市场观测?2011，上海别墅市场受到巨大的政策冲击，1月底政策相继出台，2月成交大幅萎缩。在供应面持续放量，成交量持续低迷。市场开始呈现供大于求的局面。市场观测2011年01-08月上海市联排别墅市场成交套数及价格走势?伴随政策消化及变通方式的流通，4-7月份，成交套数有所上扬。但最高也未能达到以往淡季的水平。7月26日补税叫停，限购政策加码，8月市场再度受挫。?成交价格相对平稳，有小幅下降。市场观测?南汇区联排别墅市场同样打压严重，3、4、5、7月份，在售楼盘大幅放量，成交量却不能匹配平衡。供求失衡。市场观测2011年01-08月南汇联排别墅成交套数及价格走势?新政后3至7月份，成交量有波浪性小幅上扬。?明星楼盘垄断大部分市场份额。航头板块的长泰东郊，占区域成交总量的40%以上。?成交价格相对平稳，总体均价在在2-2.6万元/平方米，其中中科大学村38261，中海御景熙岸31878，绿地梧桐院28455，万科清林径27832，拉升区域价格的主力。市场观测市场观测2011年01-08月周康板块联排别墅市场成交套数及价格走势?新政后的2月成交了0套，和补税叫停后的8月1套。7月的25套，几乎全是长泰东郊。?周康板块成交均价相对偏高32711元/平方米，主要是中科大学村38261，拉高了区域整体均价。中海御景熙岸31878，绿地梧桐院28455市场总结结论一?上海联排别墅市场受新政严重打压。市场目标范围一再缩小。供应量如期释放，成交量持续低迷，整体呈现供大于求的局面。结论二?南汇联排别墅市场受到冲击，伴随政策的消化，4月起有小幅回暖趋势，成交价格相对平稳。7月26日，“补税”叫停，再次冲击市场。8月成交下滑。结论三?区域板块中，少数明星楼盘垄断大部分市场份额，还拉动着整体均价的稳定。产品为王的时代已经到来类比市场中海·御景熙岸?物业类型：综合小区。公寓联排双拼。美式莱特风格，?地址：秀沿路东明路路口，毗邻绿地香颂?开盘时间：2010年11月28日?成交价格：30986元/㎡?成交套数：90套。2011年全年成交13套。?剩余套数：84套+53幢3叠?主力面积：200-275㎡赠送60-100平的地下室。助推因素：阻碍因素：?室内空间非常方正，大面宽。赠送地下室、车?外环境存在劣势，有客户反映信息园辐射大。库、独立庭院。?东明路没有打通，出入不方便。?景观有2000㎡左右水域面积。三面环水?三拼别墅是一户三产证，形成销售难点。销售几?主流媒体投入大，电台杂志电视主流报纸都打。乎处于停滞状态。无贷款，通过公寓拉回现金流主推“土壤里自然生成的建筑”。。中海·御景熙岸户型附赠该户型面宽7.5M，赠送独立庭院约20㎡和122㎡地下室及车库类比市场中海·御景熙岸推盘及成交走势图类比市场绿地梧桐院?物业形态：独联别墅、大平层公寓?主力面积：170-220㎡?成交均价：27733元?成交套数：168套。剩余套数：售罄。2011年1-8月份，共成交41套。?开盘时间：2009年5月22日助推因素：?附加值较高，赠送花园，顶楼送阁楼，地下室采光好。?建筑特色鲜明，工字型建筑，半围合式联排别墅房源7月底售磐，但因地理位置、产品类型接近。其价格对本项目定价和阻碍因素?销售速率的设计有一定参考意义。建材品质不高，劈开砖。外立面档次一般类比市场绿地梧桐院推盘及成交走势图类比市场万科清林径?物业类型：联排别墅、公寓。美式莱特风格。?主力面积：180㎡?开盘时间：2011年4月23日?成交价格：28662元/㎡?成交套数：32套?剩余套数：100套万科清林径位于浦东新环东路99号，近航头板块。联排产品和位于中央景观的72套公寓同时在售。搜房白金卡购买购买公寓优惠4万，别墅优惠10万。助推因素阻碍因素?外立面为石材真实漆，档次较高。?因户型面积小，开间尺度有限?独门独院的感觉，客户好感度较高。，室内楼梯特别抖，?广告主推“摩登时尚奢华”主题。短信文案很有特色。类比市场万科清林径推盘及成交走势图类比市场六十四阶（中科大学村5?物业类型：独栋、双拼、联排期）?总套数：36套独栋、28套联排?主力面积：联排别墅245㎡。?开盘时间：2010年8月13日?成交均价：联排37388?成交套数：16套。2011年全年成交13套。?剩余套数：12套联排、4套独栋六十四阶别墅10天内签约全款9折优惠，贷款95折优惠助推因素?社区靠近三林地区，因而受到世博辐射。?产品档次区域内较高?不惜工本打造极品园林，全系采纳全球顶级产品。类比市场六十四阶（中科大学村5期）推盘及成交走势图类比市场长泰东郊御园?物业类型：联排。英式都择风格，?主力面积：187-223㎡。面积190平米，赠送地下室、车库、前后花园，实际使用面积达到330平米，?开盘日期：2010年9月10日?剩余套数：241套。?已售套数：441套。2011年全年成交202套。?成交均价：24677元/㎡。购房送25年房产税，折后总价480-490万/套。助推因素?该项目空间附加值高，赠送面积大，赠送地下室、车库和空中楼阁。样板房是一大亮点，充分展示空间附加值优势，地下室外园小庭园，停车位，参观想像空间大。?内部规划较好，人车分流到位，地面很干净。?临海公路打通，缩短了与市区的距离。?广告投入大，主推海派文化，推广频率稳定而有耐性，追求长效渗透，主流媒体每周都有软文硬广结合类比市场长泰东郊御园推盘及成交走势图未来竞案和记黄埔·明天华城地块?地理位置：周星路、周康路（明天华城地块）?物业类型：代密度住宅。目前开工标段为6-12联别墅。?开发节奏：分两期开发一期占地约11.6万方，建筑面积约15万平方米；二期占地约14.7万方，建筑面积约19.1万平方米。预计一期178套将明年推出。?工程进度：首批23幢全部开工。动工地块前排及后排房源均已接近结构封顶（0828实地调研）。未来竞案中金·周浦41#地块?总体量：46.3万平方米?地址：小沥港、周祝公路、周东路、纬二路?物业类型：一期工程为42栋低密度多层、6栋高层住宅、1栋综合楼，一共688套。含地下车库及配套公建；地上建筑面积约14万方，地下10.6万方。?地块概况：总用地面积38.6万平方米(不含基地水域面积及市政道路面积)，总建筑面积（计容）约46.3万平方米。容积率1.2。其中：一期用地面积13.1万平米，总建筑面积约24.6万方。容积率为1.0，建筑密度为30%结论一?周康板块及板块周边别墅品质参差不齐。中科大学村综合品质较高，但主力产品是双拼、类独栋。对比在售联排别墅，包括业绩突出深受市场追捧的长泰东郊在内，本案综合建设水准最高。结论二?周康板块及邻近的航头板块，联排别墅市场缺少市场领袖。结合三?周康板块联排别墅市场，存在后续竞争。和记黄埔和中金两地块均是大品牌开发商，项目体量巨大，且均定位为“低密度类别墅”产品，与本案有相似度，可能分流潜力客源市场定位南南汇区联汇区联排排别别墅墅————新市新市场场领领袖袖浦浦东东地地区区个个性化、高品位、文化性化、高品位、文化艺术属艺术属性性高高端住宅端住宅产产品品营销突围五个问题要解决NO.1——中高端市场客户范围缩小。“哪些才是我们的人”？NO.2——产品竞争百花齐放，“我是谁”？NO.3——合理的入市时机“何时出手”？NO.4——个个楼盘都拼命，一百种手段都用光“要出跳，得出新”NO.5——时间短目标高，“请你看懂我”！NO.1找到“我们的人”——买别墅的人改善型自住者变通投资者?别墅市场属中高端住宅，受新政打压严重，客源范围在缩小、缩小、缩小。?自住型客户是买方市场主力，中高端市场不谈刚需，改善型需求成唯一主阵地。?限购抑制投资需求，仅少量变向投资者保持关注。非沪籍“补税”叫停，又一条渠道受阻。——买南汇别墅的人南汇区、浦东官员、金领、生意人周康联排、双拼周康板块、浦东地区客户公务员、私营业主、企事业金领　南汇航头川沙、浦东地区客户独栋、双拼航头双拼、联排私营业主惠南南汇、上海全市、浙江私营业主、多职业中高端——看好周康板块的人浦东地区高知中科大学村康桥工业园区高管浙江私营业主少量外籍人士企事业单位中高管万科清林径中海御景熙岸私营业主公务员长泰东郊御园绿地梧桐院二次置业（市区置换需两河流域求）保利林语溪投资客户为主个体经营者东丰林居中小业主——关注莫奈庄园的人蓄水客户74组（截止至8月26日）?年龄：38-50岁，多40岁左右为主?区域：来自项目周边及浦东地区?通路：口碑（五街区公寓客户介绍）、道旗?关注点：开发商品牌、建筑品质，整体规划、内外环境，物业管理、总价范围，停车系统等——同时，我们听到了悦耳的声音！方便活挺四面环水，吉宅！浦生，周好东会更浦通了直住地铁一好，前景，细致快，景观做得好发展他们就是——我们的人！?生于六十年代，拼搏在事业成长期。?关注经济形势、有投资意识。多数有1或1+次置业经验。?关心实事见解鲜明，追热点新闻，谈政治经济。?追求生活品质，注重精神享受。崇尚边进取边享受生活。?爱家庭，重视亲情回归，重视子女教育。?开车并自驾，上网，看报，理财，郊游不跟风、不冲动、不爱浮华有点偏执地选择并维护——内心喜欢的东西事业成长期置业经验家庭观网络、车、时报优越感压力感城市田园主观细节他们就是——我们的人！客户锁定地缘客户＋产业链客户区域划分区域客户典型特征客户定位客户策略政府官员、中小型企业的私营业周康板块信息传递半径最短南汇主、周边别墅社区客户核心客户航头、惠南板块竞争分流竞争项目的分流客户55％张江交通辐射区域大型企业的金领浦东金桥、联洋分流客群企业金领及私营业主浦东浦东其他区域投资+居住中小型企业的私营业主，有投资与自住需求的客户