谨呈：金坛市天誉物流有限公司金坛天誉物流项目营销推广方案昆山行家地产2011-11目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、媒体通路费用统计及预算2城市总概金坛——“江东福地”武则天时，以茅山华阳洞内有“金坛百丈”更县名为金坛历史沿革春秋战国晋隋末唐（前500年）（411年）（617年）（688年）1949年1993年2010年就早属系中唐设县2010有在于延乡隋境改武立市年先石吴陵人末变城为后金第全民器地县自农动和金垂坛77国活时金立民但隶坛拱市位百动代山金起县属县四强乡山义名关县年县未系级变多有3城市总概金坛—宁、沪、杭三角地带之中枢金坛，地处江苏省南部，为宁、沪、杭三角地带之中枢。金坛前身为金山县，于隋大业末年(617)建置。唐垂拱四年(688)，因东阳郡已有金山县，又因茅山华阳洞内有“金坛百丈”，遂更名为金坛县，由此沿用至今(1993年11月10日金坛撤县建市)。全市辖7个镇、1个省级经济开发区：金城镇、薛埠镇、尧塘镇、直溪镇、朱林镇、指前镇、儒林镇、金坛经济开发区。全市总面积976.7平方千米，其中陆地面积781.27平方千米、水域面积194.22平方千米。地势自西向东倾斜，俗称“二山二水六分田”。全市面积975平方公里2010年GDP308.3亿元户籍人口54.9万市区人口22万支柱产业纺织服装、精细化工、光伏新材料、机械电子4城市交通金坛—水陆空，交通方便便捷□金坛的水陆空交通非常便捷。京沪铁路、沪宁高速公路、常州港、镇江港、常州机场临金坛市北侧，距离均在50公里之内；□到上海港和张家港分别为2.5小时和1.5个小时的车程。距国际空港南京禄口机场、上海浦东机场分别为60公里、250公里。金坛□目前上海和南京之间的动车组，从常州站至上海一个半小时、至南京约一个小时；□在建的京沪高铁将于2011年7月投入运营，届时从金坛经由常州站至上海将只需40分钟，至南京只总长：200公需30分钟左右；里5城市规划“东扩南移，发展三大生活片区”Ⅰ：城市总体规划东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生活用地。居住用地：包括中心居住片区、西城居住片区、城南居住片区、以及城东居住小区，居住用地人口毛密度统一按300-350人/公顷计，至少可容纳居住人口24.3万人。城区形成以三个功能片环绕一个核心区为特征的单中心团块状布局形态，并利用丹金漕河及下塘河形成“人”字型生态水景环。6城市规划长远建设目标：建成拥有30万人口的中等城市Ⅱ：城市发展规模（2001—2020）年份200120102020市区总人口（万人）162224城市用地规模（k㎡）13.42126.83通济河与经济开发区界交汇处原丹城金东漕乡河界城市面积：62.7平方公里钱资荡2020年城市建设用地：26.8平方公里7金坛开发区规划经济开发区规划为五大产业区□金坛开发区区域面积68平方公里已开发面积10平方公里。□开发区注册的企业近1500家，其中工业企业1000余家，外商投资企业近200家。项目位置金坛经济开发区的产业规划：盐化工产业区轻纺机械产业区高新技术产业区物流出口加工产业区重大项目预留及橡塑产业区8金坛湖滨新城概念规划高档生态休闲生活居住新□区域地势平坦、交通便利、水源丰富、城环境优美、市政设施到位，具有明显的区位优势和优良的建设条件。□目前完成、已开工或正待开工的市政工程有金沙中学、市委党校、水上训练中心、社会福利中心、华商培训中心、润澳花园大酒店、石桥水利枢纽、晨风国际会议中心等，沿江城际铁路也将穿滨湖新城而过。□滨湖新城位于钱资湖两岸，南二环南侧，金宜路西侧，新镇广线东侧，沿江高速公路北侧，属办公、商贸、居住、卫生等综合用地。□其中钱资湖水域面积4.6平方千米，北岸面积17.54平方千米，南岸面积18.36平方千米。9城市经济发展分析城市经济发展稳步增长□金坛经济总量持续保持稳定增长，2010年GDP方突破308亿元，相应人均GDP突破56000元，相当于8000美元以上，从经济发展的规律性判断，未来几年将是房地产发展的提速期；□人均可支配收入增加的同时，人均消费支出也在稳步上升，2010年增长速度变快，很大原因是金坛地区物价、房价的迅速上涨，因此总体消费水平在不断升高。10城市经济发展分析房地产行业面临着较大发展机遇□第二产业占绝对优势，第三产业在城市经济体量中的比例不高且增长速度低于第二产业的增长速度，同时第三产业所占的比重低于同类二线城市，从一个侧面也反映出金坛目前的办公、商业物业发展水平较低。□但从增速逐年上升来看，也可以看出第三产业发展的后劲强大，在这个阶段当中，房地产行业也是面临着较大的发展机遇。11城市经济发展分析近四年城市规划人口维持22万/人，人均GDP保持较快增长。金坛市近三年常住人口及人均GDP发展状况年份2007年2008年2009年2010年总户籍人口（万人）54.43254.5954.6554.9人均GDP（元）41023434864785856000人均GDP同比增长21.2%6%10%17%□近四年，金坛市人口基本保持同一水平，市区常住人口也维持约22万。□人均GDP继续保持较快增长，2010年增长速度逐步加快。12城市研究小结金坛历史悠久，人文、自然等资源丰富，城市将围绕茅山风景区1和长荡湖风景区优越的生态环境条件和丰富的旅游资源，逐步打造苏、锡、常都市圈内重要的旅游休闲度假区。2金坛地处宁、沪、杭三角地带之中枢，水陆空交通非常便捷，未来城市的发展将高速前进。3东扩南移：着重向东扩展工业用地，向南发展生态休闲生活用4地。金坛经济总量持续保持稳定增长，产业总值逐年提高，城市第三产业发展较慢，侧面反映金坛目前的办公、商业物业发展水平较5低。13人均GDP在逐年上升，增长速度也保持稳定，预示金坛人民未来对待生活质量的要求也愈加提升。目录：1、金坛市城市发展概况2、金坛市商品房整体市场3、金坛市商品房板块分析4、金坛市商业市场5、项目swot分析6、项目市场定位7、项目销售方案8、项目整盘销售计划及回款9、媒体通路费用统计及预算14固定资产投资房地产投资增速较快，市场环境较为健康金坛固定资产投资近两年大增，城市正处于快速发展周期；房地产企业对金坛前景信心不断增强，房地产投资增速较快，市场环境较为健康。□金坛固定资产投资从06年开始基本每年稳定提升，特别是08年响应国家基建投资比重较大，说明金坛城市发展处于平稳上升周期。年份城镇固定资产投资房地产开发投资占固投比重□房地产占固投比例呈平稳发展趋势，200646.8915.2132%说明房地产投资并没出现过热，楼市200762.5017.0927%发展比较健康。2008103.6420.2119%200989.6620.4323%数据来源：金坛年鉴15商品房价格信息2010年金坛商品房成交价格在5350元/㎡?2010年金坛商品房价格在一路走高，价格的走高最终并没有影响金坛商品房成交套数，基本保持在400-600套/月左右；?7月、8月价格的猛增，让金坛部分购房者一时难以接受，成交套数有所下跌，随着后期价格的持续增长，购房者已慢慢接受，成交量也开始居高不下。16商品房供应结构金坛整体市场商品房供应情况呈健康上涨趋势?金坛市近三年的商品房施工面积一直处于增长期，即使在08年市场不景气的情况下，依然以高昂的势头上涨；?2010年，全市房地产施工面积135.46万㎡，环比增长0.1%；全市商品房竣工面积64.94万㎡，环比下降27.7％。整体市场商品房供应情况呈稳步健康上涨趋势。17商品房供应商业平均月去化1万平方米，而住宅平均月去结构化4.4万平方米。?房地产行业是政策性很强的行业，虽然国家调控的力度没有减，还有可能在加大，从长远看，决定楼市发展方向和基调的还是市场的供求关系。从金坛4月份的去化周期10月来看，楼市还是相对健康的，整体走势平稳，因此后期发展会延续其走势。注：去化周期（月）=当月存量/前六个月平均去化量18商品房销售市场整体呈现供小于求，市场还存在着强大的信息购买力。?2010年金坛商品房销售量为54.4万㎡，新增预售面积为47.3万㎡；市场整体呈现供小于求，市场还存在着强大的购买力；192010-2011年金坛土地市场编号地块名称（位置）出让面积规划容积率总建起始价成交价溢价地价楼面地价（㎡）用途（㎡）（万元）（万元）（%）（万/（元/亩）㎡）1西门大街延伸段北西门建材3366商业2.237506.183893890%77518市场西侧地块2晨风路南金宜公路东侧地块85739商业1.4120034.62572305019%242543汇贤路东皇家华园西南侧地19948商业≤239896244524450%82613块4汇贤路东南环二路北侧地块121140商住≤1.50181710821483001%464575城东工商所北侧5579商住＜2.312831.7150015000%17911696西门建材市场西侧看守所南11651商业＜1.112816.1104810480%60818侧地7丹金溧漕河东金宜公路西侧100000商业1100000300030000%20300地块8虹桥菜市场地块12412商住≤2.4530409.427506050120%32519909金城镇常溧公路北侧176住宅≤0.8140.82529.518%1122095202010-2011年金坛土地市场编号地块名称（位置）出让面积规划用途容积率总建起始价成交价溢价地价楼面地价（㎡）（㎡）（万