湖花花园电园电梯梯厅厅瑞虹新城瑞虹新城电电梯梯厅厅信信报间报间建议为半开放式的内置信报间，易于管理及维护星星河河湾湾信信报报箱箱王子晶品信报箱王子晶品信报箱浦江公浦江公馆馆信信报报箱箱项项目目景景观观建议将绿化植物的种植密度提高，主干道设置精致的景观小品作装饰琥珀臻园琥珀臻园琥珀臻园项目包装总结阵地包装做高围板展示和项目围墙，提高项目阵地的调性。产品包装外立面、楼栋主入口和入户大堂突出石材质感，提高其他公共设施档次，提升产品展现力及品质感。景观绿化包装树木植被种植紧密、景观小品注重精致优雅，营造高品质景观的居住舒适感。第二部分：商业部分建议上海商用物业市场发展现状全市商办市场发展全市商办市场供求关系16%23%19%28%34%商用物业信贷政策收紧?近五年，商用物业市场份额持续增加，?自2010年起，办公市场呈现价涨量缩的态势，主要因住宅成交体量大幅回落所致。加之限贷等政策的出台，供求矛盾显现。商办市场份额虽逐年扩大，但是其发展态势已呈下行趋势办公产品市场容量分析类住宅中小面积大面积大型企业主力市场办公市场办公市场总部万㎡数据时间：2011.1-2011.12500平米左右的大面积办公的市场容量非常有限办公市场现状分析主力大面积办公市场2011年全市500平米以上办公项目成交排行成交套成交面月均去项目名称区域均价项目属性?区域分布占比?产品属性占比数积化面积大型城市综合中铁中环时代广场闸北4234347173382862体漕河泾现代服务业集聚区W19地块徐汇2841995134323500大型商务区二区（总部区）新世界长宁商业中心长宁2614533