谨呈：万家居集团万家居岳阳县项目市场调研沟通报告中国领先的房地产综合服务商长沙新景祥2012.8项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景?项目周边及地块勘察?10位政府官员?地块解析和界定分析?岳阳县宏观经济情况具体分属机构：?宏观经济背景分析?岳阳县城市发展现状县政府、发改委、国土局、?房地产供求情况分析?岳阳县城市总体规划规划局、统计局、房产局?消费者支付能力分析?岳阳县市房地产市场状况等?消费者投资趋势分析锁定部分市场的?100份目标消费者问卷调查?地产专业人士5位?目标市场的竞争性供集中分析?各区域住宅市场情况?房产销售主管2位给分析?目标消费者深度访谈100?终端消费者价值取向多位和置业倾向的分析?调查各区域重点楼盘2个?项目整体实现的机会点分析假设和量化?案例借鉴?地块价值分析的结果4目录国家宏观经济研究PART1宏观市场研究国家房地产政策研究房地产宏观市场研究岳阳县经济发展研究岳阳县县城规划PART2中观市场研究岳阳县土地市场分析岳阳县房地产市场研究岳阳县房地产市场竞争分析PART3市场竞争分析商业市场竞争环境分析岳阳县住宅需求调研分析PART4市场访谈调研市场客户访谈项目地块分析PART5项目发展思路项目发展思路及远景规划5国家宏观经济基调：稳中求进；2011年，中央经济工作会议明确指出了2012年国家宏观经济政策的基调、方向和主要任宏观经济务，其中“稳中求进”是2012国家宏观经济发展的总基调保持宏观政继续搞好宏观调控控总量、稳物价、调结构、促平衡保持经济平稳较快发展扩大内需策连续性稳中求进20022004200620082010201220032005200720092011积极财政政策和国民经济又好又快发展保增长扩内需调结构，推动又好又快发展稳经济、调结构、控通胀巩固宏观调控效果稳健货币政策标题内容2011年中央经济工作会议奠定了2012年“稳中求进”的国家宏观经济发展总基调，并明确指出了：稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平宏观经济基调基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。6宏观经济目标：GDP增长目标八年来首次破“8”；2012年，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议《政府工作报告》中提出今年经济目标GDP增长目标定为7.5%，GDP目标八年来首次破“8”明确了未来经济发展转型的决心，中国经济软着陆将是必然的趋势标题内容国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议作政府工作报告时提出，2012年国内生产总值目标为7.5％，这是我国GDP预期增长目标八年来首次低于8％。回顾以往，2004年我国曾将GDP预期增长目标定为7％，自2005年开始，这一预期目标连续七年被确定为8％。对于这一预期目标的调整，温家宝解释说，主要是要与“十二五”规划目标逐步衔接，引导各方面把工作着力点放到加快转变经济发展方式、政府工作报告切实提高经济发展质量和效益上来，以利于实现更长时期、更高水平、更好质量发展。十一届全国人大四次会议批准的“十二五”规划纲要确定，今后五年国内生产总值年均增长7％。而在“十一五”规划纲要中，这一预期增长目标被定为7.5％。而“十一五”期间我国GDP年均实际增速为11．2％。7国内经济现状：外部经济环境恶化，同时国内实体经济持续低GDP现状迷，出口增速回落，经济增长动力不足，经济增速下滑超出预期，GDP增幅达到新低08至12年GDP季度增幅走势141211.311.910.611.1101110.610.39.69.79.59.29.18.988.148.17.3866.52420同比增幅(%)GDP增幅走势?在今年3月5日，十一届全国人大五次会议上，今年国内生产总值预期目标是增长7.5%，八年以来首次低于8%，政府已清醒地看到经济社会发展面临的困难和挑战，降低经济增长目标；?2012年上半年GDP同比增长7.8%，二季度同比增长7.6%，12个季度以来首次跌破8%；近期受外部经济环境恶化影响，经济增长动力不足，经济增幅持续下滑，超出预期。8252423222119.92018.818.71918.717.418.11818.319.117.218.418.617.717.21101716.917.710817.917.32012年上半年社会消费零售总额增速明显放缓，消费者信心指16108.917.11715.2108108.1消费水平数维持低位，15整体消费对经济拉动仍显不足107.8107.613.814107.310614.713106.6105.614.12010.5-2012.5社会消费品零售总额同比增速对比104.210412104.4104.1104.5?103.8105.8103.6上半年社会消费品零售总额增速11105103.4103.4103102.911.6明显下滑，明显低于去年17%的平10210103.2均增速，今年在人民生活水平、社100.4100.5会消费品购买力等几个方面，相对10099.999.6去年有所放缓。9896数据来源：国家统计局公布数据?影响消费者信心的主要是就业预2010.5-2012.5消费者信心指数对比期、收入预期和消费意愿。制约消94费增长的因素较多：一是房地产调控、部分城市汽车限购等政策还将92延续，汽车、住房两大消费受到抑制。二是物价水平继续保持高位，90对中低收入群体的消费具有负面影响。三是消费者信心指数和预期指2010.52010.82010.112011.22011.52011.82011.112012.22012.5数近几个月连创新低。数据来源：国家统计局公布数据9400003500030000250002000015000在保障房建设加快、出口高增长和产业地区转移等因素影响投资结构下，我国固定资产投资实现了较快增长，仍然是拉动经济的主90001000035.00%要因素，房地产投资保持稳定增长800050002010年5月-2012年5月固定资产投资走势（单位：亿元）30.00%?2012年上半年投资继续较快增长，70000推动投资增长的有利因素包括：一是25.00%财政政策更加积极，货币政策稳健的6000基础上强调预调微调。二是保障房建500020.00%设继续快速推进。三是战略性新兴产业加快。四是水利建设提速、文化产400015.00%业大发展将加快相关投资。3000固定资产（亿元）?数据来源：国家统计局公布数据10.00%2011年，上市房企经营不佳、营业2000收入下降、存货激增、现金流日益紧张等各问题日益凸显，房地产商资金10002011年5月-2012年5月房地产投资额及与固投占比（单位：亿元）5.00%趋紧，导致房地产投资自2011年9月起出现下降，2012年上半年，一季度00.00%小幅回升，而后出现下降趋势，整体水平高于11年。2011.52011.62011.72011.82011.92011.12011.112011.122012.1-22012.32012.42012.5?由于房地产在投资和国民经济中占比较大、产业关联度高，房地产调整房地产投资占固投比必将对相关行业、财政收入和国民经济产生负面影响。数据来源：国家统计局公布数据10小结1?国家宏观经济基调——稳中求进2?国民经济增速持续放缓，正处于逐步探底的过程中3?坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策4?中央将部署新一轮刺激经济措施11目录国家宏观经济研究PART1宏观市场研究国家房地产政策研究房地产宏观市场研究岳阳县经济发展研究岳阳县县城规划PART2中观市场研究岳阳县土地市场分析岳阳县房地产市场研究岳阳县房地产市场竞争分析PART3市场竞争分析商业市场竞争环境分析岳阳县住宅需求调研分析PART4市场访谈调研市场客户访谈项目地块分析PART5项目发展思路项目发展思路及远景规划12调控历时时间较长，近期地方政府试图冲破限购枷锁不断出台新政，在不突破调控底线的的情况下获得中央的支持和理解，政策调控政策的放松为房地产带来了实质性的利好，促进了成交量的回升时间城市类别地方新政内容实施结果2011年10月佛山限购松绑本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房被叫停2011年11月成都限购松绑在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套被叫停2011年11月重庆购房补贴重提购房退税，强调对首次置业补贴被叫停2012年1月中山限价上调1月22日开始，住房限价由去年的每㎡5800元上调至6590元被叫停2012年1月南昌限价上调调高享受优惠政策的普通商品住房价格标准，标准从2010年的低于5500元/平方米，扩大到8500元/平方米政策实施2012年1月北京松限购条件1月7日，北京市将把限购政策中?°连续5年纳税证明?±改为?°连续3年?±，预计春节前就会调整。没有正式下发常住农业户口在当地购买商品房的产权者和直系亲属可以申请办理非农业户口，非本市户籍也可以购房入户2012年2月从化购房入户政策实施并实施购房办证期延缓两年（购房办证截止2013年12月31日）规定。自2月1日起同时满足建筑面积144㎡以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件，属于普通2012年2月天津住宅认定政策实施住宅。二手房交易中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。2012年买房契税全免；购90㎡及以下房子，给予50至150元/㎡不等补贴；