岳阳项目定位与物业发展及经济测算报告前言本报告主要解决以下几个问题：Q1：基于工业品市场整体搬迁前提下的项目发展模式Q2：项目整体定位及物业发展建议Q3：项目经营管理模式建议及初步经济测算注：本项目的宏观市场理解及商业环境研判在本项目《市场调研报告》中已有详细阐述，本报告仅针对项目定位和物业建议进行深入剖析。报告思地块解析维导图项目理解限制条件发展趋势土地价值排序发展战略商业需求体量测算项目定位参考案例属性定位市场定位产品定位功能定位客户定位业态定位形象定位项目平面规划项目规划建议物业发展建议项目业态规划项目分期开发建议项目发展模式项目初步经济测算商业经营管理建议PART1项目理解?地块解析?市场发展趋势?小结?地块解析项目地块分本项目位于岳阳经济开发区内，岳阳城市的规划重点是东扩南移，未来区域整体析发︱展空地理间广阔，项区目蕴藏较大市场机会。岳岳阳阳城城区图区图开发区——国家位级经济开发区，已逐步发展成为岳阳推进新型工业化的主战场、现代城市建设的示范区和经济发展的增长极主城区经济开发区南湖片区岳阳经济开发区——城市大东扩，产业大发展项目地块分析︱交通条本项目位于岳阳经济开发区主城区的中心位置，青年路与屈原路交汇处，地理位置优越，外在昭示性好；但由于件青年东路尚未拉通，通达性不如巴陵路和岳阳大道。开发区开发区?通达性?由于青年东路旭旭屈屈园园原原巴陵巴陵东东路路路路路路在王家河以东形高铁站在建在建成断头路，从东中中本案本案青青年年东东路路11007西两侧进入本项7国国道道目需经巴陵东路岳岳阳阳大道大道白白和岳阳大道绕道石石岭岭路路旭园路、屈原路和白石岭路进入本项目；?交通工具?因青年路未拉通，造成青年路公交线路较少，交通出行不太方便，主要是出租车和摩的、私家车。?公交线路：8、47、48、50路公交车途经本项目项目地块分析︱地块四本项目地块较完整规则，地块四至：东至屈原路，南邻青年东路，西侧邻规划路，北侧为民房。至规划本本案案路屈原路青年东路项目地块分析︱地块内本项目内部地势西高东低，高差很大，地块内有少量民房。部条件地势低洼区地地势势高地高地项目地块分本项目地处青年路与屈原路交汇的中心位置，周边建筑格局档次较低、商业气析氛不︱浓，人流地块车流量均周较边少，生活配套较缺乏。环境本案青青年路年路与与屈原路屈原路东东北角北角市政市政规划规划路路青青年路年路与与屈原路西南角屈原路西南角青青年路年路与与屈原路屈原路东东南角南角项目地块分析︱地块区城市东扩是岳阳城区发展的主基调，本项目位于城市东扩主干道上，地处开发区几大市场群的核心位置，随着青年路的拉通，开发区商业的提质扩容，本项目区域将迎来快速增域长机会环。境?交通条件?青年东路、巴巴陵巴陵东东路路水果市水果市场场陵东路和岳阳大金凤桥钢钢材材汇汇丰丰商圈市市场场道是开发区东西家居家居本案本案市市场场110青年东路0青年东路77向三条主干道，国国亚华亚华道道市市场场太太阳桥阳桥市市场场由于青年路尚未京珠高速延长线岳岳阳阳大道大道拉通，造成青年中南中南市场路两厢的市政建市场设、商业环境和房地产开发远远滞后于岳阳大道和巴陵东路，一旦青年路拉通，青年路将迎来价值发现的快速增长；?商业机会?目前，开发区商业以专业市场为骨干构筑成庞大完整的市场群，而本案恰好处于几大市场的核心位置，加之良好的交通条件，本项目有成为开发区商业枢纽的潜质。项目地块分析︱本项目邻街面长，两大城市主干道交汇处，形象昭示性好，商业地价值块潜力大，有打造大商指标解读业的良好基础。项目技术名称指标总用96203地面300300米米㎡积200200米米净用82800地面350350米米㎡积容积1.7率邻屈原路200米边线邻青年路350米边线邻规划路300米边线项目地块分析︱区域发展价值分根据城市东移轨迹和开发区发析展趋势，青年路与?屈原路交开发区的商汇处将业街成为片区内商业屈主要沿纵向道路原价值高点。路本案白分布，青年路商★石岭旭青年路路业只分布在屈原园路路以东，这与青年路未拉通，人流形成断点所至开发区主开发区主，当青年路拉通要商业街要市场后，青年路将成为与巴陵路、岳阳大道同等重要的东向主轴，开发区整个商业环境将连成一体；?开发区商业以专业市场为龙头，本项目基本处在各大市场的中间位置，与市场群形成有机的统一体；?本项目所在地恰好处在开发区城区的中心点，以项目为圆点，半径3KM范围内基本涵盖了开发区的大部分常住人口和商业。项目地块分析︱岳阳商圈发展趋势商圈发展趋势：岳阳城市发展规划布局是东扩南移，岳阳商业布局重心呈现逐步向东移动的特征，开发区将成为岳阳商业的新势力。?岳阳传统商业中心在东茅岭—火车站商圈，大型商桥西商业过于集中在老城区商圈圈东茅岭商圈八字门商圈，内部竞争激烈，商业空火车站商圈间分布不均衡。老城区?由于岳阳城市规划的转移开发区市政府专业市场群，带动城市建设和房地产商圈市政开发重心的东移，人口和新城中心府区行政、商务功能的东移，湖滨商圈势必将分化瓦解传统商圈城市政务新区的消费基础，促使商业由集中走向分散，由单一核心走向多中心发展。传统商圈新兴商城市发展：东扩南移圈项目地块分析︱地块分析小地块规模较大，结较为规则完整，邻街面长，内部高差起伏地块条件很大青年路和屈原路两侧城市面貌相对滞后，缺少人气，商业地块环境环境档次低，北侧紧靠大规模的私房，建筑杂乱无序；配套设施片区生活配套缺乏、规模小、档次低，缺乏集中式商业配套；交通条件路网条件较发达，但青年路未拉通，公交线路少，通达性差；区域认知城市东扩的重点区域，未来发展前景预期可观项目地块分析︱StrengthSWOT：优势分析Weakness：劣势区位：国家级开发区，良好的发展前景和宜环境：周边环境杂乱、形象档次低、缺乏人气居环境和商业氛围规划：城市总体向东发展，升值潜力大地势：地势高差起伏悬殊大，施工难度大交通：两边邻路，沿街面长，通达性好配套：生活配套缺乏，购物、休闲档次低地块：面积规模较大、规划条件好Opportunity：机会Threaten：威胁市政：王家河大桥建设，青年路拉通将极大竞争：开发区内规划商业项目众多，抢食市提升项目价值场份额地产：开发区成为全市房地产开发最热门地人流：开发区小区入住率低，常住人口不足区，众多高档楼盘为项目提供大量潜在消费，面临其他商圈和项目的分流，支撑商业的者人流尚不扎实商业：开发区缺少大型高档次商业，为项目提供了市场空白政府：政府机关纷纷迁入开发区，提升了区域的形象价值发挥优势，抢占机会优势发挥优势，转化威胁定位上具备战略高度，区位：国家级开发区，良好的发展前提升区域整体价值景和宜居环境大型中高端复合型商业开发区创新商业形态规划：城市总体向东发展，升值潜力树立区域价值标杆，占大突出项目品质和环境据市场领先地位交通：两边邻路，沿街面长，通达性好地块：面积规模较大、规划条件好市政：王家河大桥建设，青竞争：开发区内规划商业机年路拉通将极大提升项目价项目众多，抢食市场份额会值战略高度人流：开发区小区入住率地产：开发区成为全市房地把握区域特性低，常住人口不足，面临产开发最热门地区，众多高其他商圈和项目的分流，档楼盘为项目提供大量潜在抢占市场空白支撑商业的人流尚不扎实消费者领先市场的定位主张商业：开发区缺少大型高档次商业，为项目提供了市场威胁空白政府：政府机关纷纷迁入开发区抢占，提市场升空白，集中式了区域的形象价环境：周边环境杂乱、形象档次依附自身独特的资源，值一站式商业实现市场突低、缺乏人气和商业氛围突出项目特色破地势：地势高差起伏悬殊大，施快速启动，把握商机工难度大利用市场机会，实现全配套：生活配套缺乏，购物、休方位互动闲档次低利用机会，克服劣势劣势减少劣势，避免威胁项目地块分析︱结论有利因素1本项目的区域价值和发展前景广阔，具备打造大商业的市场基础；2项目地块资质优良，周边环境配套不成熟，集中式商业和社区配套商业均缺乏，未来成长空间大；3随着市政道路的拉通，开发区市场商业的培育整合，本项目的规模和区位条件，有成为区域商业核心的潜力。不利因素1周边环境杂乱、形象档次低、缺乏人气和商业氛围；地势高差起伏悬殊大，施工难度大；生活配套缺乏，购物、休闲档次低；2开发区内规划商业项目众多，抢食市场份额；开发区小区入住率低，常住人口不足，面临其他商圈和项目的分流，支撑商业的人流尚不扎实。?项目限制条件项目限制条本项目发展的限制条件：老工业品市场整体搬迁至本项目，满足工业品市件场整体容量需求和︱项目业态规划发展要求为前提。前提项目工业品批发名称市场地理位青年中路五工工业业品品置里牌占地面灯灯饰饰照明照明52亩积建筑面3.2万平方积米窗窗帘帘布布艺艺工业品独立产品特门面、灯饰征窗帘布艺专业市场门面数400多个量机电设备、水暖阀门、五金日杂、经营范电工电料、围橡胶轴承、灯饰照明、窗帘布艺等项目限制条件︱专业市现代化专业市场对交通、物流、仓储、配套等要求越来越高，老城区的专业市场已无法满足场发行业发展需要，根据政府商展研判业规划，开发区专业市场面临重大发展机遇。《岳阳市城市商业网点规划》节选专业市场升级的四大方向?“岳阳市商品交易市场以调整布局、资源整1、经营模式升级：市场除了硬件升级、经营模式、营销手段、推广包装也要提质合、功能创新、组织管理创新为发展思路，实升级行传统商品专业批发市场的升级、改造与扩容2、物流配送升级：市场的物流配送功能，积极发展新型专业市场。”越来越重要，包括交通仓储及电子商务等?“老城区内及市中心原则上不再新增各种类3、功能组合升级：专业市场不仅只有买型的工业消费品市场和生产资料批发交易市场卖的功能，还要有餐饮、娱乐、办公配套功能，逐步引导现有的工业消费品市场