重庆旭阳台北城商业项目市场研究报告（第一阶段）2011年12月ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformationConfidentialcontainedherein.Nothingcontainedhereconstitutesacommitmentoragreement.前言自接受贵司委托本项目研策顾问服务后，我司即刻组建项目组团队为项目提供专项服务。经前一阶段的市场调查、研究，并针对片区消费者进行问卷调查及座谈，以期为业主方提供详实的市场资料，了解重庆及大学城区域发展趋势、未来商业竞争状况及未来消费者特征，为本项目商业发展提出启示，以供业主方参考。在这一阶段后，我司将就项目商业定位、建筑规划等方面进行研究，并提出相应建议，在下一阶段向业主方进行提案。22003年6月重庆大学城奠基2005年10月西永微电子产业园奠基2010年2月西永综合保税区成立ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformationConfidentialcontainedherein.Nothingcontainedhereconstitutesacommitmentoragreement.项目整体思路模型城市研究城市规划城市经济城市人口及消费城市商业市场研究区域研究区域规划区域经济区域人口及消费区域商业（第一阶段）项目商圈、人口项目竞争项目研究项目条件及其消费习惯商业开发商能力评估项目定位思路成功案例借鉴项目定位（第二阶段）项目定位跟踪服务图纸评审租户落位租金测算（第三阶段）4目录|Index第一阶段市场研究一、城市研究三、项目研究1.1城市概述3.1项目立地分析1.2城市规划研究3.2项目人口分析1.3城市经济研究3.3消费者调研1.4城市人口及消费研究3.4小结1.5城市商业研究四、项目发展思考二、区域研究2.1区域现状及规划2.2区域经济发展2.3区域商业分析2.4小结51.0城市研究1.1城市概述1.2城市规划研究1.3城市经济研究1.4城市商业研究1.5小结61.1城市概述1.1.1重庆城市发展概况重庆市城镇体系规划重庆城市发展上升国家战略，作为核心城市将享京津冀城镇群北京有政策、投入等方面的政策优惠，重庆将成为国天津内重要经济增长极进行发展。上海西三角城镇群重庆,中国四大中央直辖市之一;长三角城镇群重庆，五大中心城市之一；重庆重庆，中国长江上游地区的经济中心；广州重庆，中国重要的现代制造业基地；珠三角城镇群重庆，中国西南地区综合交通枢纽；重庆，西三角城镇群核心组成部分；西三角城镇群规划重庆，两江新区成立，城市的地位进一步提升。国家十二五规划推进重庆、成都、西安区域战略合作，推动呼包鄂榆、广西北部湾、成渝、黔中、滇中、藏中南、关中-天水、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等经济区加快发展，培育新的经济增长极。?重庆市位于川鄂两省之间的长江三峡西段嘉陵江与长江汇流处，因嘉陵江古称渝水，故简称渝。?重庆属中亚热带湿润季风气候区，夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴。?重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区，21个县。资料来源：《国家十二五规划》、重庆市政府官网71.2城市规划研究1.2.1城市空间规划重庆市一圈两翼规划城市总体规划城市空间结构——“一圈两翼”“大重庆”规划的落实与实施，为重庆城市发展提供广阔空间。一核六心的城镇化战略空间格局示意图“一核六心”城镇化空间?“一圈”万州重庆十二五规划，将建设四以主城为核心、1小时车程为半径的范围内，级城镇体系架构，即主城区范围包括主城九区，以及潼南、合川等23个区县，面积约3万平方公里，常驻人口约合川特大城市，6个大城市（万1600万人（重庆市的60%），地区生产总值州、涪陵、长寿、江津、合占全市的78%左右。黔江川、永川），25个区县城?“两翼”涪陵东北部地区和东南部地区。东北部地区以万中等城市，100多个小城镇。州为核心，开县、奉节为主要节点的发展区，面积核心，以秀山为主要节点的发展区，面积1.98万平方公里。3.39万平方公里。东南部地区以黔江为永川强化主城、区域性中心城市、江津区县城和中心镇有机连接、互动并进。资料来源：《重庆市十二五规划》、重庆市规划局81.2城市规划研究1.2.1城市空间规划重庆市一城五片规划城市总体规划主城区空间结构——一城五片，多中心组团式缙云山中梁山铜锣山本项目所处位于规划西永城市副中心，规划起点北部片区西部片区高。但片区受中梁山和缙云山的自然阻隔，未来中央商务区城市发展具有相对独立性。大坪本项目重庆的发展依托于城市的地理条件，空间发展形成“北上南下”、“东进西突”的局势。中部片区东部片区?重庆市主城区由中部、北部、南部、西部、东部5大片区组成。目前的中心城区包括中部、北部、南部片区。?多中心包含1个城市中心和6个城市副中心，城市中心包含中央商务区和南部片区商业中心，由江北城、解放碑、弹子石滨江地区组成。6个城市副中心由现有的沙坪坝、杨家坪、观音桥-新牌坊、南坪及西永、茶园组成。都市区城市建设用地分为十六个组团和八个功能区，中心城区包含十一个组团和两个功能区。资料来源：重庆市规划局91.2城市规划研究1.2.2城市规划重庆市城市空间扩张图三环规划，二环时代合川长寿铜梁主城区扩张——“二环经济时代”缙云山中梁山铜锣山二环区域是十二五发展的重点，且西蔡空港涪陵永作为城市副中心，具有较大的发展家龙兴悦来机会，区域的价值得到进一步提升。大足鱼嘴二环规划西永武隆双桥?范围：二环与内环之间地区的面积为1,958平方公里，是未来主城区拓展的重要空间。本项目二环内环茶园?规模：2020年，二环区域新增集聚人口600万人左右，工业总产值永川达到2.5万亿元左右。两福（江西彭?功能：分区上，在城市功能区中规划18个城市组团，其中将蔡家、津双福、九龙坡巴悦来、空港、西永、两福、西彭、龙兴、鱼嘴、茶园、界石等10个三环福城市组团建设成为能集聚较大规模新增城市人口的新城三环规划南川?按照规划，三环高速公路建成后，将串起14个区县（长寿、渝北、江津、北碚、合川、铜梁、永川、綦江、南川、武隆、大足、万盛、江津万盛綦江双桥、涪陵），形成重庆市三环区域。资料来源：《重庆市十二五发展规划》、重庆市政府网101.2城市规划研究1.2.2城市规划重庆市保税区规划图保税区规划重庆是中国内陆唯一一个拥有两个保税港区的城市。两路寸滩保西永保税区位于本项目所在区域内，其发展将会提税港升区域价值，促进区域成熟。本项目重庆是中国中西部地区唯一一个内陆保税港区西永保税区?两路寸滩保税港区是具有口岸、物流、加工等功能的内陆型保税港区；是长江上游规模最大、技术最先进的专用集装箱码头；突出为大型仓储、分拨、配送、采购类物流企业和出口加工贸易类企业服务，侧重口岸物流及中转贸易等功能。?西永综合保税区占地是目前国内10.3平方公里，是我国规划面积最大的综合保税区功能最全、规格最高、政策最优的海关特殊监管区域。突出电子信息产业、保税加工、保税物流功能等。资料来源：重庆市规划局、西永工业园区官网111.2城市规划研究1.2.3产业规划产业规划重庆市产业规划图本项目所在的西永微电工业园以发展电子产业、计算机、通信设备、软件业等高科技产业为主。空港工业园现代产业规划的布局一方面加速区域成熟、C提高区域的综合竞争力和经济实力，另一两路寸滩保税港区空同兴工业园港方面将导入大量消费群体，丰富区域的消空港工业园两路组井口工业园团团结村集装箱中心站铁路物流基费层次。两路寸滩保税区水地果园港港区港本项目港城工业园西永微电子产业编号区域产业B东港港区园西永综合保税区A九龙坡区、有色金属压延加工、汽车、摩托车、交通南岸国际级经济技大渡口、江设备、计算机、通信设备、电力能源、制术开发区九龙坡工业园A、津区纸、电动工具、仪器等、B组团花溪工业园井口工业园：总部经济产业九龙坡国际高新技术开发建桥工业园区区区花溪工业园区B沙坪坝区鹿角组团西永微电子产业园：通信设备、计算机及江津工业园D区九龙坡工业其他电子设备制造业、软件业园区C组西彭工业园区C江北区、渝家用电器制造、汽车、通信设备、计算机、江津工业园南彭公路物流基地北、北碚电信电缆、钢缆、金属加工、成衣制造、A区珞璜组团精密仪器、医