抚顺三悦城综合体项目整体定位及发展战略报告2010.02.1报告的主要内容第一篇项目概况第二篇目标解析第三篇市场研究第四篇核心问题与发展战略第五篇方案评价第六篇项目定位及平面表现第七篇项目发展建议第一篇项目概况项目基本指标项目基本指标本案位于抚顺市核心商圈的“龙眼”位置，与火车站面对面，具有明显的地标性，是未来城市形象极为重要?项目位置：抚顺市新抚区火车站对面的标志性建筑。?占地面积：3.3万平方米?建筑面积：504017平方米?容积率：14?地块形状：规则的矩形缺一角；东西走向144米，南北走向310米?规划用途：居住、商业抚顺火车站?出让年限：居住70年、商业40年?住宅及商业规划比例：?A区：2栋住宅、2栋公寓、1栋酒店及酒店商圈式核心公寓不同物B区：业类2栋楼型比例：回迁住宅、1栋公寓、1栋住宅商业综合体：45%酒店：5%公寓26%住宅6%地下室18%四至现状：东、西、北被抚顺代表性建筑环绕北：东一路以北、抚顺大东：东临大商抚顺百货大楼酒店对面为抚顺南站。及长途客车站。抚顺南站天宝大酒店本案地块现状大商百货大楼西：西侧为中央大街，以南：为一商业街叉地块：还未拆迁的抚顺大酒店车流为主，人行道狭东六路出的小路，周及还未拆迁完的南侧商业窄，街西侧为天宝大边为旧的住宅、住宅部分。酒店和时代中兴广场楼。位于抚顺核心商圈、主要交通干线——新抚区商圈、东一路沿线上，是抚顺人流、车流最繁华区域。未来一些综合体相继开发，东一路将成为抚顺的“第五大道”。场广达万广场财富抚顺火车站罕王商场大商百货大楼金汇广场天宝大酒店城贸中兴时代广场商目商项浙业商路一西+抚顺城市规划、政策本案初步规划图和效果图——东一路上的综合体航母，城市形象点睛之笔。项目本体——小结??新新抚区抚区域是域是抚顺抚顺市市传统传统的商的商业业和居住聚集和居住聚集区区，有着，有着极极高的高的区区域域认认知度；知度；区区位位认认知知??随随着城市建着城市建设设的的东迁东迁，居住，居住区区逐逐渐东渐东移，但商移，但商业区业区仍然保留，仍然保留，随随着着0707、、0808年年该该商商业区发业区发展，大商、金展，大商、金汇汇、中、中兴项兴项目的落成，促成了目的落成，促成了该区该区域更加活域更加活跃跃的商的商业业氛氛围围；；交通交通条条件件??交通路交通路况较况较好，火好，火车车站、汽站、汽车车站聚集，是站聚集，是抚顺抚顺到周到周边边城市和城市和东东西交通的西交通的主要交通主要交通枢纽枢纽。。??距离沈距离沈阳阳市市2020多分多分钟车钟车程。程。第二篇目标解析开发目标开发背景：在保证资金安全、规避财务风险的前提下，实现住宅、公寓、写字间的销售，商场、酒店式公寓的成功招商。?作为抚顺日益蓬勃发展的老旧商圈，已经最低目标：实现投入资金（18亿人民币）的30%回收，但能够按时偿还银完全不能满足沈抚同行城大城市策略的需要，脏乱差的商圈环境贷款；，和人潮涌动的商圈人气氛围及不协调。最高目标：实现投入资金60%的回收，除了一栋酒店式公寓的自营或者招?浙商、万达、天朗国开发商，实现目标一定的剩余利的三个节润奏：。际相继进入，几乎与我们是同一时期开发。公寓类产品拔位置也都与我们临近住宅率先启动商业随即跟上，但就位置来看，我高形象们的位置更具政治意义和地标气质。成本回收期实现住宅回收成本的逐步成熟的项目形象推动资金再滚动、再利用公寓类商务产品价值提升项目总投资18亿，总收益估算亿元?开发成本总计约亿元；?总投资估计?：土地成本总计约亿元；?财务成本总计约亿元；SOHO公住宅写字间精装公寓酒店式公寓商场招商其他公建寓规模（平米）开发成本（元/平米）?住宅亿元；SOHO公寓亿元；?写字楼亿元；酒店式公寓亿元；?总收益估计?精装公寓亿元；商场招商亿元。：住宅写字间SOHO公寓精装公寓酒店式公寓商场招商其他公建规模（平米）价格（元/平米）首席地标建筑不要做纯粹的酒店式公寓，而要赋予其一定的政治意义，做沈抚同城后集商务、会展、会议于一体的抚顺五星级综合性地标建筑会展商务会议第三篇市场研究根据项目本体特征确定市场研究的范围项项目本体特征目本体特征??较较大大规规模模综综合体合体项项目，容目，容积积率高，率高，属属于城市地于城市地标标建筑。建筑。??涉及多涉及多种种物物业业形式，有住宅、酒店、形式，有住宅、酒店、写写字字间间、商、商场场、、SOHOSOHO公寓、精装公寓等。公寓、精装公寓等。市市场研场研究范究范围围??抚顺抚顺市房地市房地产产市市场发场发展展概概述述??商商业业地地产研产研究究————商住公寓商住公寓————酒店式公寓酒店式公寓————写写字字间间————商商业业百百货货??商商业综业综合体合体研研究究————以核心以核心区区域价域价值值推推动动城市城市综综合体合体发发展案例展案例研研究究————以副城以副城经济经济推推动动城市城市综综合体合体发发展案例展案例研研究究??区区域域竞竞聘聘研研究究————浙商商浙商商贸贸城城————万万达达广广场场————财财富广富广场场————已已进驻进驻商商业项业项目情目情况况近年来抚顺市GDP及固定资产投资额加速增长抚顺市历年经济发展状况房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP超过XXX美元，房地产市场处于快速发展时期主要城市哈尔上海北京天津青岛成都大连沈阳武汉抚顺长春GDP比较滨GDP（亿9144681536652563237122902240223818301676元）人口（万）1742153810467611159603693831974724非农业人口-1162556263-280446-467313（万）人均GDP2693231352491443083502735420?20457379773209218870（元）15?抚顺2009年人均GDP约XXX美元，房地产市场处于快速发展期，即将进入平稳发展期0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$人均GDP与房启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期地产发展关系生存、改善需求兼生存需求改善需求为主改善需求为主有快速发展平稳发展，以质量超速发展缓慢发展以数量为主，数量为主，数量与质量单纯数量型综合发展型与质量并重并重2000年-2009年全国房地产市场投资保持较快增长，占固定资产比重逐年上升抚顺房屋施工竣工面积近年来均呈大幅增长，年均增长率超过XX“十五”时期沈阳房屋施工竣工面积情况?“十五”时期，沈阳房屋3500000070.0施工面积年均增长54.9%，60.0竣工面积年均增长40.5%。3000000050.025000000?2005年，沈阳商品住宅40.0施工面积达2438.3万平方20000000米米，比2000年增长3.84倍30.0%平15000000，年均增长30.9%；商品住20.0宅竣工面积达927.7万平方10000000米，比2000年增长3.20倍10.0，年均增长26.2%。50000000.00-10.0200020012002200320042005施工面积竣工面积施工面积增幅竣工面积增幅抚顺商品房销售市场活跃，增势强劲，年均增长30%左右房地产市场小结?全国；?沈阳和抚顺市场比较；?抚顺市场。根据项目本体特征确定市场研究的范围项项目本体特征目本体特征??较较大大规规模模综综合体合体项项目，容目，容积积率高，率高，属属于城市地于城市地标标建筑。建筑。??涉及多涉及多种种物物业业形式，有住宅、酒店、形式，有住宅、酒店、写写字字间间、商、商场场、、SOHOSOHO公寓、精装公寓等。公寓、精装公寓等。市市场研场研究范究范围围??抚顺抚顺市房地市房地产产市市场发场发展展概概述述??商商业业地地产研产研究究————商住公寓商住公寓————酒店式公寓酒店式公寓————写写字字间间————商商业业百百货货??商商业综业综合体合体研研究究————以核心以核心区区域价域价值值推推动动城市城市综综合体合体发发展案例展案例研研究究————以副城以副城经济经济推推动动城市城市综综合体合体发发展案例展案例研研究究??区区域域竞竞聘聘研研究究————浙商商浙商商贸贸城城————万万达达广广场场————财财富广富广场场————已已进驻进驻商商业项业项目情目情况况商住公寓酒店式公寓写字间商场百货商业地产研究小结根据项目本体特征确定市场研究的范围项项目本体特征目本体特征??较较大大规规模模综综合体合体项项目，容目，容积积率高，率高，属属于城市地于城市地标标建筑。建筑。??涉及多涉及多种种物物业业形式，有住宅、酒店、形式，有住宅、酒店、写写字字间间、商、商场场、、SOHOSOHO公寓、精装公寓等。公寓、精装公寓等。市市场研场研究范究范围围??抚顺抚顺市房地市房地产产市市场发场发展展概概述述??商商业业地地产研产研究究————商住公寓商住公寓————酒店式公寓酒店式公寓————写写字字间间————商商业业百百货货??商商业综业综合体合体研研究究————以核心以核心区区域价域价值值推推动动城市城市综综合体合体发发展案例展案例研研究究————以副城以副城经济经济推推动动城市城市综综合体合体发发展案例展案例研研究究??区区域域竞竞聘聘研研究究————浙商商浙商商贸贸城城————万万达达广广场场————财财富广富广场场————已已进驻进驻商商业项业项目情目情况况案例——以核心区域价值推动城市综合体发展案例——副城经济发展推动城市综合体发展案例启示案例研究?以核心区域价值推动的城市综合体发展；?以副城经济推动的房地产