大河西综合交通大河西综合交通枢纽项目提案枢纽项目提案华远·華中心二期各物业市场竞争产品分析1大河西先导区功区域功能研究能研究分析商业市场分析购物中心市场分析全国典型交通枢纽长沙五大业态市场分析写字楼市场分析综合体案例研究市场分析公寓市场分析酒店市场分析项目发展战略项目整体定位项目业态定位酒店物业发展建议物业打造标准购物中心写字楼项目赢利模式建议公寓商业整合营销既往业绩一、大河西先导区交通枢纽型综合体的发展前景背景：大河西成为长株潭“两型社会”建设的先导区长沙大河西先导区是长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资源节约、环境友好发展道路的重任。?2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资资源源节约节约型型和环环境友好型境友好型社会（简称“两型社会”），建设综合配套改革试验区大河西先导区。长?2008年初，长沙市河西的大片区域被确定沙长沙市河西的大片区域被确定主为为建建设设““两两型社型社会会””综综合配套改革合配套改革试验区试验区的先的先城导区导区。范围包括：湘江以西,以绕城公路为轴区线的相关区域,包括岳麓区、长沙高新技术产业开发区以及望城县、宁乡县的部分乡镇，规规划总划总范范围约围约12001200平方公里平方公里。?2008年6月10日，长沙大河西先导区党工湘潭市区株洲市区委、管委会正式挂牌成立。?2008年12月22日，“长株潭城市群”综改方案获得国务院正式批复.?2009年初，出台长沙大河西先导区“两型社会”建设综合配套改革三年行动计划（2009年—2011年）背景：转变发展方式，“两型社会”改革试点发展策略：新型城市化之路?紧凑型组团式建设模式树立规划节约是最大节约的理念，以国际水准和创新思维提升规划水平。按照“用地节约、建设节俭、设施节能”的要求实施紧凑型组团式开发。采用以公共交通为主导、市政基础设施与生态基础设施建设优先，城市开发建设为次要的因地制宜、紧凑型、组团式、城乡空间融合的建设布局形态，使居住人口密度、土地开发强度与生态环境的承载力相协调，综合开发利用城市交通枢纽与中心区的地下空间。紧凑式立体开发?以人为本的绿色城市以人为本，完善配套公共服务设施，高密度城市用地开发和高强度生态保护相结合，创新城市净化、美化、亮化和绿化的精细化管理机制，为居民创造安全、健康、卫生、舒适、便捷、便利、优美、宜人的人居环境。?区域协调发展的网络城市加强区域性综合交通体系的建设，城市化与区域交通模式相协同，城市发展与“3+5”城市群、长株潭经济发展相互促进。以规划引导项目，以规划配制资源，统筹设计未来人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，促进经济、社会、人口、资源、环境和重大基础设施在空间上的优化配置。?城乡空间融合的布局形态确定城市增长的边界，明确城镇建设用地、生态绿地、城镇服务的三条边界，采用城镇建设用地嵌入式发展模式，与农田、水体、林地有机融合、协调发展。先导区发展战略目标：带动全省、辐射全国、对接全球先导区三年内四大片区完成投资780亿?力争到2020年建设成为““两型社会两型社会””的示范区的示范区、高新高新产业的集聚区产业的集聚区、城乡统筹的样板区城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区生态宜居的新城区、支支撑发展的增长极撑发展的增长极。——两型社会的示范区。到2020年，先导区单位地区生产总值综合能耗跻身于全国省会城市先进行列。——高新产业的集聚区。到2020年，科技进步对经济增长的贡献率达70%以上，高新技术产业总产值达4000亿元以上。——城乡统筹的样板区。到2020年，城乡居民人均可支配收入分别达60000元和40000元以上。——生态宜居的新城区。到2020年，建成区面积达200平方公里，常住人口150万人左右。——支撑发展的增长极。到2020年，先导区核心区实现地区生产总值达3000亿元，地方财政收入达300亿元。改造提升以大学城为重点的岳麓山风景名胜区改造提升以大学城为重点的岳麓山风景名胜区将梅溪湖片区建设成为世界一流的国际功能区将梅溪湖片区建设成为世界一流的国际功能区将滨江新区建设成为现代服务区将滨江新区建设成为现代服务区将洋湖片区建成为总部经济区将洋湖片区建成为总部经济区四大片区建设完成投资四大片区建设完成投资780780亿元亿元岳麓岳麓区是先导区重点区是先导区重点投投资和建设的资和建设的首首位区域。位区域。规划范围与规模：大河西先导区位于湘江以西，涉及4个区县，15个乡镇，分为三个层级。规划区：面积约1200平方公里包括岳麓区、高新区、望城县的、乌山镇、黄金乡、白箬铺镇、高塘岭镇、星城镇，以及宁乡县玉潭镇、城郊乡、金洲乡、历经铺乡、夏铎铺镇，总用地面积约为1200平方公里。核心区：面积约570平方公里包括高新区、岳麓区（雨敞坪镇、莲花镇除外）、望城县的黄金乡、高塘岭镇、星城镇，总用地面积约570平方公里。起步区：面积约230平方公里包括岳麓区的滨江新城、梅溪湖、岳麓山景区、大学城、含浦镇、坪塘老工业区和雷锋镇南等区域，总用地面积约230平方公里。近期目标：计划到2013年初步打造“两型社会”四大示范区梅溪湖：总面积23平方公里，规划以湖体为中心，外围呈洋湖垸：2011年5月1日，历时一年建设的湿地公园放射状布局国际会展中心、顶级办公区等功能组团，将梅一期工程将对外开放，建成后将成为长沙最大的湿地体溪湖打造成长沙的水上新城，预计投资200亿元以上。育公园，打造成总部经济区、生态湿地区和高档住宅区。滨江新城：定位为以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜岳麓山景区：含天马山、凤凰山和桃子湖，将建成以自居滨江区，集现代金融、高档商务、高尚住宅、餐饮娱乐然山水为主体，以“生态、游憩、文化、展示”为主题的文化传播、休闲旅游于一体，总投资约189亿元。开放性具有相当城市公园性质的独立核心景区。四大示范区概况一览项目概况交通连接主要景观主要物业发展重点东临湘江、西邻市有三桥一隧道商务、商业复合型的长滨江新城府，拥有8公里江，与主城区连一线江景、住宅沙现代新城岸，发展空间大接紧密规模宏大、与麓谷以科技、会梅溪湖片不与主城区直科技园、会科技园相呼应，可梅溪湖风光展为特色的区接相连展中心带动中西部的发展综合功能区有两桥与河东景色美、文岳麓山景著名的风景旅游区岳麓山风景大学城相连，连接较化浓的企业区与文化教育摇篮名胜区为紧密产业园孵化基地自然生态保护区，与主城区距离洋湖垸片洋湖垸森林商务、旅游总部经济区与大学城高校区相较远，连接较区公园物业、生态公园邻，相互促进发展为紧密四大示范区规划解读　滨江新城岳麓山洋湖垸梅溪湖??生产性服务业聚集以秀美的自然山水为基础区，集金融、商务、，以悠久的多元历史文化?生态示范区，集总部?国际型，生态型，科规划专业服务、商业、旅为内涵，融自然与人文景经济、创意产业、科研技型的ＥＲＢＤ（会解读游休闲、创意产业、观为一体，兼具城市绿地教育、居住为一体展旅游商务区）滨水居住为一体的现功能的综合性山岳型国家代滨水新城级风景名胜区。?“1+2+3”模式：?一心两轴三片：?一湖一线：一个核心功能：生产一区、三山、五园：一心：洋湖垸湿地公园一湖：以雷锋湖为中性服务业聚集功能一区：岳麓山风景名胜区心的行政中心和国际两个特色功能：创意三山：麓山、桃花岭、石两轴：科研文化产业发发展展览中心产业聚集功能、旅游佳岭三座山岭展轴、创意产业发展轴结构一线：沿梅溪湖水线休闲功能五园：寨子岭、后湖、天分布的国际会展中心三个支撑功能：商业马山、橘子洲、咸嘉湖五三片：教育科研组团、、领事馆区和智力中配套、居住配套、交个景区总部经济组团和居住组心通配套功能团大河西先导区交通发展战略……考虑到城市大型综合交通枢纽可持续建设运营发展需要，市里组建综合交通枢纽建设投资公司，由先导控股代表政府控股，龙骧集团、公交投、轨道集团参股，政府主导，市场化运作，从大河西综合交通枢纽项目开始，有序推进我市综合交通枢纽建设。——长沙市人民政府市长办公会议纪要〔2010〕6号肩负历史使命的大河西先导区综合交通枢纽应运而生?“3+5”城市群的区域级交通枢纽长沙大河西综合交通枢纽：结合长沙西客站、城际轨道换乘站建设区域级交通枢纽。?外交通枢纽：在周边3个组团，结合城际站、轨道站见着3个对外交通枢纽。?公交换乘枢纽：在先导区核心沿江，结合轨道换乘站设置2个公交换乘枢纽。强化先导区与市中心的联系。?区域级交通枢纽通过轨道交通2号线、二环和三环路与空港、高铁站等国家级枢纽便捷联系。该枢纽位于现代服务核心区域，处于大河西先导区的东西向交通走廊，是重要的城市功能节点大河西综合交通枢纽该枢纽位于先导区率先启动的梅溪湖片区大河西综合交通枢纽宗地及相关参数地块面用地性地块编号积质（㎡）净用地面建筑密容积率积（㎡）度建筑限高绿地率出入口（M）（%）方位大河西综合交通枢纽功能定位大河西综合交通枢纽的功能定位上，是长株潭两型试验先导区体现资源节约和环境友好的综合交通运输体系和复合型枢纽的重要节点，是集合国际先进设计思想和交通科技规划建设的试验性、示范性综合交通枢纽。大河西先导区综合交通发展目标与任务?????1)综合交通发展目标????在“三大战略”背景下，支撑先导区作为区域经济发展战略高地区位职能的发挥；建立湘江东、西岸紧密衔接的城市交通系统网络，支撑长沙城市跨越式发展；满足先导区客运和货运出行需求，支撑先导区城市空间发展与产业发展；满足先导区丘陵山地地形特征与“两型社会”的规划建设要求。????2)主要任务（1）构建具有区域辐射力的对外综合交通体系；（2）构建区域、城市交通高效衔接转换的一体化交通网络；（3）构建与城市用地和空间发展相协调的城市道路交通网络；（4）