制胜营口德润置业营口「龙庭尚苑」项目提案首先，真心感谢德润置业给予我们这一次提报的机会。提供值得信赖的增值服务，是我们回报您们信任最好的方式。安居是我们在大地上存在的唯一方式安居是我们在大地上存在的唯一方式－－海德歌尔－－海德歌尔目第一部分、市场分析第二部分、开发策略录第三部分、营销推广市场分析城市解读区域解读开发策略竞争分析营销推广营口★过去：“条约开埠”——因河港而兴，因河港而衰营口市位于辽河入海口，在1861年作为东北第一个开埠城市，揭开了东北近现代发展的篇章。20世纪初，营口成为东北最有影响力的大城市之一。历史上的辉煌：?在大连、丹东开埠之前的60-70年间营口港是外国船舶进入东北的唯一港口，是通往关内及东北最为重要的，唯一的港口；?便利的交通促进了商品经济的发展，商品经济的发展又刺激了金融业的繁荣，使得营口成为当时东北地区商品经济最发达的地区和金融中心；?工业兴起，商贸发展，交通改善，促进了城市化发展，成为东北后续开埠城市的示范标杆；老照片营口街景营口发电厂、营口小寺洋行油坊营口街景东北开埠城市分布示意图随着大连开埠、中东铁路的建成，大连凭借优越的区位优势，迅速发展成为东北地区最具影响力的港口城市，而营口的发展每况愈下。整个东北的经济与贸易格局发生了转折性的变化。现在：“向海跃进”——因海港而兴，因滨海而盛随着中国、东北地区、辽宁省经济的不断向外发展，无论是内贸还是外贸都需要最大化的利用沿海港口优势。东北第二大港------营口，得到了国家、省级战略的青睐，成为国内少有，东北唯一的双重战略切点城市。沿海经济带重要枢纽沈阳经济圈出海门户“五点一线”战略布局辽宁省发展主轴节点辽宁沿海经济带节点沈阳都市圈空间结构以下内容分别节选自高军市长所作的2009年与2010年营口市政府工作报告2008年，全年实现地区生产总值703亿元，增长20.3%；固定资产投资543亿元，增长30%；社会消费品零售总额177亿元，增长23%；财政一般预算收入40亿元，增长37.7%；城市人均可支配收入1.445万元，增长19%；农民人均纯收入6950元，增长20%。2009年，地区生产总值预计实现822亿元，增长20%；财政一般预算收入57.1亿元，增长42.8%；全社会固定资产投资800亿元，增长47.3%；规模以上工业增加值522.1亿元，增长25.6%；社会消费品零售总额211.4亿元，增长18.5%；城市人均可支配收入15940元，增长11%；农民人均纯收入7798元，增长12.3%；全市金融机构各项本外币存贷款余额分别为835.8亿元和681.1亿元，增长31.8%和43.4%。房地产业创历史最好水平，商品房销售额实现101.6亿元，增长101.3%。2010年全市经济社会发展的主要目标是：地区生产总值完成1000亿元，增长20%；全社会固定资产投资1080亿元，增长35%；规模以上工业增加值652亿元，增长25%；社会消费品零售总额253亿元，增长20%；财政一般预算收入71.5亿元，增长25%；城市人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17850元、8968元，增长12%、15%。营口正在飞跃发展！市场分析城市解读区域解读开发策略竞争分析营销推广历史沿革本案“工厂林立，商厘栉比，号称繁盛”“握三省金融界之枢纽也”“人声嘈杂，巷为之塞，日高始散，大有海市离奇变换之景象”“开辟商港有年，为南北贸易之中心点，水陆交通轮轨错杂，不亚于津沪”以上是史料中对本项目所处区域在清末民初时期繁荣景象的描写这里是营口发展的起点，这里凝聚了营口历史的辉煌。但是这里似乎仍然保留着那个年代的样子，却早已繁华落尽。城市发展的脚步绕过这里，向东、向西走了很远。现在终于转了回来。人文情愫随处可见的历史面孔，浓浓的宗教气息，质朴的生活氛围，这里是营口历史文脉的起源，这里的文化气息最浓郁。解析：本项目坐在区域的传统价值就在于沉淀深厚的历史与人文，无法比拟的自然环境、亲切怡人的建筑、街道，悠然自得的生活便利条件。历史和文化底蕴是无法复制的！市场分析城市解读区域解读开发策略竞争分析营销推广营口市主城区房地产市场板块划分营东辽河大街板块板块渤海大街板块南部板块?辽河大街板块位于营口市最北端，紧邻辽河南岸，是城市的发源地，也是被遗忘的地区。?渤海大街板块是营口市的中心，区域发展较成熟。?南部板块是近两年来热门区域，商业气息远不及渤海大街板块，但生活氛围较好。?营东板块原名老边区，所开发项目以中档及低档为主。各板块综述：辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块目前在售项目11个，物业形态多样化，以高层为主，小高层目前在售项目3目前在售项目3目前在售项目4为市场调剂产品个，物业形态以个，物业形态以个，物业形态以，成熟的配套及多层、小高层为多层为主，小高多层为主，小高核心地段为该板主，均以辽河景层为市场调剂产层为市场调剂产块项目的主要竞观为项目主要卖品，目前整体均品，目前整体均争力。目前整体点，目前整体均价3120元/㎡价3237元/㎡均价3347元/价3650元/㎡㎡项目开发规模整体规模区规模分析：开发量主力物10万以间（万㎡（万㎡）业类型上大盘）19.05%19.05%渤海大街94.5高层2.4-214板块14.29%/辽河大街18.5多层5.5-70板块小高层47.62%南部板块30.5多层4.7-1215万以下5-10万10-15万15万以上多层/营东板块447-203小高层?中档规模（5-10万平）楼盘为营口市场主力。?渤海大街板块开发量远远高于其他板块，是目前营口市开发热度最高的板块。?15万平以上大盘主要集中在渤海大街板块。南部板块及营东板块由于地价较低，存在少量规模性大盘。?辽河大街板块是营口最早开发的区域，目前可供开发的土地量较少，因此项目数量及规模均低于其他几个板块。各板块开发量对比：9.60%23.50%16.30%50.50%辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块?渤海大街板块开发楼盘数量最多，但由于地价较贵，各项目规模不是很大。?营口市场存量房源主要集中在渤海大街板块、营东板块，在2010年仍将是市场主角。?辽河大街板块和南部板块已开发楼盘剩余房源量较少，但未来可供开发的土地存量较大，未来发展潜力巨大。各板块销售均价：单位：元/平方米370036503500334733003237312031002900辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块?从各板块的成交价来看，开发量最少的辽河大街板块成交均价最高。这与其独具的辽河景观资源有关。?目前营口的大部分高端的项目均聚集在渤海大街板块，但由于其整体开发量较大，各项目良莠不齐，影响了板块的整体均价拉升。?营东板块及南部板块之前的开发量较少，随着政府的大力发展，逐渐形成一定的市场影响力。各板块销售速度1201008060销售速度(套/月)40200渤海大街板块辽河大街板块南部板块营东新城板块?渤海大街板块项目的物业类型以高层为主，销售有一定压力，因此速度较慢。?辽河大街板块整体均价过高是影响其销售速度的主要原因。?东部板块供应的主要产品为多层产品，较容易被市场接受，因此其销售速度较快。?营东板块属于新开发区域，均价较低而且未来发展空间巨大，因此其销售速度最快。各板块户型面积分布100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%辽河大街板块渤海大街板块南部板块营东板块50-7071-9091-110111-130130以上?从各板块户型分布情况来看，130平米以上的大户型主要分布在辽河大街板块、渤海大街板块和南部板块。?70平米以下的小户型产品市场整体供给量较少，主要分布在辽河大街板块和渤海大街版块。?中档户型（90-110平米）的供应量要大于经济型户型（70-90平米）。?110-130平米的中间户型主要分布在渤海大街板块。?营东板块的项目档次较低，无130平米以上的超大户型供应。解析：?在政府“城区东移南进”的城市规划中，营东板块、南部板块将成为未来市场开发的重要区域。渤海大街板块随着开发用地的不断减少，市场供给将减少。?营口的房地产业通过近两年的发展，各开发商也更加注重项目的整体规划及绿化景观。已将规划、景观作为提升项目的素质和品质的重要途径。?从整体户型供给情况来看，目前市场供给的主力户型为二室户型，未来仍将会以这种户型产品为主力产品。?综合性楼盘占据主流地位，多为多层、小高层和高层产品，也有多层、小高层混合产品。?产品中多层销售速度要快于小高层、高层，高层产品销售速度最慢。渤海大街板块项目分布：金港绿洲中天尚品奥泰格林山水城营东辽河大街板块板渤海大街板块块中天君临天下翰宇园南部板块水御兰亭美景英伦郡均价建筑面积面积区间主力面积销售平均销售速度项目名称项目地址总户数(元/（㎡）(㎡)(㎡)率（套/月）㎡)奥泰格林山水城渤海大街中段(建设银行北)约11万576105-400135-176425080%21美景英伦郡站前区光华路约20万45052-253108-116340095%24中天君临天下渤海大街中段约1175394-260116-155365090%51?渤海大街板块是营口主城区重要的行政办公区、商业区、居住区。?渤海大街板块也是营口开发热点板块，开发楼盘最多，中高档楼盘最集中的区域，也是市场关注度最高的板块。?由于本区域优势明显，土地价格较高，开发商为了追求利润的最大化，不得不提高容积率，小高层、高层产品成为市场的主力产品。渤海大街板块典型项目个案分析：奥泰·格林山水城地理位置渤海大街中段(建设银行北)开发商奥泰诚德房地产开发商总建筑面积约11万平推盘情况推出7栋多层5栋高层总户数576户户型区间105