保利香槟国际营销策划报告2011.3.24一、政策格局新政对于南通市场的影响从目前的政策执行来看，南通暂时无限购1，二套房首付比例提高10%，达到60%已落实?贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2，个人购买住房不足五年全额征收营业税已落实?对于个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。3，全面限购，禁止购买三套房…未落实?本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房，第三套以上的住房禁止购买。当地银行对于新政反应迅速，信贷的收紧将直接影响到11年市场?加息政策执行时间不定一般是之前房贷已放款的，从2012年1月1日起执行；中国银行采取房贷后一年上调利率标准?首套房优惠利率基本取消南通各银行除江苏银行仍执行15%的优惠（随时会取消）外基本取消，兴业银行基准利率上浮10%?二套房优惠利率取消，基准利率上浮10%；首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍目前南通各大银行二套房利率基准利率上浮10%。据介绍交通银行二套房贷利率可能再度紧缩、上调幅度将会增加?贷款额度全年紧张相对于小部分银行1-2周即可房贷，大部分银行目前额度紧张。预计4月稍有缓解，这样情况将持续2011年一年?南通各主要银行贷款调整方案一览当地市场对于新政的执行首先落实在了各大银行的贷款政策调整上面。从政策影响来看：新政对于南通市场的影响主要在于对未来价格预期的抑制二、竞争格局本案项目的竞争面研究本案所处的港闸区与新东区、开发区具备相似的市场属性区域主流产品主力地块容积率价格段（元/㎡）小高层、高层为主2.0-2.58200-10000港闸区小高层、高层为主2.011000-17000老城区新东区小高层、高层为主2.0-2.58000-9000新城区崇川区小高层、高层为主2.0-2.511000-16000开发区多层、别墅、小8000-13000高层1.0-1.5近年来港闸区规划的启动，带动了其房地产市场的迅速崛起升区速提?我们的地块位于港闸区，港闸值迅在整个南通主城区的北部，价区。系市通州区★联紧密非主城区区域，城市界面感差通吕运河上的几座大桥陆东区续建成，大大加强了港闸新区与核心市区的联系。本地块区城主区所在崇川政府，市城区的主?从房地产发展格局上看，南通区新城南通可分为港闸区、崇川区（主城区、新城区、新东区）、开发区和通州区。其中通州区的地块属性差区开发目前，主打地价与其他区域属段，步阶善不同客层，故不做考虑。于起待改处仍有配套从近期的供应成交走势来看：港闸区和新东区已逐步成为南通的热点区域[注]低密度产品为主根据近两年土地成交情况来看，南通未来供应主要集中在港闸区和新东区综合分析整体市场情况和本地块的区域条件，我们可以得出结论本案主要的竞争面在港闸区和新东区港闸区新东区开发区新老城区2011年港闸区市场放量，将占到整个南通市场供应总量的的44%【港闸区】预估总竞争量：88万方【崇川老城区、新城区】预估总竞争量：70万方【崇川新东区】预估总竞争量：27万方【开发区】预估总竞争量：13万方平平米米180000180000港闸2011年目前存量预计:4万方港闸2011年未来推量预计:84万方15000015000012000012000090000900006000060000300003000000城城园园城城新晶花案城园镇庭城城港海迪海本城新花小龙晶花中尚光海家海港阳高中尚光花御迪中地阳皇桂嘉高中地港闸区新东区开发区新老城区2011年新东区板块市场主要以存量销售和在售项目新推为主预估总竞争总量：27万方180000平180000平米新东区目前存量预计:4万米新东区2011年预计推量:23万方150000方15000012000012000090000900006000060000300003000000恒盛豪庭翰景园文华名邸世伦名郡恒盛豪庭翰景园文华名邸世伦名郡未来锦城运杰龙馨园港闸区新东区开发区新老城区开发区是以低密度产品销售为主2011年开发区公寓供应量较小，主要以华润橡树湾为主预估总竞争量为：13万方180000平180000平米米150000开发区目前存量预计:1万方150000开发区2011年预计推量:12万方12000012000090000900006000060000300003000000华润橡树湾星湖邻里华润橡树湾景瑞18星湖邻里港闸区新东区开发区新老城区新城与老城依托市中心优势区位，主要以高总价段的产品为主主城区2011年预计总推量31万方180000平180000平米主城区2011年预计推量:28万方150000150000米主城区目前存量预计:3万方12000012000090000900006000060000300003000000万濠华府景华城尚海湾天安花园金鼎湾濠南君邑翰林府万濠华府景华城尚海湾天安花园金鼎湾濠南君邑新城区2011年预计总推量39万方180000平180000平米新城区2011年预计推量:34万方米150000150000新城区目前存量预计:5万方1200001200009000090000600006000030000300000中南世纪城玉兰公寓学府雅居中南世纪花城城市嘉苑中南世纪城玉兰公寓学府雅居中南世纪花城城市嘉苑由以上分析：“本案的竞争总量为128万方，主要来自港闸区内部，其次是新东区和开发区。”三、极限成交能力单个项目能否实现大幅放量？南通2010年热销项目排行，我们选择取前三具体分析当期价格（元/平排名项目名称行政区销售套数（套）销售面积（平方米）总价（元）方米）1恒盛豪庭新东区1226139457.02861012007249422中港城港闸区1066119730.5282009817902643尚海城港闸区72575499.4786006492954224中南世纪花城新城区65579709.73115009166618955城市嘉苑新城区65490207.651150010373879756东晖花园新东区42644508.1479303516143067优山美地新城区40759926.8378004674292748景华城主城区40746167.09110005078379909绿城玉兰公寓新城区37947677.915500739007450从南通当地的情况来看，热销项目的推盘量在200-350套/次。项目推盘日期推盘期数推盘套数成交套数成交比例2010年1月16日中港城一期358套349套97%中港城2010年3月2日中港城一期加推216套207套96%2010年4月10日中港城一期加推528套510套97%2010年9月12日恒盛豪庭一期422套422套100%2010年10月4日恒盛豪庭一期加推394套348套88%恒盛豪庭2010年11月29日恒盛豪庭二期236套223套94%2010年12月19日恒盛豪庭二期加推258套233套90%尚海城2010年11月28日尚海城一期768套725套94%南通2010年，单次开盘推量最多为768套/次（尚海城）蓄客半年，当日成交94%案例：尚海城尚海城项目概况名称尚海城港闸区长华路与永和售楼地址所属板块城北路交汇处89㎡、119㎡、131户型面积㎡、150㎡、当前报价8600元/平米174㎡占地面积150000平米容积率2.1建筑面积380000平米总户数1700开盘日期2010-11-28入住日期2012-12案例：尚海城尚海城户型分析三室两厅一卫119平米两室两厅一卫89平米占整盘配占整盘配比20.4%比6.4%主推户型案例：尚海城尚海城户型分析三室两厅两卫130平米占整盘配五室两厅两卫174平米占整盘配3.2%比64.8%比主推户型半年时间推案最为密集，且成功放量的恒盛豪庭品牌开发商成功实现稳步放量案例：恒盛豪庭恒盛豪庭项目概况名称恒盛豪庭崇川区世伦路与国胜售楼地址路的交汇处（滨河东所属板块城东城南面）97㎡、113㎡、133户型面积当前报价8300元/平米㎡、167㎡占地面积115068平米容积率2.15建筑面积247397平米总户数1838开盘日期2010-10-4入住日期2012-12案例：恒盛豪庭保持每月开盘，共4次，供应1310套，成交套1226套恒盛豪庭2010年推盘成交情况50087008600400850084003008300820081002008000790010078007700076002010-9-12（一期）2010-10-4（一期加推）2010-11-29（二期）2010-12-19（二期加推）推盘套数422394236258成交套数422348223233均价（元/平米）8000830085008610案例：恒盛豪庭恒盛豪庭户型分析两室两厅两卫113平米两室两厅一卫97平米占整盘配占整盘配比37.29%比15.63%主推户型案例：恒盛豪庭恒盛豪庭户型分析占整盘配占整盘配四室两厅两卫167平米三室两厅两卫133平米比43.33%比3.75%主推户型综合考量市场：1、南通市场单盘的月均销售能力在300-350套2、成交受供应量的限制较为明显我们的目标2011年实现销售1500套意味着，完全超越2010年南通销量第一名意味着，南通市场放量的又一次极限突破要打赢这场战役，我们必须强势出击。我们要具备极致的影响力要具备影响力，我们的优势在哪里？影响力——品牌核心优势影响力——产品影响力——品牌保利品牌保利香槟家族系20年，33城上海-保利香槟花园央企综合实力第一名南京-保利香槟国际中国房地产“成长力领航品牌”广州-保利香槟花园。。。天津-