[西安1912]项目前期市场调研报告二O一一年八月[调研实施路径]8月2日8月4日/5日8月12日8月20日领受任务前方调研团队(10前方调研团队大部返消化信息人)分两批次前往回，留驻2人进行针整理提纲项目所在地西安，对性补充调研。根据调研安排，展人手调配开为期8天的实地开始全面整理调研信明确分工调研。息，并按照提纲要求宣讲要点完成调研报告分析撰后方留守团队(4人)写，就需要进一步澄路径研讨负责宏观基础信息清问题，及时与前方调研准备收集及前方信息整理留驻团队进行沟通。[调研实施路径]模块一模块二模块三模块四模块五餐饮业态调研消费者访谈宏观数据整理城市商圈调研代表项目普调休闲业态调研商户代表访谈典型项目深调娱乐业态调研基础信息搜集项目区域扫描开发商访谈关键项目精调零售业态调研关键人士访谈其他业态调研城市背景研究市场环境分析市场信息收集业态专项研究消费特征分析[提报纲要]1.西安城市发展及商业地产总体研究2.新城区-解放路商业地产发展研究3.城市商业地产发展市场研究4、项目前期市场调研总体研究分析1.1.城市城市发发展展总总体体研研究究?城市发展资源背景及战略导向?城市宏观社会经济发展状况（GDP、三产数据、主导产业、人口、1居民人均收入、社会消费品零售总额等）?城市规划及其未来发展研究?城市板块片区及人口分布特点西安城市发展?城市交通格局及未来发展预期及商业地产?城市特色产业及主要城市特点总体研究2.城市房地产及商业地产发展总体研究3.城市商业消费特征研究1城市发展资源背景及战略导向区位资源：中国七大区域中心城市□西安位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，北临渭河、南依秦岭，向北一步就是黄河流域，向南一步就是长江流域，这一独特的地理区位，在全国大都市中是唯一的。□西安是新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市。且西安也具有衔接西部与中部、东部的重要作用。□在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，作为西北门户，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。1城市发展资源背景及战略导向历史资源：世界四大文明古都□西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，13朝古都，居中国四大古都之首，是中国历史上建都时间最长，建都朝代最多，影响力最大的都城。□“西方罗马，东方长安”。西安作为中华文明的发祥地、中华民族的摇篮、中华文化的代表，是中华文明史及东方文明史上最负盛名的全球著名都城，是极少数可令外国人心怀景仰而来顶礼膜拜的伟大中国城市。1城市发展资源背景及战略导向交通资源：全国重要交通枢纽城市□西安是我国“大十字”网状铁路交通的重要枢纽。随着国家高速铁路网的加快建设，未来五年内，西安一日交通圈覆盖范围将扩大到大半个中国。□西安是全国干线公路网中最大的节点城市，共有7条国道干线公路在西安交汇，形成“米”字型交通网络。□西安航空港是中国四大国际空港和六大航空枢纽之一，目前，已开通90多条国内航线，20多条国际航线。□西安还将成为西北地区第一个拥有地铁轨道交通运输的城市。1城市发展资源背景及战略导向科教资源：科教及高新产业核心基地□西安是全国高校密度和受高等教育人数最多的城市之一，目前在校学生人数达120多万人，仅次于北京、上海，居全国第三。□在西安，平均每6人中就有1人接受过大学本科以上教育，居西部地区之冠，在全国也处于领先地位。□西安是中西部最大最重要的科研、高教、国防科技、高新产业、电子信息产业、中国大飞机制造基地，航空航天工业的核心基地，是中国科技实力最强，工业门类最齐全的特大型中心城市之一。1城市发展资源背景及战略导向旅游资源：中国优秀旅游城市□西安是中国最具有全球影响力的国际性旅游目的地城市之一，享有“天然历史博物馆”的美称。□西安旅游商品具有浓厚的地方特色，民间工艺品十分丰富，民间美食小吃更是让中外游客流连忘返。□千年的文物景观、丰富的民俗文化，深厚的人文传承成为了西安旅游采之不尽的资源宝藏。1城市发展资源背景及战略导向人居资源：中国最具幸福感城市□“绿满西安，花映古城”是西安三年大植绿的目标。西安要变成一个“四季有绿，四季有花”的美丽城市。截至2010年，全市绿地率达到35%，绿化覆盖率达到40%。□西安是国家卫生城市，国家园林城市，中国最佳管理城市，中国最具幸福感城市。1城市发展资源背景及战略导向战略导向1：西部大开发□在国家沿海开发开放进入到新的高度之后，中央政府于2000年，提出“西部大开发”的重要发展举措。西部大开发所涵盖的西部地区占中国土地振振兴东兴东北北老老工工业业基地基地面积的71.4%，只有中国西部真正的发展起来，中国的国力、中华民族的复兴才能是可实现的蓝图。□西部大开发作为国家层面的发展战中部中部崛起崛起沿沿海海略无疑为西安发展带来跨世纪的历史西部大西部大开发开发开开机遇。作为中国北方中西部地区和陇发发开开海兰新地带规模最大的中心城市，西放放安将在西部开发中发挥五个主要作用:东联西进的桥头堡；西部对外开放的窗口；国家技术创新的试验田；旅游市场的聚散地；培养、开发智力人才资源的基地。1城市发展资源背景及战略导向战略导向2：关中-天水经济区□在推进西部大开发的建设与深入，国家又先后提出了三大经济区的打造，分别是北部湾经济区、关中-天水经济区和成渝经济区。其中关中-天水经济区向东承应环渤海、长三角两个重要经济圈层，向西直指广袤的西部腹地，其重要性明显优于其他两个经济区。□2009年6月所提出的关中-天水经济区将构筑”一核、一轴、三辐射”的空间发展框架体系，目的在于打造有西安和咸阳为主的核心城市、宝鸡、铜川、渭南、天水及其他次核心城市、三级城市、重点镇和一般镇五级组成的城镇体系。□关中-天水经济区发展目标是：建设成为西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”，“以高科技为先导的关关中中--天天水水经济区经济区先进制造业集中地，以旅游、物流、金融、文化为主的现代服务业集中地，以现代科教为支撑的创新型地区，成成渝渝经济区经济区领先的城镇化和城乡协调发展地区，综合型经济核心区，全国综合改革试验示范区”。北部湾经济区1城市发展资源背景及战略导向战略导向3：西咸一体化国际大都市□西咸一体化作为《关中-天水经济区发展规划》的深入实施，被专家认为是城市发展史上观念突破、体制创新的里程碑式重大事件，也被寄望实现西安国际化大都市梦想。西咸一体化的推进，拉大了西安城市发展的容量，城市功能不断完善，城市竞争力不断提升。□国际大都市的提出，为西安标定了在整个中国城市发展中的战略定位。在国家层面，受到国家认可的国际大都北京市，除了北京、上海，就是西安。依据三个城市的各自特北京点，不难比较中，北京具有充分的政治优势，上海具有明政政治治显的经济优势，而西安得其五千年的文化沉淀，必然凭借悠久的文化优势，向国际大都市迈进。西安西安文化文化上海上海经济经济2城市宏观社会经济发展状况西安经济增长速度高于全国平均水平□西安近十年的GDP一直呈快速上升趋势，2009年GDP总额达2719.1亿元，接近部分沿海发达城市，较之1999年累计增幅达到340.5%，平均年增长率在14%左右，远高于全国平均水平，在西北内陆城市中居于首位。西安近十年GDP总额增长情况（亿元）300018.00%16.00%09年GDP增长率250014.00%西安2719.114.5%200012.00%10.00%1500南京4230.2611.5%8.00%合肥2102.1217.3%10006.00%4.00%5002.00%00.00%19992000200120022003200420052006200720082009GDP总额617.17689734823.5940.41095.91270.114501737.121902719.1增长率12.51%13.10%13.10%13.30%13.50%13.50%13.10%13.00%14.60%15.60%14.50%数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。2城市宏观社会经济发展状况固定资产投资持续增加，推动经济增长□固定资产投资是推动经济增长的重要因素，2009年末，西安社会固定资产投资总额达2500亿元，较前一年度增幅达31.2%。近5年固定资产投资平均增幅超过30%。西安近十年社会固定资产投资情况亿元300045.0%40.0%09年固投增长率250035.0%西安2500.1331.2%200030.0%25.0%南京2668.0323.9%150020.0%合肥2468.4234.3%100015.0%10.0%5005.0%00.0%19992000200120022003200420052006200720082009社会固定资产投资197233.4287.7338.15479640.4835.11066.61435.31906.22500.1增长率27.3%18.3%23.8%17.5%41.7%34.0%29.1%27.7%37.1%32.8%31.2%数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。2城市宏观社会经济发展状况人均GDP超$4800，城市发展进入稳步发展期□按照常住人口计算，2009年末西安人均GDP已达32351元（折合美元为4828美元），人均GDP增长率较高。□从三城市对比看，西安的人均GDP与南京尚存在较大差距。由于人口规模大，在GDP总额领先的情况下，西安人均GDP落后于合肥。西安近十年人均GDP增长情况(元)3500016.00%3000014.00%09年人均GDP增长率12.00%25000西安3235113.6%10.00%20000南京552909.5%8.00%15000合肥415