谨呈：济南中铁置业有限公司2011年10月24日1目标客群研判2总体定位方向3核心产品策略4核心营销策略5销售保障体系6一、项目深入理解从城市发展、项目本体及市场环境三个角度深入理解本项目。城市占位大济南格局中的城市主轴线后全运时代下的东城新亮点?地处东部：城市发展偏东、居住习惯在东、区域认可在东、全运拉动助东?借势奥体：项目依托奥体政务中心，可以借势奥体片区的成熟规划和丰富资源?升级东部：整个东部在后全运时代缺乏亮点，本项目将承担撬动汉峪片区进而促进东部升级之重任城市占位促进汉峪片区开始发力的基石推动东部城区连为一体的纽带王舍人片区高新片区雪山唐冶孙村圣井片区片区片区片区济济南南东东拓拓彩石片区章丘西章丘西进进奥体文汉峪博片区片区?东部不均衡：东部一直是济南的热点和重点，但除了高新和奥体片区，东部发展极不均衡?我们是桥梁：通过本项目撬动汉峪片区，进而将东部城区连为一体并实现完美升级汉峪片区规划交通规划---三纵四横、交通便捷；现在已很好、未来更完美?横向：项目北侧１公里即是经十大道，项目南侧紧邻旅游路，先天交通条件无尽优越?纵向：舜华路与修通后的凤凰路，是项目与南北相连的重要渠道?轨道：未来规划的轨道交通１号线，将让本项目的交通条件更加趋于完美汉峪片区规划资源分布---政务中心、总部基地、商业中心、金融中心、体育中心、机关宿舍……省直机关宿舍站在城市发展的角度理解本项目：地块四至完美交通即将呈现，出则阅尽繁华东城世界、入则一览静谧山景生活回迁安置房道十大北侧城市公共绿化带即经公里1东侧规划居住用地北侧东侧莲花山西侧凤凰路东南角高新实验学校南侧旅游路经济指标地上住宅50万㎡、商业地块建面15万㎡；规划排布受到密度和高度的制约居住用地地块经济指标地上建筑用地面积建筑限高一地块容积率面积绿地率停车率备注块(㎡)密度（m）地（㎡）地块二288963.189578要求配建居民日常生活所需的公共服务设施地块二及中水等设施要求配建居民日常生活所需的公共服务设施地块三413923.2132454（其中须配建一处建筑面积不小于1200㎡的住宅建筑室内副食品市场）及中水等设施≥40%＜18%80%须为高层要求配建居民日常生活所需的公共服务设施地块四560213.0168063（其中须配建一处用地面积不小于0.54公顷的18班幼托）及中水等设施须要求配建居民日常生活所需的公共服务设地地块五359623.2115078施（其中须配建一处建筑面积不不小于500㎡的室内蔬菜副食网点）及中水等设施块小计1622713.1505173地三块七商业金融用地地块经济指标用地面容积建筑面积限高地块绿地率建筑密度停车率备注积(㎡)率（㎡）（m）须配建公厕、地块一877543875＜35%80地块四地块五地上个/百中水等设施≥25%平米5.0须配建公厕、地块七21460107300＜30%100中水等设施小计302355.0151175站在项目本体的角度理解本项目：高层市场现状济南高层与小高层住宅市场量价齐跌，新开盘认购率更是大幅下滑?供销：“金九”变“铜九”，成交率不增反降；?价格：在打折促销影响下，均价已由年初的7879元/平米跌至目前的7726元/平米；?开盘项目情况：认购率逐月下降，9月多个项目开盘，但80%项目认购率低于40%，有些甚至不足10%。别墅市场现状2011前三季度，济南高端需求受制更加明显，别墅市场持续低迷?限购持续影响下，别墅市场成交大幅下滑，价格持续下跌，整体高端市场持续低迷。写字楼市场现状?万达广场：2010.03开盘，总体量15万平米，首次开盘价格1.2万/平米，截止2011.08已清盘，尾盘价格1.3万/平米，月均消化量0.9万平米/月，价格年度涨幅6%；?银座中心：2011.07开盘，总体量5.7万平米，均价1.2万/平米，截至目前已售3.7万平米，月均消化量达1.3万平米/月；?鲁商国奥城：2010.09开盘，推售4.2万平米，开盘价格1.2万/平米，2011.07已售罄，尾盘价格1.6万/平米，以大客户整层销售为主。写字楼呈现热销局面，但更多依托地段或大客户资源公寓市场现状相对住宅市场而言，济南公寓市场量价齐升，投资价值日趋明显?供销：公寓市场持续走俏，成交率一路上升；?价格：整体价格水平在1.3万元/平米，部分项目已突破2万元/平米。从整体市场的态势理解本项目：预判东区住宅格局济南东部板块众多，竞争激烈，呈现一定的两极分化趋势代表项目：重汽翡翠清河、翡翠外滩代表项目：恒大城、万象新天产品特点：中档高层产品特点：中档高层单价水平：8500元/㎡单价水平：6500元/㎡左右主力总价：80万左右主力总价：60万左右档次空白：中高档单价空白：9000-11000总价空白：80—120万代表项目：海信慧园、绿城百合花园产品特点：中档高层代表项目：恒大名都单价水平：8000元/㎡左右产品特点：中档高主力总价：80万左右层代表项目：全运村、奥龙官邸单价水平：7500元/产品特点：高档低密度及中高层㎡单价水平：12000—20000元/㎡以上主力总价：70万左主力总价：120—150万元或200万以右上?以二环东路为界整个大东区市场可分为两大类，一类是高端住宅类型，集中在奥体文博；一类是普通住宅类型，集中在王舍人、高新会展、邢村唐冶。高端项目以海尔绿城全运村和中海奥龙官邸为代表，均价在12000-20000元/平米；普通住宅以海信慧园、恒大名都、翡翠清河为代表，均价在8000元/平米左右。东区住宅印象大盘云集、名企扎堆、高层居多、新古典占主流占地面积总建筑面积板块项目容积率建筑形态建筑风格（万㎡）（万㎡）别墅、多层、小高层海尔绿城全运村86.71.23130、新古典主义高层奥体文博板块中海奥龙官邸23.61.6348高层、别墅英式风格名士豪庭33.32100高层新古典主义黄金99801.6490小高层、高层新古典主义海信慧园8.83.4130小高层、高层现代简约高新会展板块保利海德公馆14.22.442.7高层ARTDECO绿城百合花园25.61.963.6高层新古典主义恒大名都13.412.834.93高层新古典主义邢村唐冶板块恒生伴山52.417高层新古典主义恒大城51.93.28170高层新古典主义王舍人板块万象新天333.51.8600多层、小高层、高层现代重汽翡翠外滩161.524未定未定全福立交板块重汽翡翠清河161.630小高层、高层现代?建筑形态：高层、小高层居多，其中全运村、万象新天还有多层产品；?建筑风格：建筑风格呈现多样化，但高端项目新古典主义风格为主，普宅产品涵盖多种风格东区户型配比90㎡二居和110-140㎡三居占据主流；大平层豪华户型逐步增多实用两居紧凑两居/三居一居/紧凑两居豪华三居/四居紧凑三居舒适三居90㎡200㎡左110-140左右右㎡大平层两三室户型室畅销户型东区住宅推售2011年以来，东区住宅热销的局面不复存在，价格也有微幅下调2011年2011年已售面积剩余住宅面积年初价格当前价格板块项目销售面积月均消化量价格涨幅（万㎡）（万㎡）（元/㎡）（元/㎡）（万㎡）（万㎡）玫瑰园20000一期15000二期无变化海尔绿城全运村33.734.3321.270.48小高层14000二期20000多层19000一期下降7%奥体文博板块中海奥龙官邸33.116.531.890.7312000高层10500下降14.3%名士豪庭53.454.336.550.481000010400增长3.9%黄金999.031.324.970.261200012500增长4%海信慧园131.6710.50.2481208300增长2.2%高新会展开盘价格板块保利海德公馆2.92.931.10.9713500下降11.1%15000恒大名都1212.81181.4266007510增长12.1%邢村唐冶下降22.8%板块恒生伴山3.21.588.80.1897007900（取消精装修）恒大城17.417.47.93.485月开盘72006600下降8%王舍人板块高层6950高层6600高层下降2.7%万象新天21.29.8457（一期）1.09多层7700多层7500多层下降5.3%重汽翡翠外滩未售------------未售--------全福板块重汽翡翠清河13.72.56120.8183358500增长1.9%9月份出现的价格下滑主要还是开发商为了冲刺年度任务，采取大幅优惠措施所致，预计这一情况短期内将持续。东区写字楼市场潜在供应巨大未来竞争激烈ITIT总总部基地北部基地北区区启启德德国际国际金金融中心融中心黄黄金金时时代代舜舜泰广泰广场场经十路广广场场鲁银银鲁银银河河大大厦厦重重汽汽总总部部基地基地天天业奥业奥体体项项目目鲁鲁班班奥奥体体项项目目海信海信龙奥龙奥九九号号鲁鲁商商国奥国奥城城ITIT总总部基地南部基地南区区区域公寓典型个案绿城玉兰公寓—奥体首席精装公寓?基本情况：?开发商：海尔绿城?总建面：4.5万平米?建筑风格：新古典?单体布局：6梯19户?户型配比：一居70-84㎡68%二居110-145㎡27%三居208㎡5%?装修标准：3500元/平米?销售情况：?2010.05.15开盘，开盘价1.35万/平米,尾盘价1.5万/平米；2011.04售罄，目前已交房。区域公寓典型个案鲁商国奥城—奥体央心精装平层、Loft公寓?基本情况：?开发商：鲁商置业?总建面：3.6万平米?建筑风格：现代?单体布局：4梯15户?户型配比：一居45-78㎡33%二居100㎡以上67%?装修标准：平层3000元/平米Loft2000元/平米?销售情况：?2010