资阳新希望玫瑰园项目定位及物业发展建议金网络地产顾问成都分公司二0一一年十二月二日目录PART1：项目属性界定PART2：城市背景研究PART3：市场竞争环境研究PART4：SWOT分析及市场策略PART5：项目总体定位PART6：整体规划及物业发展建议区位属性：区域代言着资阳未来发展方向，是新型的行政商务区，规划中城市交通与城际交通发达且逐渐呈现，区域后发优势明显。世纪广场老城区沱东新城项目所在区域为沱东新区，是处于资阳新城南区发展阶段的区域，也是规划发展的副中心；区域交通网络初步成型，已经逐渐形成网状的交通网络，城市交通与城际交通发达；区域为雁江区政府新址，规划商业较浓厚，是规划中的行政商务区；区域规划利好及交通便利，未来对老城区和世纪广场区域具有较强吸附力规划配套：项目地处规划中的行政商务区，周边具备较好的教育医疗配套，但生活配套短期内较为匮乏项目规划?用地面积：78039平方米；?容积率：2.5-3.0；?建筑密度≤25％；?建筑限高建筑限高≤100米周边配套?与项目毗邻的在建配套有：资阳市中医院、职教中心，九年义务校，幼儿园?与项目毗邻的待建配套有：五星酒店，停车场、文化艺术中心、派出所、影剧院。地块四至：项目四周为规划道环围，目前公共交通还未呈现，但未来通达性好项目北侧临通资路北段，在建双向道，路对面为商业金融用地，规划待建；项目西北角为资阳市中医院，规划在建；项目西侧临中环三路，待建双向道，路对面为规划住宅用地项南侧临市政主干道中环路，双向四车道已建好；项目东南角为职教中心，项目东侧临市政规划道，待建双向道，路对面为泥河风光小区地形地貌：地形呈山丘状，且与周边道路形成较大高差，地质松软，整体直接利用程度较低项目内山顶临中环路缓坡地形地貌描述：项目地貌呈山丘状，高差约15米；项目地质以沙土为主，地质较为松软；项目主要以杂草覆盖，辅以少量的灌木。地形地貌评价：地形与周边道路高差较大，且地质松软，将造成较大的土方开挖量。开挖后的地质项目属性界定：处于新城发展阶段，行政商务性质规划片区，中等规模，缺乏外部景观资源与配套，地形地貌利用难度较大的项目有利因素?区域属性：区域已经逐渐形成城市交通网状结构，随着?新城发展使城市形象相较交通比较发达公共交通的完善，区域交通将较为发达资阳老城区更优；?区域属于城市边缘新兴发展区域，目前处于行政商务片区的规划定位处于新城发展阶段将加快区域的成熟，居住公建配套完善阶段。物业投资潜力巨大区域规划为行政商业片区，行政办公、医院行政商务规划片区不利因素、星级酒店等已经在建，区域发展潜力较大?没有可利用的外部景观资?项目属性：源；占地78093平米，20多万建筑面积在区域?中等规模缺乏生活配套体系，使得市场属于中等偏大规模居住氛围并不浓厚；四周为住宅，医疗，教育等用地，缺乏外部缺乏外部景观资源?规划交通未完善，目前形景观资源整个区域缺乏生活配套，开发项目较少，难象较差；缺乏生活配套体系以依靠外部形成相生活配套?地形地貌利用难度较大大应项目地形为山丘，地质松软，直接利用程度。地貌直接利用程度低底7目录PART1：项目属性界定经济环境PART2：城市背景研究房产发展水平城市发展规划PART3：市场竞争环境研究PART4：SWOT分析及市场策略PART5：项目总体定位PART6：整体规划及物业发展建议经济总量——经济增长势头强劲，年度平均增幅近20%；其中第二产业贡献突出，成为资阳经济增长的主导力量?从2006-2010年资阳市GDP年度走势来看，4年内GDP年均增值89亿元，经济增长速度较快。2010年资阳市GDP总值达657.9亿元，年度平均增幅近20%。?从2006年-2010年各产业生产总值及其所占比例来看，第二产业生产总值占据了资阳市产业结构的主导地位，并且其所占比例不断攀升，2010年达到53%；工业以造车、医药、食品、纺织及建材等为主要产业。消费能力——人口增幅较缓；可支配收入增长明显，但整体水平相对较低?从2006-2010年资阳总人口年度情况来看，4年内年均人口增加3.3万人左右，人口增幅较缓；2010年资阳市总人口为502.7万人。?2010年城镇人均可支配收入15298元，环比增幅13.32%。目录PART1：项目属性界定经济环境PART2：城市背景研究房产发展水平城市发展规划PART3：市场竞争环境研究PART4：SWOT分析及市场策略PART5：项目总体定位PART6：整体规划及物业发展建议雁江区房地产发展——从2007年开始，雁江区住宅市场进入快速上升通道，而商业、办公物业发展相对缓慢?2006年开始，雁江区房产开发投资额逐年走高，2011年前三季度投资总额已达23.8亿元，超过2010年投资额约4.15亿元；其中住宅投资额占绝对比重约92%。从物业类型看，房产开发以住宅为主导，2011年占比达到92%；而写字楼市场基础极为薄弱。?从2006年开始，雁江区房产新开工量逐渐震荡走高，2010年达到134.18万㎡；受国家政策及宏观金融调控影响，2011年1-9月新开工量仅66.84万㎡，相当于2010年的新开工量的50%左右。备注：2011年数据统计时间为1-9月雁江区房地产发展——从2007年以后住宅量价实现了快速增长，2011年住宅价格涨至3216元/㎡?自2006年开始雁江区商品房销售量逐渐震荡走高，2010年销售量达到89.72万㎡，创5年来销售新高。2011年1-9月商品房销售量为49.94万㎡，与2010年销售量相比，占比约56%。?自2006年开始雁江区各物业交易均价呈震荡上扬态势，其中商业营业用房涨幅最为明显，2011年交易均价达13335元/㎡。住宅均价从06年的1085元涨至3216元/㎡，涨幅达196%，年均涨幅达39%。备注：2011年数据统计时间为1-9月目录PART1：项目属性界定经济环境PART2：城市背景研究房产发展水平城市发展规划PART3：市场竞争环境研究PART4：SWOT分析及市场策略PART5：项目总体定位PART6：整体规划及物业发展建议城市发展方向——城市发展战略为“东拓南延，拥江发展”，本案所处的沱东新区处于城市重点发展区域以下是《资阳城市总体规划（2010－2030）》对城市的规划定位：城市性质：成渝经济区新兴的区域性城市、机车汽车产业制造基地和绿色食品加工配送基地、丘陵特色鲜明的生态宜居江城。城市发展战略：“东拓南延，拥江发展”，加快发老城区展中心城市，加大城市建设与经营力度。沱东新区重点发展南区方向城市规模：规划近期（2015年），城市人口达到46万人，建成区面积44.6平方公里；规划中期（2020年），城市人口达到61万人，建成区面积60.6平方公里；规划远期（2030年），城市人口达到77万人，建成区面积76.8平方公里。沱东新区城市占位——城市副中心、城市新的经济增长极，新区建设在政府强有力的引导下实现快速推进沱东新区开发定位为：拓展城市发展空间，培育新的城市经济增长极。基本布局为：总体规划面积50平方公里，首期开发建设30平方公里，规划打造“二心、二轴、一带、三廊道、四片区”。两心，即以高铁站场为主的北部商业服务中心和以行政中心为主的行政金融办公中心；二轴，即以中央大道为主的南北发展轴和以迎宾大道为主的东西发展轴；一带，即滨江路堤景观带；三廊道，即沿北部纬三路、大地沟谷底和黄泥河谷地的三大绿色廊道；四片区，即北部商业服务发展片区、字库山生态片区、中部商贸片区和南部产业片区。沱东新区产业功能——打造成雁江区行政办公、商业金融、休闲娱乐中心，占据高端优势产业沱东新区共分三期开发，一期规划定位为资阳东部城市副中心，资阳向东拓展的主要区域，集行政办公、商业金融、休闲娱乐、居住等功能为一体的综合性城市功能组团。城市背景研究小结经济经济工业基础雄厚，拉动经济实现较快增长，环环境境为房地产的发展奠定了一定的经济基础房房产发产发从2007年住宅进入快速发展期；但商业、办公物业发展较为缓慢，目前仍处于起步展水平展水平阶段城市城市城市东拓南延，本案处于城市外拓的重点规划规划方向，具备较好的区位优势目录PART1：项目属性界定PART2：城市背景研究PART3：市场竞争环境研究PART4：SWOT分析及市场策略PART5：项目总体定位PART6：整体规划及物业发展建议市场竞争环境——板块划分?参照区域项目集中度、区位可比性等要素，本次市场环境分为三大板块研究，研究对象主要涵盖以下项目：板块名称典型项目达高国际、摩根时代老城区、江南半岛世纪广场领地坐标、未来尚城老城区、山水名城、优品上世纪广场城、爱琴海、四海国际、新天地沱东新区沱东新区中交锦湾市场竞争环境——世纪广场世纪广场板块的开发动力主要来自政府相关部门的入驻，对区域价值起到了较大的支撑作用，同时该板块也是目前资阳房地产开发相对集中的一个区域；但大型集中性商业的缺失制约着该板块价值的进一步提升。新新天天地地政务服务中心四四海海国际国际社社区区山水山水名名城城领领地地坐坐标标爱爱琴海琴海优优品品上上城城资阳体育馆资阳国土局未未来尚来尚城城市场竞争环境——世纪广场规模项目名称占地总套数建筑形态梯户比主力面积段价格水平去化速度余量预估（万㎡）2梯4户领地坐标120272100高层70-803800尾房销售月均10套以下40套左右2梯6户5（住小高层小高层：2梯4户小高层被农发行团购未来尚城23400余户83-1053900300套左右宅）高层高层：2梯6户高层认购月均10套左右多层1期剩余10余套山水名城17819.41825小高层/70-14039001期尾房近几个月无成交2期地块尚未拆迁高层，开发时间尚早住