谨谨呈呈明珠置地明珠置地明珠·城市广场(暂名)营销策略报告中中原原地产明珠城地产明珠城市市广场项广场项目组目组Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,201022001111··0707··2121PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn报告思维导图实现目标沟通大势研判竞争分析客户分析本体分析目标下面临的问题回答产品提升策略的制定营销策略的制定?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目标沟通销售目标：?2012年4月：住宅开盘销售1?2013年2月（春节前）：全盘推售完毕，实现住宅清盘价格目标：?实现安庆住宅价格标杆，项目利润最大化?为项目的后期滚动开发经营提供保证2品牌目标：?一炮而红，提升影响力，树立项目城市标杆形象3?为明珠后期商业及其它项目开发奠定形象基础?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目占位高价格明珠城市明珠城市广场广场10000塔尖阵营性价比平衡线待售：御景国际8000第一雨润中央新城阵营待售：百花亭佳苑领域阳光花园7000第榕锦苑二谐水湾春江花园阵鑫居·逸泉湾营百蕊·宜城水岸6000第学府花园安庆碧桂园三西湖绿洲城阵迎江世纪城4000营高品质项目要抢占市场领导者地位，如何面对市场、客户需求，进行项目定位优化，实现客户和价格的“跨跃式”发展？?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn大势研判o.N1我们在怎样的大势下生存？我们面临什么样的竞争环境？?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn调控政策不断出台?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|6PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn宏观大势分析分析1上半年受各地调控细则的出台影响，整体市场整体较淡，下半年面对通胀压力，信贷政策的调整等不确定的因素存在，市场将存有一定走量机会，但全年的房价走势存在下行的压力。分析2新政下，二三线城市成交量下滑的压力同样存在，而对以纯自住刚需为主的安庆市场来说，客户对新政的感知虽不如一二线城市强烈，但整体市场还是受到新政一定的影响。建议本项目为安庆本地最高端的楼盘，客户群层次较高，且客群高端识广，对新政认识较为深刻，受新政影响较大，建议本项目在工程上提前做好充分准备，以把握市场时机，快速出货。威胁与机遇并存！?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn竞争分析o.N2我们面临什么样的竞争环境？?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn现有市场格局老城区板块开发区板块东部新城板块开发区板块?地段优势无可比拟，?毗邻大湖的区域，凭?城市发展战略向北成熟的配套，繁华的商借绮丽的大湖风光和靠东扩进，规划成为扩东进业，便捷的交通，使其近市区的地理优势吸引未来的市中心东部新优老城区成为许多置业者的首选消费者?土地供应充足，城板块势区域?道路宽敞，环境较好未来发展空间大?南边可观江景?土地成片出让，楼盘规模较老城区大老城区板块：?设施陈旧，环境拥挤?配套不完善，生活不?现状一片荒凉，多为旧城改造项目，也是档次劣?西边居住层次较低，方便而安庆消费者比较、价格较高的项目；势并有石化厂的污染，区注重现实利益域楼盘销售不畅开发区板块：?中心城区土地后续供?开发区内的土地已基?只要政府能够切1992年成立，但基础建设跟不未来给缺乏，顺应城市发展本出让完毕，后续供给实推进规划的实施，上开发节奏。随着城市建设的方向向东发展以在售楼盘的后期开发东郊板块将会兴起步伐逐步加快，开发区的土地发为主，不大会有新的楼已开发殆尽；展盘出现代?领域阳光花园、御景?西湖绿洲城、逸泉湾、?安庆碧桂园、雨东郊板块：表国际、谐水湾春江花月、世纪名流、东湖一品、润中央新城、大发尚处于规划建设阶段，目前几楼本项目晶海花园宜景城、迎江世纪条城市主干道正在向东推进，城东部新城由于发展现状和市政盘规划等因素制约，虽然供应量较大，但是档次普遍不高，难现有市场格局按政府规划方向发展分为三个板块，以跟老城区形成竞争。目前老城区的区位及配套优势仍不可替代?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn楼盘分布图在售待售待规划地块西湖绿洲城世纪名流三期鑫居逸泉湾晶海花园三期新文采东湖一品2通和916公馆迎江世纪城期悠然居安庆碧桂园清雅居雨润香水百合雨润中央新城纺织厂地块本项目大发宜景城楼面地价约1900元/平米恒大地块御景国际领域阳光花园宜龙皖江春晓百花亭佳苑林语棠尚座谐水湾春江花月百蕊宜城水岸榕锦苑?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|10PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn安庆市场存量销售均价去化速度剩余主力户项目畅销面积㎡剩余套数（元/㎡)（套/月）型■安庆在售楼盘已推售产榕锦苑106-119三房73006131-149三房134领域阳光花园118-133三房690051133-190四房150品市场存量1020套，主谐水湾春江花月104-140三房660011104-140三房125力为居家型产品。宜城水岸97-105两房600025136-146四房20117-120三房鑫居逸泉湾640065172-190复式76■主力产品面积区间集中172-190复式78-120三房于二房85-95平米、三房西湖绿洲城三期5000113131-142四房179120-142三房110-140平米。世纪名流三期134-145三房540022134-145四房34■2010年下半年东部新悠然居120-140四房52002080-100两房2093-118三房雨润香水百合550046130-140三房20城供应量较大，价格相对120-170四房较低，而老城区项目虽不116-136三房、绿地迎江世纪城530010792-97两房190多，但是价格提升比较快。四房89-113两房安庆碧桂园430021185-118两房387数据选取：安庆市场上目前能形成主120-137三房要竞争关系的楼盘主要集中在老城区皖江春晓98-109两房560047110-128三房172和东部新城，因此在售产品存量仅选87-128三房87-128三房取具有代表性项目大发宜景城530067140134-147四房134-147四房安庆在售楼盘产品均以二房85-95平米、三房110-140平为主，总价不高于100万，加上下半年出现的市场集中放量的形势，产品同质Codeofthisreport|11化现象严重，竞争激烈?CopyrightCentalineGroup,20102011PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn安庆未来楼盘供应量项目面积区间（㎡﹚总建面（㎡﹚规划总套数推售时间■2011年安庆可售面积2011下半年开预计可达100万平米百花亭佳苑93-13358906——盘预计2011年10御景国际96-164154950863■御景国际、百花亭佳苑、月林语棠尚座、雨润中央新清雅居57-14134223——预计下半年开盘城2期等项目的入市，将预计2011年7、晶海花园三期137-13919519——极大增加市场供应量；8月份新文采东湖一预计2011年底90-14475122493■2011年下半年安庆市品上市场将出现楼盘集体开盘的林语棠尚座90-1401072537002011年8月份局面，未来竞争环境将更安庆碧桂园85-17186050056402011年6月26日加激烈。2期2011年下半雨润中央新城127-1774280001174年开盘2011年下半年是安庆市场集中放量期，以85-140平米为主，市场的供应量将迅速增加，安庆市场未来将迎来井喷期，同质化现象严重?CopyrightCentalineGroup,20102011Codeofthisreport|12PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn货量盘点表2011年2012年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月谐水湾春江花月，125套，主力户型104-140平米三房、四房领域阳光花园，150套，主力户型133-190平米四房世纪