中惠.南沙项目定位报告二零壹零年拾贰月二级市场策划品控中心将要了解及解决的主要问题1南沙市场在售项目卖什么？2同等竞争环境下，本项目凭什么脱颖而出？3根据市场供需，未来产品、客群如何走向？4本项目将以何种形象切入市场？5规划建议及经济收益预测PART1【南沙在售项目分析】一、南沙片区在售项目分布富港优山美地南沙境界南沙碧桂园本项目广晟海韵兰庭逸涛城奥园海景城海力花园珠光南沙御景龙光棕榈水岸碧桂园豪庭南沙滨海花园时代南湾南沙奥园万科府前一号南沙珠江湾富港观海美寓星河丹堤售罄项目旧盘潜在将售新推项目目前南沙片区在售项目：逸涛城、海力花园、龙光棕榈水岸、南沙奥园、奥园海景城、碧桂园豪庭、时代南湾和观海美寓、南沙珠江湾等项目。下面，我们针对片区销售速度较快，具有代表性的项目进行深入分析。二、典型项目分析龙光.棕榈水岸?地理位置：广州市南沙区金蕉大道西（新区政府南侧），与本项目地块相邻。?基本情况：总建筑面积约27万㎡，分南北两地块开发，北地块为21栋围合而成的洋房区，南地块以230-300㎡左右的联排别墅为主+沿马路附带小部分洋房。?推货情况：北地块洋房共1084套，自2010年6月份至今已推出696套货量。?产品区间：70-138㎡的2-4房单位?销售价格：7500元/平米（毛坯）定位中高端，地铁口、区府旁升值潜力巨大的中等规模社区景观资源南沙政府重点打造的绿色生态滨海大道，原生态河流——蕉门河。地段优势位于南沙CBD中心，毗邻蕉门地铁站、南沙区政府、市政公园平米用型型，低价，低置号号产品优势70-12070-120平米紧凑实紧凑实用型户户型，低总总价，低置业业。门槛门槛。棕榈水岸在目前南沙在售项目中地段优势最为明显，升值潜力大，但景观优势和规模效应不明显。时代南湾?地理位置：南沙区港前大道北（南沙高尔夫旁）。?基本情况：占地面积33万㎡，总建筑面积约51万㎡，将分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独立别墅，既望山望湖，又瞰海。在售产品以125-168㎡阔绰型3-4房为主。?推货情况：首期推出1-3栋高层洋房，共560套，已售500套，销售率为89%。?产品区间：96-168㎡的2-4房单位?销售价格：9500（带3000元/平米豪华装修）现阶段，南沙片区项目定位最高端的标准！高端定位的支撑点是什么？高端配套云集：南沙游艇会、高尔夫球场、六星级豪华酒店南沙首个带3000元/平米的豪华装修标准时代南沙，地段优势虽不明显，但景观资源、周边高端配套具有极大的优势。在产品的定位上——以阔绰舒适型产品为主珠江湾?地理位置：南沙区环市大道漾滨路。?基本情况：占地55万㎡，总建筑面积达到146万㎡，居住建筑布局主要采用行列式，保证每一户都南北朝向和有良好的通风采光，充分利用土地资源。住宅的高度由南向北逐渐递增，最大程度的引入滨海景观。在售产品情况。?推货情况：珠江湾总货量4100套，首期400套，其中首批推出300套，12月18日开盘当天已售170套，销售率56.67%。?产品区间：127-160㎡的3-4房单位?销售价格：8000元/平米（带2000元/平米装修）市场上形象，定位为中高端大型园林社区珠江湾卖什么？规模景观地铁自身五星级酒店、国际商务写字楼、饮食娱乐城等完善的商务配套。配套风情商业街、国际双语幼儿园等?珠江湾，虽具规模优势但其在景观资源上不及时代南湾，在地段优势上不及棕榈水岸，?因此，该项目在定位上走差异化路线，提出了“靠海最近的生活”，向市场客户贩卖一种滨海生活方式。鉴于南沙珠江湾景观优势和地段优势不明显，但社区规模大，主打卖点为规模优势和完善的社区配套，所以项目以打造滨海生活模式的概念，营造一种闲适的生活氛围，与南沙片区其他项目形成差异化，同时凭借开发商珠江地产的品牌效应，吸引广州投资度假型客户。为契合整个项目宽享闲适滨海生活的主题，住宅产品定位为中大户型的高层洋房。首期在售产品以127-140㎡舒适型3-4房为主。广晟.海韵兰庭海韵海韵兰兰?地理位置：进港大道金州商业街旁。庭庭?基本情况：占地3.5万㎡，总建筑面积10.4万㎡，分两期开发，产品为18层高的80-130m?的2-3房单位。?推货情况：2011年上半年推售。?产品区间：以80-120㎡的2-3房单位为主力。?销售价格：未定定位为中端自住型居住社区海韵兰庭卖什么？完善、便利的生活配套是该项目最大的核心卖点，但由于项目规模相对较小，外部景观资源尤为缺乏。三、典型项目分析小结在售项目核心卖点整合生活方式社区海景配套卖地段性价比规模周边配套景观资源、地段、配套是各在售项目吸引客户的主力核心卖点。优势市场定位产品定位具有规模优势及丰富景观资源的高端定位度假投资型大户型产品为主+别墅产品改善型为主、度假投资型为辅中等面积有景观资源且拥有丰富自身配套的中高端定位户型产品地段优势凸显中高端定位投资自住两相宜的中小户型产品景观资源欠缺，地段优势不明显的中端定位性价比高的自住型紧凑实用型产品面临众多的竞争楼盘，本项目将如何定位以此区别于市场上其他项目，并形成自身核心竞争力？PART2【项目分析】一、项目地块现状分析优势：劣势：?地块紧邻蕉门地铁站，步行三分钟即可到达?周边生活配套暂时缺乏（满足日常生活购物，交通便利；均有一定的难度）；?地块东面临蕉门河绿色生态栈道，景观资源?地块北面临进港大道，受到车辆噪音干扰及丰富，视野开阔；灰尘大影响；?与南沙区政府隔路相望，为地块行政、商业?南地块上有大量的荒芜厂房，影响拆迁周期地段奠定基础；；?地块周边在售、在开发项目众多，片区未来?周边区域虽有开发但目前居住人口稀疏，生居住人群聚集，生活氛围浓郁；活氛围不浓郁；?地块地势平整，缩短工程开发周期。地块特征：优势明显大于劣势！进港大南沙区政府道凤凰大道二、项目价值卖点东望蕉门河BB步行3分钟AACC与南沙区府地铁口一路之隔地段地段优势优势明明显显座落于南沙EEDD毗邻南沙主要交CBD新城中心通干道进港大道项目地段优势凸显，无论是从未来片区居住生活的便利性或是投资客户对片区未来升值潜力，均具有较强的吸引力。三、项目定位方向因此，结合地块特性及在售楼盘特征我们项目定位为以中小以中小户户型型为为主主投投资资自住自住两两相相宜宜千千亿亿社社区区生生活活配套配套自住兼投资的精品社区毗毗邻邻蕉蕉门门地地铁铁站站南沙南沙CBDCBD商商务务核核心心PART3【产品定位】一、洋房篇（一）、产品定位一、产品供应情况1、在售楼盘项目名称开盘时间主力户型面积段比例总套数已售套数消化比例销售价格2房70-79㎡38%26425597%龙光棕榈水岸2010.6.193房91-127㎡62%43235281%毛坯均价7500元/㎡小计69660787%2房76-102㎡20%725779%3房95-110㎡20%725171%逸涛城2010.10.1毛坯均价为5600元/3+1户型140㎡54%1948644%㎡，折后价5445元/㎡复式150-232㎡6%22836%小计36020256%2房79-84㎡33%645992%碧桂园豪庭2010.10.123房98-130㎡67%12811590%7300-7800元/㎡（约1000元/㎡装修）小计19217491%2房96㎡30%17015792%时代南湾2010.10.13房125-148㎡50%28023785%折后价约为9508元/㎡（带3000元/㎡豪4房168㎡20%1109284%华装修）小计56048687%2房83－85㎡33%604168%富港观海美寓2010.9.24　毛坯均价6100元/3房101－114㎡67%1204437%㎡小计1808547%项目名称开盘时间主力户型面积段比例总套数已售套数消化比例销售价格2房92-96㎡21%3636100%奥园海景城2010.9.43房127－139㎡69%1169380%　折后毛坯均价为6500元/㎡4房176㎡10%161488%小计16814385%3房109－135㎡79%37424164%珠光南沙御景2010.8.18签约均价为5908元5房143㎡21%1022625%/㎡小计47626756%1房46-49㎡16.33%969094%2房58-89㎡21.60%18718299%小3房72-118㎡32.92%26625897%海力花园2008.12大3房130-165㎡11.76%959298%4157-6362元/㎡4房151-159㎡12.24%1127479%复式166-321㎡5.44%522775%小计80872389%3房137-152㎡34%13611930%南沙珠江湾2010.12.18小3房127㎡16%64均价8000元/㎡4房137-160㎡50%2005113%带2000元/㎡装修首期共400套小计100%17043%首批推250套户型面积区间总套数户型配比1房46-49㎡962.50%2房58-102㎡85322.21%小3房91-130㎡145637.92%大3房130-165㎡62716.33%3+1户型140㎡1945.05%4房168-176㎡43811.41%5房143㎡1022.66%复式150-321㎡741.93%合计——3840100.00%以紧凑实用型60-130平米左右的二房、三房单位是市场供应主力户型区间。2、潜在供应楼盘产品配比情况产品配比总建筑面积项目名称开盘时间发展商货量（㎡）户型面积段配比1房50㎡10%2房80-90㎡50%广晟将于2011年下约10万㎡广晟10003房100-120㎡30%海韵兰庭半年推出5房150㎡5%复式180-