五矿︱湖上国际社区五矿营口一号作品中国五矿●演绎营口新城目标01及问题0023400150地块印象：大规模、大体量?容积率≤1.8项目基本指标：项目总用地面积396265平方米整体容积率：≤1.8项目地块周边大量的住宅用地放量CDC区位印象：产业新城中心?适宜城市距离空间位置半小时车程内方便达到市中心、火车站及规划营口机场15min市中心火车站18min市中心项目火车站位置30min规划营半小时口机场覆盖圈项目位于沿海产业基地一期规划的行政及经济中心位置，是未来产业新城的城规划机场市中心。项目南侧紧邻明月湖，自然景观资源优越。CDC地块四至：?明月湖畔?奥体中心?文化艺术中心?管委会地块平整、方正，可操作性高地块四周都为园区主要交通要道，通达性良好地块四周紧邻管委会、文化艺术中心、奥体中心、明月湖等，周边配套相对完善，区域成熟度高CDC项目背景：国家战略规划?区域崛起引导中国五矿产业园是中国最大的以企业为主导进行开发建设、招商引资的工业园区。2006年，中国五矿集团响应国务院“振兴东北老工业基地”的号召，投身辽宁“五点一线”沿海经济带开发建设，深化区域合作，与辽宁省政府签署协议，确定在辽宁（营口）沿海产业基地建设中国五矿产业园。2006年8月16日，中国五矿集团与辽宁省人民政府签署《经济技术合作框架协议》，初步确定在辽宁（营口）沿海产业基地建设五矿产业园区。2009年12月24日，五矿产业园公司成功将大楼周边7宗地(48.9万平米)的土地性质，由工业用地转为商业用地，极大地提高了园区开发的升值潜力，也为园区后续发展创造了巨大的商业价值。2010年5月6日，五矿产业园第一个工业建设项目――五矿滨海工业坊（一期）建设工程正式开工。?使命重大：本项目是五矿在沿海产业基地的第一个房地产项目，战略意义重大?先天优势：本项目位于规划城市中心，是未来的商业、商务、居住的集聚地，位置十分优越CDC目标：区域价值体现?品牌价值传播?综合效益最大化?高追求，面对众多同区域开发商竞争，五矿集团品牌最大化的整体品牌下，实现房地产品牌再提升?一方面是对现金流的追求，一方面要尽量减少消领先产品形象、品质化慢、长期持有、难经营的产品，避免产品销售周期拉长及经营风险对品牌的贬损销售速度突破?但又不是以销售速度为唯一目标，通过简单产品来实现去化速度，本项目可能不是一个简单的“短平快”的项目，要实现“雁过留声、人过留名”综合效益最大化?通过个盘的引领影响，传达沿海产业基地的城市社会效益最大化居住价值，并书写营口市新的房地产项目开发模式及操盘模式?在代表区域居住价值的基础上，最大化个盘的土经济效益最大化地价值及资源价值，实现项目经济效益最大化CDC项目目标理解?项目层面——零风险运营、保证顺利销售塑造经典项目?企业及区域层面——自我立势、五矿品牌、区域营销五矿项目核心解决的问题?大规模郊区大盘的开发模式是什么？?项目容积率确定为多少最合理？?项目定位？（产品、客户、形象、价格）?项目产品应该怎么样打造才能获得成功？?项目启动区策略应该怎么样选择？五矿营口项目报告将围绕上面五个问题而全面展开——开发02模式0023400150案例借鉴案例借鉴项目的开发模式选择1、教育主题开发模式陌生区域大盘——深圳桃源居2、新市镇开发模式——深圳万科城多产品中高强度大盘3、多盘驱动开发模式——波托菲诺、中海国际社区、麓山国际11教育主题开发模式——深圳桃源居项目规模依托背景?总占地面积：2000亩?宝安区占深圳市的地产市场份额为13%-?总建筑面积：180万平方米15%；?容积率：1.5?宝安区存在大量低收入人群；?总户数：近13000户（60000人）?距深圳市中心80分钟车程，周边以工业区为主；?项目区域及周边教育条件差；核心卖点清华名校——名校是消除距离障碍的强大引力发展定位?深圳最大的教育人文社区?在桃源居，专为下一代开辟国际名校教育区，让你的孩子在成长的起跑线上就遥遥领先11教育主题开发模式总结?位于城市郊区,区域认知度较低；规模较大适用?项目周围无优势教育资源条件?开发商有较好的教育资源渠道，可以引进强势教育资源?项目地块内/项目区域内独有的优势教育资源基本?“先建学校，再卖房子”特征?项目推售完全依靠教育主题，推售活动与教育相关活动充分绑定?成功引进知名教育资源，形成区域的独有竞争力关键?教育资源的引入时机举措?教育资源的造势，充分放大教育资源的价值，带动项目的产品价值22新市镇开发模式——万科城项目基本属性万科城开发思路?龙岗区龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高深圳房价高企、城市生活环境恶化和郊速与机荷高速交汇区化大发展的趋势为万科城的开发提供了基本?总占地面积：397883.5平米的前提，但作为抗性巨大的坂雪岗片区的先行?总建筑面积：437670平米者，单一的驱动因素是不够的，万科城的成功?容积率：1.1是集合多种强势驱动因素的成果。万科城主要面万科城临的问题：?工业区，区域认同度低：万科城位于深圳关外坂雪岗工业区，区域抗性大；?与市区的交通不通畅：通过交通状况不佳的梅林关和市区连接，到达中心区的车程在40分钟以上。22新市镇开发模式总结?位于城市郊区,城乡结合部；占地规模较大，可容纳较多人适用口条件?多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区?良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好?规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施基本?丰富多元的文化形态和景观特征?可以持续发展的生态系统?街区的建设：人性化的步行空间关键?社区规划：独立的社区布局举措?公共空间的营造：打造市镇社区中心（TownCenter）33多产品线组合开发模式——中海国际社区建筑风格现代西延线，往城项目规划12个地块按功能分为三大板高新西区灌高速/建筑特块色产品创三大主题：人文主题、森林主新点题、都市主题约3绿化率＞35%公里容积率0.95(总体)三环建筑密度＜30%总占地面130万㎡/1986亩积羊犀立交约120万㎡总建面积其中住宅建筑面积102万㎡公建面积超过17万㎡7000总户数约户市中心多层洋房/小高层/联排别墅/产品形态中海国际社区位于成都高新西区羊西线西独栋别墅侧,交通便利,开发热点区域，开发初2005年9月30日蓝岸一期开盘时间期区域较为陌生，配套逐渐完善中2006年3月25日碧林一期44多产品线组合开发模式——波托菲诺1.地理位置：深圳西部，距中心区约4公里2.定位：深圳市的顶级，国际豪宅区3.特征：?公认的深圳顶级豪宅区?物业持续增值?住宅价格维持高端水平?商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城市一级商圈水平?总占地面积：88万平米福田罗湖?总建筑面积：108万平米华侨城·波托菲诺区区?总容积率：1.23南山?开发商：华侨城集团区核心商业，办公区?当前销售情况：除了天鹅堡二深南大道期III区未开工外，已推出的5个组团已全部售磬。深圳市侨香路33＋44多产品线组合开发模式总结?规模巨大，市场容量相对有限适用?项目基本无现有强势资源条件?项目房地产市场相对稳健，市场产品体现、市场需求多元?同一大盘，不同主题；同一项目、不同组团基本?整个项目多产品组合、不同档次产品组合，覆盖多元化客户特征?组合产品启动，不同主题的产品/不同组团的产品组合启动?组合产品开发，后续也已不同的产品组合按开发节奏推售?总体规划：通过规划充分体现不同主题与不同组团?产品设计：不同的组团中设置不同的产品，并充分尊重市场需求关键?启动策略：产品的组合启动，由多元产品覆盖多元客户，充分保证“旗开得举措胜?开发策略：各期开发遵守组合产品原则，在速度的前提下充分体现产品价值?项目配套：在启动时先期配置相应的社区配套，展示成熟生活氛围本项目开发模式：桃源居+万科城+中海国际社区综合模式代表案例土地属性开发模式开发要点项目距深圳市中心80分钟车教育主题：12万平米的清华学校教育主题深圳桃，即可销售近100万平米的社区程，周边以工业区为主教育先行启动，成为项目的首要关注度开发模式源居；发展商50%精力放在建设学校项目区域及周边教育条件差上万科城位于深圳关外坂雪岗配套、商业等先行、展示先行展示先行，描绘项目美好蓝图；新市镇开深圳万工业区，区域抗性大；多元化、多档次产品组合，全面覆盖多元客户，通过产品、配套、营销等培养项发模式科城到达中心区的车程40分钟以保证项目的持续广阔购买力量目全新生活模式上与市区的交通不通畅最先启动的地块较大，并非资源最好，但依托最双盘驱动：以波托菲诺作为统一好的核心资源；最先启动物业以市场稳妥产品为波托菲形象，形成纯水岸与天鹅堡两个主，并试探市场深圳西部，距中心区约4公里诺不同类型的楼盘交替开发多元产品线的盈利模式，联动开发，保证高端产多产品综品充分溢价，并保证现金流产品回现速度和价值合启动开最大化发模式以位置较优低容积率高端产品启动，多产品组合成都高新西区羊西线西侧三盘驱动：以国际社区作为统领中海国提前完成展示，请客户先来体验，客户感受到未开发初期区域较为陌生，配，形成碧林，蓝岸，橙郡三盘，际社区来的生活氛围,解决顾客的疑虑并对形象起到标套完善中交替开发识作用多产品策略，尽量分担单产品风险并涵本项目：桃源居多产品组合、对应多元客户盖多元客户；+万科城+中海产业基地，相对陌生，配套商业先行，展示先行展示先行，配套先行；国际社区综合模区域认知较低式特色教育资源组合产品启动，高低搭配，充分试验市场并保证初期良好的市场接受度容积率03及物业配比0023400150各各类产品的类产品的对物业形态选择过程就是对项目属性、市市市场角色场角色场需求、经济测算的一个综合判断的过程产品类型物业类型市场角色针对客户产品价值点代表