港港龙龙··盛岸西路地盛岸西路地块块市市场场定位定位报报告告无无锡锡博博联联房地房地产顾问产顾问有限公司有限公司2011-9-282011-9-28市市场环场环境分析境分析报报告思路告思路::商商业业主主题题定位定位可行性保障可行性保障PART1.PART1.市市场环场环境分析境分析1、区域认知分析2、项目认知分析3、市场认知分析1.1.1区域概况项目位于无锡惠山区，是无锡大力发展制造业的后方基地，是大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地。区位：惠山区位于无锡市西部，北邻江阴，西靠武进，东与锡山区、崇安区接壤，南与滨湖区一山之隔，总面积328平方公里。功能定位：是承担主城区制造业转移的重要区域以及无锡大力发展制造业的后方基地；是大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地；是为市中心区人口疏散提供宜人的居住地；是重要的都市型生态农业观光区。?空间结构：根据惠山区现状城镇的分布特点及无锡市城市总体规划和无锡市区“1城6新市镇”的宏观架构，确定惠山区的目标形态：即“1城1片区3新市镇+16个村庄集群”的二级结构体系。1.1.2区域经济产业惠山区的经济在无锡市七区中并不占主导地位，区域内以制造业为主，主要集中在钢压延加工、棉化纤印染精加工、金属表面处理及热处理加工、常用有色金属压延加工。1.1.3项目交通本项目地理位置优越，盛岸西路、312国道、锡宜高速、锡宜路四条交通干道合围处，车行非常便利,沪宁城际高铁惠山站、轻轨三号线洛社站、无锡汽车西站，可以为项目构成便捷的交通物流网，但有惠山阻隔，市区商业辐射较弱。汽车西站?本项目距离无锡火车站、市区崇安寺4锡宜高速商圈车行需30分钟以上，距离较远，54分锡锡宜高速宜高速钟因此本案较难辐射市区居民前来消费，3分35分钟火车站钟主要消费群体为周边消费群。342342省道省道30分1?项目周边三个公交车站，60路、56钟2路、70路、85路、102路、115路、20分钟崇安寺138路、609路等多条市内交通线路连12接无锡各地。华新村站点钱威站33滨湖区点目的地车行时间公里数盛岸花园站点312312国国道道无锡火车站35分钟7.5公里钱钱胡公路胡公路崇安寺商圈30分钟7.5公里盛岸西路盛岸西路新汽车西站3分钟1.3公里锡宜高速4分钟2公里滨湖区20分钟8公里钱钱威路威路1.1.4人口分布项目周边1.5KM范围有超过8万消费群体，3KM有超过15万消费群体，7KM有超过25万消费群体。未来本案核心商圈将有超过10万消费群体，磅礴人流，带来滚滚商机。项目周边现有成熟的住宅区主要集中在钱荣路以东，惠山区现有常住人口691059人，其中家庭户人口616016人1.5公里范围内内有近8万消费群体，未来将导入2万。高端消费群体，带来高端消费市场。注：数据来自于惠山区第6次人口普查（2011年5月12日公布）1.1.5区域认知总结现有商业业态有待完善，项目周边商业以钱荣高架为分界点，高架内以东住宅项目较多，商业以社区配套为主，高架外以专业市场为主。基地位于北塘、惠山、滨湖三区交会地带，东侧过钱荣路高架，西侧为专业市场、惠山乡镇，1.1.区区域域总结总结西北侧为惠山区洛社镇，西南侧为惠山区钱藕区域，无锡西区为传统无锡人眼中的“下只角”，认可度较低。项目地处沿路产业带，是一个较为发达的以制造业为主的工业化区域，区域内制造加工业的工2.2.产业总结产业总结业人口较多，对项目业态定位产业支持不高。项目处于四条主干道交汇处，外围交通发达，但由于惠山的遮挡，使市中心、滨湖区进入该区域3.3.交通交通总结总结的交通较为不便，区域仅靠盛岸路与市区联系通过钱荣路高架与河埒口板块联结，项目主抓周边消费群体。周边人口以钱荣高架以东沿盛岸路二侧的居住小区和钱桥社区居民为主，外加周边外来制作加工4.4.人口人口总结总结人员组成，消费群体丰富，为项目业态选择带来多向性。PART1.PART1.市市场环场环境分析境分析1、区域认知分析2、项目认知分析3、市场认知分析1.2.1周边环境与人流导入钱威高架以东均为老商品房，消费力强劲，但钱威高架阻碍人流导入本案，钱威路以西及项目南侧均为钢材、五金、汽车专业市场等业态。项目四周?项目东侧为乐多花园，是早期的商品房，入住率较高，再向东为钱威路，钱威路是高架道路，会拦截大钱钱威路威路锡锡宜高速宜高速量路东侧人流，路对面为早期商品房盛岸花园及乐泉五洲国汽车4S花园。际店342342省道省道?伟乐盛案花项目北侧紧邻盛岸西路，路对面为汽车4S店。达本多园五案花老住?项目西侧为伟达五金及加油站。金园乐泉花宅区园五洲仓?项目南侧为五洲仓库及钢材五金沿街商铺。库人流动线?项目周边主要导入人群为钱桥老镇居民及项目西侧盛岸西路盛岸西路老住宅区。?西侧老商品房主要通过盛岸西路导入，但因钱威高钱桥钱桥钱桥大街大街架，将大大阻碍人流导入。?镇惠惠钱钱路路项目南侧前桥镇居民主要通过钱威路导入，但因钱威高架,车流量较大、周边钢材五金街铺脏、乱、差，且距离将近1KM因此南侧钱桥镇人流导入本案也较为困难。1.2.2立地指标项目为商业综合用地，具有购物、居住、办公等多项功能，体量10万方，小体量、高密度、多类型综合体。?地理位置：盛岸西路与钱威路交汇处?用地面积：25186.3㎡17层LOFT公寓4层集中商业?总建筑面积：107140㎡?容积率：3.5?商业：23805㎡?住宅：19696㎡公寓：44300.8㎡?整体建筑剖析：?1、容积率达到3.5，地块小，密度大，必然产出大量商住产品；18层住宅公寓?2、LOFT与住宅占比达到约74%，LOFT与住宅的价值实现成为项目定位关鍵；?3、商业体量有限，但对LOFT与住宅的价值实现起到关键作用。1.2.3商业部分审视从项目垂直交通动线来看，本案每层有8部客梯、4部扶梯、12个楼梯，建议将商场电梯与公寓电梯分开使用，加快人流的导入与分流。商铺细分指标建筑面积23805平方米层数4层层高一层5.4米，2-4层5.2米单层面积5806平方米商铺数量932（一层224个，2-4层各236个）街铺数48个内铺数884个主力面积13平方米1.2.4公寓部分审视本案酒店式公寓每个标准层有垂直客梯3部、消防垂直电梯1部，楼梯两部，公寓每层分割26户，布置合理。建筑面积44300.8平方米层数17层层高4.6米标准层面积1291.2平方米标准层开间进深开间：25.8进深：48.9公寓数量886个（五层28间）单层公寓数量26个公寓由两栋塔楼组成，总建筑面积44300.8平方米，总共886套，体户型面积31-42平方米量较大需分批次开盘，层高4.5米，一投入，二收益，是具高性户型开间（M）4.2、4、3、4.5层层价比产品，户型面积31-42平方米户型进深（M）6.55、8.2、8.75、8.6，户型较小，有利于快速去化。1.2.5产品整体审视酒店式公寓以4.5米挑高入市，此类产品高附加值，市场认可度高，起到平开快走，回笼资金，平衡开发成本目的，商铺产品小面积、低总价入市，开发利润点所在。酒店式公寓（17层）总铺指标体量（户调整原则产品类型（㎡））量93223805.a.商业内部分隔以小户型标准单商业套2元为主；住宅（18a.小户型为主层）住宅612套19696b.单元拆分，降低总高，控制成本a.层高做足，具备LOFT产品优酒店式公44300.886套势（4.5m）商业（4寓8b.增加总量层）停车位///a.地面停车位进行略微压缩其他1.2.6产品特点及建议产品认知建议住宅LOFT公寓商业原则：控制风险原则：利润产出原则：价值关键规避风险，控制建筑成本，4.5米挑高，创造附加值，“短、定位产品价值最大化，是本产品差异化，实现利润提升平、快”原则，完成成本回收案的核心利润，整合产品线。，形成引擎，塑造项目价值关键点PART1.PART1.市市场环场环境分析境分析1、区域认知分析2、项目认知分析3、市场认知分析1.3.1区域商业分布目前钱桥板块内无成熟的商圈，主要以街的形式存在，分布在钱桥大街和盛岸西路；洛社镇有在售中的洛城锡西商业中心广场；胡埭镇有在建中的富安商业广场，暂时还没开始运营，还有万建国际广场、天盛等。五洲装五洲茶叶市场饰城五洲国苏汽车锡西商业中心广场红星美际小商钱威路宁4S一凯龙品市场电条街白乐时代器盛岸西乐广场路多乐泉花园盛岸西路盛岸西路本花案园盛案花本案园玉易初爱莲泉万健商业广水岸花街场城水岸新城钱桥钱桥大大社区商业街街钱桥大金街乐购购物广场富安商业广场天盛国际太湖国际1.3.2重点商业分析租金情况商圈店铺面积销售方式空置率主要业态备注：业种齐全，?钱桥现有商业主要集中在钱桥大街，以租金水平服装、餐饮底商面积：15-总共100家街铺及区域内社区底商为主；租赁为主，钱桥区1.0-1.8居多，满足?业态较为低端，以服装及餐饮为主，娱100㎡，主力店主要集中在左右,基本乐休闲业态缺乏；域商业钱桥大街元/平/基本生活需面积300-500㎡无空置?钱桥区域居民大宗或中高端消费多前往天求，但档次河埒口区域或市中心。较低?现有商业主要集中在乐泉花园、惠泉花园、盛岸花园、隆泉园、二泉紫园、二泉业态多样，花园、二泉东园等社区底商，业态较低端餐饮及日常，环境杂乱；租金水平?沿盛岸西路部分底商主力店（以品牌餐盛案西20-100㎡，主力租赁为主，生活配套居饮、休闲为主）具备一定规模，形象较好1.2-2.0路沿线店面积300-500主要集中社多，满足基；元/平/商业㎡区底商内本生活需求?易初爱莲整体商业规模较小，一层商业天业态低端，配套餐饮仅肯德基及一家麻辣，大多数档烫，停车及人流动线不便，未能充分发挥次较低大卖场的商业带动作用；?区域内居民中高端