北京成北京成寿寿寺寺项项目目产产品定位品定位报报告告北京中原住宅部技术中心Beijing.09.2011?CopyrightBeijing本报告Centaline2011仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Codeofthisreport|1产品定位面临的问题核心问题：如何面对目前市场环境？如何面对未来竞争？如何最大限度降低风险，实现快打快销？如何实现价值最大化？?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|2报告思路外部因素内部因素政宏微客交周规策观观户通边划背市市需条情条景场场求件况件市场竞争空间及定位方向项目定位住宅、商业市客产场户品定定定位位位产品规划建议?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|3目目录录11市场分析22本体分析33项目定位及规划建议?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|4市场情况Part1政策背景政策背景?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|5市场情况——政策背景未来政策将从严、从紧，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主。时间政策核心内容2011年1月26新国八条严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房贷款日提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外2011年2月16京十五条籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购日2011年3月29北京调控目标出台目标：稳中有降日多名知名开发商被点名，执行力度严格，例如：绿地、2011年4月27一房一价细则出台中海、中信等11家2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日、2011年4月6日、2011年7月6日存款准备金率持续2010年10月始目前我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已上调经分别高达20.5％和17％的历史高位，贷款利率继续上浮要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式2011年6月1日明确禁止商改住布局，不得采用单元式或住宅套型式设计禁止擅自进行房屋分割测绘77月月44日至日至1111日，日，国务国务院院总总理理温温家家宝宝：：要求要求统筹统筹做好做好关关系全局的几系全局的几项项重点工作：重点工作：坚坚定不移地把房地定不移地把房地产产市市场场调调控政策落到控政策落到实处实处、、继续继续抑制不合理的住房需求等。抑制不合理的住房需求等。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|6市场情况——政策预判未来政策走势预判1.未来1-2年内，宏观调控方向和调控力度不会放松2.“限购”政策将会持续，并扩大全国限购城市范围，继续打压多次购房或投资客3.禁止商改住类政策将从紧从严?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|7市场情况——政策影响对市场的影响?经济型居住产品将成为未来城市核心区及次级核心区主要供应，低密、高端居住类产品将日益稀缺；?整体市场量价或将进入新的低位；?部分定位及定价较高的项目进入调整期；在售舒适经济型产品社区将加快销售速度，减少风险对客户的影响?投资客户、投机客户、资源占有型客户、终极改善型客户等多次置业客户被强烈打压；?连续五年有纳税证明的外地首置刚需客户以及京籍首次置业、首次改善型客户将成为购房主力；?金融政策的出台（贷款利率继续上调），对于购房者产生沉重的还贷压力，可能使他们暂时中止购房计划或观望情绪更浓重。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|8市场情况北京上半年住宅市北京上半年住宅市场场分析分析Part2（（1-81-8月）月）总总体供体供应应总总体成交体成交成交均价成交均价成交客成交客户户?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|9市场情况——总体供应6月为上半年供应峰值，70-140平米舒适型经济户型与240平米以上奢华大户型供应量最高。2011.1-8北京市商品住宅新增供应面积(按月份分2011.1-8北京市商品住宅新增供应面积(按面积分段)段)?2011年1-8月，北京商品住宅6月达到峰值后明显下滑，共计供应636.6万㎡。?2011年1-8月，北京商品住宅70-140㎡供应量最大，总供应量达到330万平米以上；其次为240㎡以上大面积户型，供应量达到83万平米。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|10市场情况——总体成交成交量：1月最高，从4月新政出台之后，成交速度放缓，成交量最大的为70-120平米及240平米户型，目前市场供需较为平衡。2011.1-8北京市商品住宅成交面积(按月份分2011.1-8北京市商品住宅成交面积(按面积分段)段)?2011.1-8月，北京市商品住宅整体成交量日渐平稳，共成交555.96万平米，尤以1-2月降幅剧烈，2-7月成交情况转好，8月较7月成交量略有下降。?从成交面积分段来看北京2011.1-8月情况，70-90㎡成交最好，为129.79万㎡，其次为90-120㎡成交量为106.9万㎡，240平米以上大户型成交力度较大，总成交77万平米。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|11市场情况——成交均价成交均价：2月达到峰值后明显下降，3月以后价格在小幅震荡中平稳上涨。2011.1-8北京市商品住宅成交均价(按月份分段)?2011年1-8月，北京商品住宅平均成交均价21954.88元/㎡，目前均价达到22000元/平米?除2月、3月成交价格差距较大外（分别为2011.1-8月中的最高值和最低值），整体的成交价格保持基本平稳。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|12市场情况——成交客户由于限购政策的出台，目前，主要客户绝大部分为本地城镇居民，其次为外省个人2011.1-8北京市商品住宅成交客户统计?根据对2011年1-8月的北京市住宅成交客户统计表明，本市城镇居民占成交客户的78%，其次为13%的外省个人。北京企业、本市非城镇居民、北京事业单位、军人等，也有少量成交。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|13市场情况——结论?20112011年年1-81-8月，北京月，北京市市场场情情况趋况趋向平向平稳稳，供需基本平衡，供需基本平衡，，?价格小幅度震价格小幅度震荡荡中平中平稳稳上上涨涨?140140㎡以下㎡以下经济户经济户型型仍仍为为市市场场主力供需主力供需产产品，以品，以70-90-12070-90-120㎡面㎡面积积需求最需求最旺盛旺盛?客客户户以有以有购购房房指指标标的本地客的本地客户为户为主主?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|14市场情况丰丰台上半年住宅市台上半年住宅市场场分析分析Part3（（1-81-8月）月）总总体供体供应应总总体成交体成交成交均价成交均价成交客成交客户户?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|15市场情况——总供应量2011.1-8北京各区商品住宅新增供应面积排序2011.1-8北京丰台区商品住宅新增供应面积(按月份分段)?2011年1-8月，北京丰台区商品住宅共计供应59.22万㎡，排在整体市场第五位。?丰台区商品住宅新增供应集中在3-6月，2月、7-8月都未有供应。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|16市场情况——总成交量2011.1-8北京各区商品住宅成交面积排序2011.1-8北京丰台区商品住宅成交面积(按月份分段)?2011年1-8月，北京丰台区商品住宅共计供应48.05万㎡，排在整体市场第六位。?丰台区商品住宅各月均有成交，3—7月成交情况良好，8月成交量骤减。?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|17市场情况——成交均价2011.1-8北京丰台区商品住宅成交均价(按月份分段)?2011年1-8月，北京丰台区商品住宅1-8月平均成交均价24742.38元/㎡，目前整体成交均价达到25000元/平米。?除2月、3月成交价格差距较大外（分别为2011.1-8月中的最低值和最高值），整体成交均价小幅震荡?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|18市场情况——成交客户丰台区客户情况来源本市户口约占80-90%，以地缘性客户为主，承载部分城区内挤压人群年龄层中年人、青年人为主工作地点多集中在南城工作，基本选择离住所地1小时内路程地点职位/行业行业广泛，公司新兴白领，个体商户，企业领导，老一辈职工，教师、购房动机改善居住环境，为子女购房，首置婚房购买意向经济型二居和三居为主支付能力贷款为主家庭构成多为二、三口之家?丰台区购房客户成分广泛，以改善居住和首次置业为主要购买目的?以地缘性商家、老板及区域内工作人员为主客户以及核心区外溢人群为主?CopyrightBeijingCentaline2011Codeofthisreport|19市场情况——结