谨呈：云锡集团都凯润空港项目2013年度营销方案汇报至祥置业（重庆）Feb，2012营销环境研项目/产品项目营销定营销战略营销执行要点判解读位及策略MARKETINGEXECUTIVEPartSeven外部环境研判内部环境研判MarketingMARKETINGBREAKOUTSUMMARYINTERNALENVIRONMENTPositioningPartFivePartOnePartTwoPartFour营销难点目标、任务及关键点与问题目录THETHEPORBLEMPROBLEMPartThreePartSixCONTENTS第一部分营销环境研判?政策背景研判?区域城市发展概要?区域未来的城市角色?区域房地产市场概述?区域房地产项目竞品分析?小结PART1’营销环境研判2011.1-6月国家出台政策一政策背景研判览时间措施要点个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售财政部:关于调整个人住2011.1.27的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营房转让营业税政策的通知业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户国务院房地产调控1号文籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭2011.1.26件（新“国八条”）、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征《国有土地上房屋征收与收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房2011.1.21补偿条例》屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。政府不得责成有关部门强制拆迁。央行上调存款类金融机构中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类2011.1.20人民币存款准备金率0.5金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。个百分点PART1’营销环境研判2011.1-6月国家出台政策一政策背景研判览时间措施要点央行上调存款类金融机构中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类2011.3.25人民币存款准备金率0.5金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。个百分点。从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收国家发改委《商品房销售代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外2011.3.22明码标价规定》加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。央行上调存款类金融机构中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类2011.2.24人民币存款准备金率0.5金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。个百分点根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租《商品房屋租赁管理办法单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最2011.2.1》低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆从1月28日开始向2011.1.28上海重庆开征房产税个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％~1.2％。PART1’营销环境研判2011.1-6月国家出台政策一政策背景研判览时间措施要点央行上调存款类金融机构中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类2011.5.18人民币存款准备金率0.5金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。个百分点。国土资源部《关于加强保明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房2011.5.12障性安居工程用地管理有，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。关问题的通知》房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按国家发展改革委办公厅关《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处2011.5.12于开展商品房销售明码标5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没有违法所得价专项检查的通知，处5万元以上50万元以下罚款。国家发展改革委《关于降自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审低部分建设项目收费标准2011.5.1查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收规范收费行为等有关问题费标准和行为。的通知》央行上调存款类金融机构中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类2011.4.21人民币存款准备金率0.5金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。个百分点。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、2011.4.1《房地产经纪管理办法》协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。PART1’营销环境研判2011.1-6月国家出台政策一政策背景研判览时间措施要点央行上调存款类金融机构中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类2011.6.20人民币存款准备金率0.5金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。个百分点。房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；2011.6.7住建部《国有土地上房屋在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征征收评估办法》收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。自6月1日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办新《规划管理建筑面积计2011.6.1法，严厉遏制开发商“偷面积”行为。其中规定，阳台、算办法》入户花园要算全部面积。《关于报送年度商品房项要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计2011.5.26目预（销）售计划和商品划，如实填报《年度商品房项目预（销）售计划表》，在房预售方案有关事项的通每年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。不报销知》征求意见稿售计划不发预售许可证。PART1’营销环境研判2011.9月国家出台政策一览政策背景研判时间措施要点银监会发布《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关加大房地产信托监管升级事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期2011.9.5，提前预防房企信托兑付信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的风险措施，做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处理”。对于地方政府而言，限价比限购容易被接受，原因在于限购会导致楼市成交量萎缩、影响土地市场，进而影响地方广东韶关、辽宁丹东出财税收入；而限价令执行之后，市场成交量非但不一定会2011.9.5台限价令被压制，反而有可能被全面激活，因此，在当前这个时间2011.9.6广东湛江出台限价政策点上，越来越多的三四线城市出台限价政策，其用意是在满足中央政府房价调控目标的大框架下规避“限购”令。至此，三四线城市限购在实际推行过程中已严重受阻。规定在市区有3套或3套以上房子的衢州籍人士禁止在市区买房，在市区有1套及以上住房的外地人不能在衢2011.9.6浙江衢州出台地方限购令州买房，在衢州没有缴税或社保未满1年的外地人也不能在衢州买房。国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指政府对保障房明确资金支导意见》，要求健全退出机制，同时尽快明确2012年2011.9.28持，推进小户型公租房建保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金设来源渠道。该文件还要求落实各项支持政策，包括增加政府投入和加大信贷支持等。PART1’营销环境研判2011.10月新政政策背景研判时间措施要点按照规定，建筑施工企业是房屋市政工程生产安全重大隐患排查治理的责任主体，应当建房屋市政工程生产立健全重大隐患排查治理工作制度，并落实到每一个工程10月8日安全重大隐患排查治理项目。按照属地管理原则，房屋市政工程生产安全重大隐挂牌督办暂行办法患治理挂牌督办由工程所在地住房城乡建设主管部门组织实施，省级住房城乡建设主管部门进行指导和监督。10月12日，国务院召开国务院常务会议，研究确定了金融支持小型微型企业发展的政策措施。会议强调，要求加大对小型微型企业的信贷支持；10月12日国务院常务会议要清理纠正金融服务不合理收费，切实降低企业融资的实际成本；要拓宽小型微型企业融资渠道；要细化对小型微型企业金融服务的差异化监管政策和促进小金融机构改革与发展。中国银监会12日就《商业银行流动性风险管理办法(试行)》(下称“《办法》”)公开征求意商业银行流动性风险管见。《办法》要求商业银行建立流动性风险压力测试制度10月12日理办法(试行)，至少每季度进行一次常规压力测试，分析银行承受压力事件的能力。出现市场剧烈波动等情况时，应当加大压力测试频度。通知显示，经国务院批准，上海市、浙江省、广东省、深关于印发2011年地方圳市成为今年地方政府自行发债的试点省市。自行发债是10月20日政府自行发债试点办法指试点省市在国务院批准的发债规模限额内，自行组织发的通知行本省市政府债券的发债机制。PART1’营销环境研判政策背景研判观点：■宏观调控频频颁布，各地方政府纷纷响应，房地产行业进入库存期；■新一轮的调控已经逐步转向了制度变革；■试点城市廉租房大量出现，刚需被压制，购房群体观望情绪加重；