PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com中国中国中国中国（（（（顺德顺德顺德顺德））））国际家电博览中心国际家电博览中心国际家电博览中心国际家电博览中心中国中国中国中国（（（（顺德顺德顺德顺德））））国际家电博览中心国际家电博览中心国际家电博览中心国际家电博览中心定位策划及规划指引报告定位策划及规划指引报告定位策划及规划指引报告定位策划及规划指引报告定位策划及规划指引报告定位策划及规划指引报告定位策划及规划指引报告定位策划及规划指引报告2011/11/28致佛山市天诺投资发展有限公司机遇来自何处？谁会来？他们来，想要什么？如何抓住机遇，达至价值最大化？家电行业内首个博览中心，没有先例可循项目面临的问题规划方案规划方案规划方案规划方案财务分析财务分析财务分析财务分析行业机会机会案例研究项目定位厂家需求需求本次研究从厂家需求出发，针对大家电、小家电、配件厂商不同需求，融入案例，并结合行业特点，提出定位；在定位基础上，形成两个规划方案，并相应的财务分析方案。解决方式项目研究广珠西线广珠城轨工业园中心区新城区本项目佛山一环分钟车程。分钟车程。1010
项目位于区域中心，路网完善，交通便利，区位优势与交通优势明显。。项目周边城际交通发达。东部有广珠西线高速及广珠城轨，西部有佛山一环。项目距离各高速出入口及城轨站点，均只需约只需约
项目区位项目位于北滘中心区内，紧临105国道，北望北滘新城区，南邻工业园，交通便利，距离约5分钟车程项目研究垃圾站细海美的厂房加油站景观价值较高高升酒店蓬莱公园客运站商业价值高商业价值较高
好。由于细海水质较差，而且河面与北面路面较窄，因此降低了北部的价值。地块东面与南面均为厂房，景观较差。由于路面宽阔平整，有利于发展商业物业。地块北面正对蓬莱公园，景观良地块北面正对蓬莱公园，景观良项目地块方正，临街面长，具有较好的昭示性与便利性，商业价值高。



项目地块方正平整，四面临路，临街面长。地块西面临城市主干道，具有优越的昭示性与交通便利性，因此商业价值最高。项目地块条件项目研究6发展模式7持有以获取现金流及价值最大化；??通过物业销售回收开发成本资金平衡长期收益
缺乏既有市场依托长期有收益：聚集度的提高将提升项目价值。有市场逐渐发展基础上，本项目，其发展、成熟需要较长的培育期，这一过程对资金造成较大压力。家电行业发展迅速，中小企业数量众多，需要一个展示平台，促进企业发展，企业聚集度的提高将提升项目价值。
需要较长培育期：国内行业采购平台多是在原如何处理短期资金回收与长期价值最大化的平衡？发展模式8中短短低小小★★★★☆中短短低中小★★★☆中长长中大大★★★★★较高长长高大中★★★投资成本培育期投资回收销售难度经营难度增值空间综合评价公寓写字楼商业酒店开发模式角度各物业比较投资成本高，资金回收期长，不适合销售，但其资产价值高，融资能力投资成本高，资金回收期长，不适合销售，但其资产价值高，融资能力：：强。酒店酒店项目规划优先考虑销售型物业，以满足资金回收需要，其次考虑持有物业的长期增值。写字楼：投资回收快，但市场供应量大，需要通过差异化市场寻找空间；公寓：市场需求旺盛，资金回收快，但增值空间有限；商业：是项目最大的利润来源，未来增值空间大，但要求业权统一，是次选的销售型物业；从项目销售出发，写字楼、公寓是优选的销售型物业发展模式9项目机遇分析？？会在哪里会在哪里项目发展的机资料来源：《家电行业十二五规划》整机出口小家电出30%60%0%10%20%30%40%50%60%70%口2009年中国家电在国际出口市场比重18.90%13.50%31%家电产业产值小家电产值家电业利润总额0%5%15%20%25%30%35%10%10%十一五期间家电业增长率十一五期间家电业增长率十一五期间家电业增长率十一五期间家电业增长率中国家电制造大国地位进一步巩固。2010年家电工业完成工业总产值9642亿元，“十一五”年均增长18.9%；机遇一：行业发展规模大，中国成为家电制造龙头项目的机遇认识80%100%120%60%60%占比12产值资料来源：《家电行业十二五规划》《广东省家电行业十二五规划指导意见》45.4%21.7%10.9%0%20%40%全国广东顺德北滘100.0%0200040008000100001200060006000年项目所在区域家电产业年项目所在区域家电产业年项目所在区域家电产业年项目所在区域家电产业占全国比例占全国比例占全国比例占全国比例2010被授予“中国家电制造业重被授予“中国家电制造业重：：镇”，北滘家电已形成产值超千亿元的规模，占了顺德家电产业的近五成，约占了全国家电业的10%；北滘北滘顺德：中国家电名城，有销售超亿元家电企业53家，拥有8个驰名商标、25个广东省著名商标；机遇二：项目位于家电行业聚集区项目的机遇认识13预计：2013年顺德家电企业将超过8000家；趣。中小家电企业集中度低：小家电企业、品牌数量众多，市场以三、四线城市及农村为主，品牌知名度低，需要品牌提升平台，因此，对专业的展览、集聚表现出很高兴趣。2008年顺德家电企业3000多家，以其发展速度计，至2013年，顺德家电企业预计将超过10000家。行业内仍有一定数量的二、三线品牌，对专业集聚有较高的兴行业内仍有一定数量的二、三线品牌，对专业集聚有较高的兴产业链长，品类众多：家电产业涉及家庭生活的方方面面，产品众多，且上下游产业链长，企业数量众多。大家电行业集中度高：大家电经过长期竞争、淘汰，品牌相对偏少，行业集中度高；一线品牌对专业集聚的兴趣度低；但机遇三：中小企业厂家对专业集聚表现出很大积极性项目的机遇认识14产品类别产品构成市场规模厨房小家电油烟机、电磁炉、电饭煲、豆浆机、食品加工机等约1319亿元家居小家电电风扇、吸尘器、电暖器、加湿器、空气清新器、饮水资料来源：安信证券研究中心机等约240亿元个人生活小家电电吹风、电动剃须刀、电熨斗、电动牙刷、电子按摩器等约65亿元行业规模迅速扩张：占家电市场比例达到15%。行业增长迅速：小家电行业的产值从2003年底的348亿元发展到2010年底的2311亿元，年复合增长率高达31%。小家电市场发展空间机遇四：小家电发展空间大项目的机遇认识个性化家电加速产品的推陈出新：随着市场竞争走向成熟，消费者审美观念的更新，家电设计体现出更多的个性化、创意化，产品更新换代时间大大缩短，对于新产品的展示要求提高；机遇五：家电产业个性化、创意化发展需要展示平台项目的机遇认识16人口流动加快同城化商贸紧密度加强商务商贸活动增加居住商务商贸商业会沟会沟未来与广交通更未来与广交通更：：融入半小时交通圈融入半小时交通圈畅便捷分享会带机会顺、，有利于广交来的。广佛同城化：到2020年，将全面实现同城化、率先实现现代化，跻身世界较发达地区，成为亚太地区最具活力和竞争力的国际大都市区。机遇六：同城化机遇，分享广交会带来的机会项目的机遇认识17限制家电贸易聚集的因素限制家电贸易聚集的因素限制家电贸易聚集的因素限制家电贸易聚集的因素未来推动家电贸易聚集的因素未来推动家电贸易聚集的因素未来推动家电贸易聚集的因素未来推动家电贸易聚集的因素大家电为主，企业数量少小家电迅速发展，中小企业数量多行业垄断程度高，交易成本低行业分散，交易成本高产品标准化程度高个性化设计，创意化发展大批量采购品类众多，小批量采购出现影响家电贸易聚集因素分析采购厂减客户降易准议贸易中小企业聚集是降低交易成本的需要：商、生产家的聚集有利于少寻找、产品寻找的时间，低交成本。市场机遇更多集中在小家电行业：大家电行业集中度高，产品标化，价能力强，发展成熟，对的聚集需求相对较低。机遇总结：随着小家电的大发展，未来家电销售将出现聚集项目的机遇认识18项目定位19改变以往单一会展、投入大、产出少的局面，形成以展促贸、展贸贸贸提升贸易层次促进参展效益展展永不落幕的家电展贸城项目发展愿景互动的平台近期中期20远期远期目标：采购辐射全球，成为家电产业高地永不落幕的家电展贸城项目发展愿景短期目标：中期目标：立足广东，辐射华南引领中国家电及配件21行业服务消者体验费费资金结算信息功能展贸平台实体交易功能新品展示功能虚拟商城完成场内资金结算完成场内资金结算：：信息功能：行业服务功能：虚拟商城：资金结算资金结算为买卖双方提供达成交易的平台打造电子交易平台，达成交易电子化中心为企业提供各引通过市场，打造电子商平台，造一个数字化中部采购中心。类指网络延伸实体务再项目发展愿景展示功能：交易功能：消费者体验功能：设置厂家直销中心，展示最新产品未来展示生活科技馆/体验馆/游客服务永不落幕的家电展贸城22运营模式运营模式万平方米万平方米：：项目功能面积面积面积功能功能会心持采购心写字楼部酒店7持公寓部展中1有中1130%销售1.3全销售2.有5全销售合计21并写字楼公寓作补充值的实现，以和为项目利润。
会心核心拉动带动采购心项目以展中为价值，中价永不落幕的家电展贸城总体功能定位佛山国内其他境外26.3%19.6%1.5%顺德家电展参展厂家来源中山24.3%广东其他地区28.3%建议：整合行业内高端资源，吸引一线品牌进入展会，增强项目竞争力.23绝迹参削弱使会沦会素在否吸引入而样希望质会吸引采购汇会质助吸引，国内品牌展兴趣大大，展为地方性展，于是能到一线品牌进，一线品牌同有高品的展，到国际商集；提升展量有于增强对一线品牌和中小企业的力。影响在符在符对项目招商有影响：中小企业对项目的兴趣度最重要的因与顺德产业中的地位不相。与顺德产业中的地位不相。初吸