长江国际市场调研与产品优化建议报告龙城尚品---户型优化建议?策源地产·武汉公司·市场部?策源地产·武汉公司·市场研究部?2012-09-30?2012年9月目录Content?第一章：核心问题界定——项目目标、核心问题?第二章：项目属性研判与界定—城市、区域、项目?第四章：客户解读——客户定位、需求、偏好?第五章：商业优化建议——顺应需求、引领需求?第六章：住宅优化建议——户型汇总、优化建议11第第章章项目目标核心问题界定1、核心问题界定---项目目标项目目标本案商业核心目标是以快速开发、持续快销为前提，同时实现盈利能力和产品价值的提升。区域升级巨作，打造航宇在鄂州的标杆项目；实现产品创新升级，构建鄂州品质社区保证项目的快速销售与资金回笼，预计销售周期为1-2年，其次需要追求长期价值溢价；1、核心问题界定基于我们对于项目面临的现实情境与项目开发目标之间的冲突分析，我们认为本项目社区底商需要解决的核心问题是：如何突破如何突破现现有不利有不利环环境和激烈的境和激烈的竞争竞争市市场场，取得，取得产产品核心品核心竞争竞争力，同力，同时实现时实现社社区区底商的快底商的快销销和和产产品升品升级级，引，引领领市市场场？？为为了解了解决决核心核心问题问题，我，我们们需要需要研研究以下究以下内内容：容：??市市场场大大势势：：未未来来市市场场大大势势如何，我如何，我们们如何如何顺应顺应市市场场大大势势同同时抓时抓住大住大势变势变化所化所带来带来的机的机会会？？??区区域域发发展：展：区区域未域未来来商商业业有有哪哪些些发发展机展机会会，我，我们将们将有有怎样怎样的操作平台？的操作平台？??竞争竞争市市场场：：从区从区域社域社区区底商面底商面临临的的竞争竞争出出发发，我，我们将们将找到找到怎样怎样的机的机会会点，点，实现实现快快销销，同，同时树时树立立项项目价目价值标值标杆？杆？??客客户户分析：分析：我我们们的客的客户从哪儿来户从哪儿来，，对产对产品有什品有什么么需求？需求？??产产品品设计优设计优化建化建议议：：结结合市合市场场需求，需求，对对本案社本案社区区底商的底商的产产品品设计设计提出提出优优化方案。化方案。22第第章章城市属性区域属性项目属性2、城市背景鄂州具备8+1城市圈最佳对接条件,建设呈现出加速发展态势，真正的需求是城市发展扩容与城市档次的提升。?城市区位：城市毗邻武汉，地缘优势突出；鄂州市区距离武汉不足30公里，是8+1城市圈中距离武汉最近的城市，地理优势突出。同时，作为直通武汉市区且唯一串联国家级产业园区——东湖高新区的城市连接带，鄂州在城市产业转移上的资源对接优势十分明显；?城市特征：城市规模小，人口密度高；鄂州于1983年建市，市域面积1504平方公里，主城区面积46.2平方公里，为8+1城市圈中最小的地级市。全市人口107万人，主城区人口约38万人，全市人口密度711人/平方公里，主城区人口密度8225人/平方公里，均名列8+1城市圈前茅；?城市经济：GDP增长速度快，产业主要以工业为主；鄂州是鄂东工业走廊上的重镇，第二产业在GDP中占比接近6成，工业结构偏重明显，鄂钢、程潮铁矿、鄂城水泥厂是当地的支柱企业；?城市建设：武鄂黄城市一体化加快,城市正经历一轮发展扩容；鄂州正处于城市建设开发的高速发展期，城南大规模的商品房建设展现了鄂州城市建7设的成果，随着“东进西拓”规划的确立实施，城东开发将全面启动。2、区域属性商业中心比较集中，生活、商业配套较为成熟，但由于土地限制，可开发量较小，房地产发展缓慢，开发规模偏小??区区域可域可开发开发量小量小??城市城市传统传统核心核心区区主要集中在老城主要集中在老城区区的武昌大道，古城路的武昌大道，古城路老城区，，凤凤凰路和凰路和黄黄浦路浦路??区区域域发发展到一定展到一定阶阶段，新段，新开发开发用地稀缺用地稀缺??居住环境相对新区略差，绿化率低??配套相配套相居住环对境相对成熟，成熟，对新辐区辐射面广略差，射面广绿化率低南城区??生活、商生活、商业业配套配套较为较为成熟成熟??商商业业配套主要集中在恩和民配套主要集中在恩和民间间路之路之间间，以大型超市、百，以大型超市、百货为货为主，特色商主，特色商业匮业匮乏乏??日常生活、日常生活、娱乐娱乐休休闲闲等配套等配套极为极为健全，健全，辐辐射面广射面广??房房产产市市场发场发展展缓缓慢慢??由于拆由于拆迁迁困困难难，房地，房地产发产发展展较为缓较为缓慢慢??城市中心城市中心区区域房地域房地产产在售在售项项目不多，且多目不多，且多为旧为旧改改项项目，目，规规模一模一般般较较小小2、项目属性---区位环境项目位于商业边缘地带，未来升值潜力大，毗邻核心商圈，交通便利，配套较完善区区位位认认知知------商商业边缘业边缘地地带带，未，未来来升升值值潜潜力大力大??本案位于老城本案位于老城区区沿沿江大道和江江大道和江碧碧路路交交汇处汇处，，属属于老城于老城区区商商业业中心中心边缘边缘地地带带，商，商业业居住居住氛氛围围一一般般，但，但项项目目临临近近长长江，江，属属于稀缺江景地于稀缺江景地块块，未，未来来升升值值潜潜力力较较大。大。交交通人通人流流------毗毗邻邻商圈，商圈，交交通方通方便便，人，人流流车车流流不不足足??本案位于城市主支本案位于城市主支干干道道交交汇汇点，但人点，但人流流、、车车流流不足，不足，商商业业价价值值受受限，限，外向外向型商型商业业得不到得不到延伸延伸。。??项项目目只只有一面有一面临临街街，距离未，距离未来区来区域商圈域商圈仅仅三三分分钟车钟车行行，距离城市核心商圈仅5分钟车行，交通便利配套景配套景，距离城市核心商圈观观------占占据据一定景一定景仅5观资分观资钟车源，配套源，配套行，交通较便较利完善完善??本案本案除靠除靠临临近江近江碧碧路路楼栋楼栋可以可以看看到江景到江景外外，其，其他他均均无无景景观资观资源源优势优势。。??本案本案临临近江近江滩滩，周，周边边有一家市有一家市级医级医院院，，两两家小家小学学，多，多家百家百货货超市和小型超市和小型购购物物中心，配套中心，配套较较完善完善。。2、项目属性---四邻四至本案周边商业环境较差，现经营业态凌乱，但是周边新老小区较多，具备后续商业条件项目东侧——鄂州医院住院部家属院老小区项目西侧——城隍庙和兴城住宅楼项目南侧——新泰花园社区底商项目北侧——外滩聚龙城二期2、项目属性---技术指标地块毗邻城市干道，地形平缓基本于路面平行，商业规模偏小，住宅体量较周边区域项目有较大优势，适于打造社区内向型品质商业，但临街面较窄，吸引客流能力不足。长江国际经济技术指标项目地址鄂州市滨湖东路与鄂东大道交汇处占地面积3.05万方建筑面积12.6万方容积率4.4绿化率30.1%住宅面积119042㎡社区商铺属性开间商业面积5762.4㎡进深商住比例0.48:1层高1、项目属性---商业价值SWOT分析STRENGTHSWEAKNESSES??项目毗邻商业中心，地段商业区域成熟度不够，属于老城成熟度较高；改造，商业换代阶段Internal??区域商业业态分布凌乱，档区域交通发达，通达性好；factors?项目为品质生活社区商业，品次低?质起点高；临街面短，难以聚集人气OPPORTUNITIESTHREATSExternal?老城区社区底商供应有限factors?城市板块迁移，商业重东移?商业换代阶段，政府支持，房产?区域内同类产品分流、截流商共同开发运营PositiveNegative区域商业价值较高，处于老城改造，商业换代阶段，目前社区商业品质感差、业态凌乱、档次低，缺乏品质型社区商业。33第第章章吴王公馆吴都星座古楼银座3、典型项目---锁定原则竞争市场锁定原则?竞争楼盘界定原则区域在售楼盘、社区商铺、市场影响范围内?竞争楼盘选择吴王公馆、古楼银座、吴都星座3、典型项目---吴王公馆吴王公馆——一线临江，自带四层楼商业，定位于百货中心为目前鄂城最高端项目。项目地址鄂州沿江大道观音阁公园正大门对面开发商湖北弘华房地产开发有限公司占地面积1.2万方建筑面积5万方容积率4.5住宅面积3.4万方效果图项目智能介绍商业面积1.6万方项目实景售楼部及外部环境商铺面层平面4000方，面积分割200+㎡可打通积区间产品结构层高：1F6m，2-4F4m，开间5-6m，进深15m地段佳，定位于鄂州的百货中心，开发商准备自持，目前处于招商阶段，银泰百货有进驻意向，对于我项目而销售状况言属于利好，有利于提高城北商业档次，聚集人气，提高商业价值。3、典型项目---吴都星座吴都星座——借助于成熟的地段优势及周边丰富的商业环境，商业价值凸显。项目简介?项目位于都匀经济技术开发区桃溪园15号，由天源地产开发；?商业定位：社区内向型商业。商铺属性?商业体量：6000方左右；临街商铺面积：60-105㎡/间，可打通；?开间4-6m、层高3.5m、进深8-12m。每间商铺皆有烟道，水电煤气齐备。商铺经营方式?以租带售，现招商。目前招商率达60%。?售价：临街商铺18000元/平方米，不临街1200元/平方米。?租价：35元/平方米·月。商铺业态?目前准备引入一家中型超市作为主力店，面积在1500㎡，后期准备引入社区服务型业态，2F准备引入幼儿园、教育培训机构。租售情况?销售情况不好，目前销售率23%，购买障碍：价格过高，与投资回报不成正比。?出租情况：出租情况很好，目前出租率达80%，沿河岸及小区内部商业全部招商完成。3、典型项目---古楼银座古楼银座——老城改造，商业环境差，临街面短，招商先行。项目地址鄂州城中庙鹅岭老技校旁开