谨呈：武汉统建百步亭联合置业有限公司“快”出来的奇迹————幸福花幸福花园项园项目目营销营销策策划报划报告告世联地产2011.10目标解析：一：销售目标1.速度：月均销售约1.59个亿，即170套；　　　　　　　2012年5月26日-12月，销售约13.6万方，实现总金额12.7亿;2.价格：实现最高价10500元/平米二：品牌目标3.提升统建百步亭品牌号召力和影响力该目标意味着什么？本报告是严格保密的。【速度解读】同安家园以品牌和产品实力，良好社区氛围，最高可实现1300套/年的去化量，本项目的速度目标有支撑2009年7月312009年10月302010年1月232010年11月132011年1月2011年6月6日日日日日09年600套，月均120套10年1300套，月均117套11年上530套，月均100套三期第一批开盘三期第二批开盘，推三期第三批开盘四期第一批开盘，四期第二批开盘，推四期第三批开盘，推，推出320套，出286套，均价5200，推出500套，推出792套，均价出402套，均价7400出132套，均价7400均价4800元/元/平米，当天销售均价5700元/6400元/平米，元/平米，当天销售元/平米，当天销售平米，当天售罄90％平米，当天销售当天销售80％80％80％80％一期85平米业主李女士：入住率高，适合居住，质量好，性价比高“怎么说呢，我感觉住在这里挺舒服的，入住率很高，居家过日四三期子是够了，比较适合居住吧！和它同时期建的别的楼盘外墙早都开二期始皲裂了；但他的房子到现在外立面都没什么问题，只是有一些岁期月冲刷的痕迹。我们当时买的还比较便宜，性价比还比较高，现在五期都涨起来了，以后地铁通了，武商量贩开了就更方便了！”四期79平米业主宋先生：统建品牌好，性价比高，居家氛围好学校一期“我不是武汉本地的，在这边读完大学就留在武汉了，这不家里催着赶快买房结婚么，我和我女朋友就到处开始看。现在汉口三环以内，单价在8000以内的也就是后湖了。这边几个盘我比较了下，同安家园是个大社区，开发商品牌的口碑不错，入住率也挺高的，比较有居家的氛围！”【价格解读】片区在售项目均价约为8000元/平米，若无速度要求，本项目实现均价9341元/平米的目标是有机会的市场价格的梯队分析单价区间（元）12000-35000中心区、永清片宝丽金、武汉天地11000-13000二七片航天双城39000—1300000古田片联发九都府、融侨锦江07600—12000元杨汊湖汉口花园、南国北都7500—8500百步亭现代城、御华园7000—8500后湖盛世东方、同安家园4600-6000盘龙城恒大名都、中诚时代（数据来源：世联市场监测）本报告是严格保密的。关于价格——客户认知居住在大后湖的客户，已熟知目前区域价格和目前区域内的所有事物，让其接受远高于目前区域的价格，存在较大抗性三期124平米业主何先生：百步亭配套全，但早期社区显旧，感觉档次上不来，价格8000元/平米左右“我们之前是住杨汊湖的，09年那边搞拆迁，我们还了钱，才在同安家园买了房子，对这边不能说特别有感情。不过我觉得这边环境还是不错，就是配套差了些，平常逛街还是要求金桥大道那边的中百仓储，大宗购买时现在都是去菱角湖了。百步亭那边我知道，我觉得它配套还挺全的，就是里面有很多房子修建年份有点早，社区整体感觉有点旧，档次上不来。世博园前段时间卖的价格应该也就7000多吧，你们那个幸福时代出来的话，我觉得也就8000左右。”二期128平米业主胡女士：平常从金桥大道走，感觉百步亭位置比同安家园远，价格与同安7000多差不多“我现在是和公公婆婆一起住这边的，跟老人在一起住很多事情少了自己动手，但同时住久了还是会有一些矛盾！所以我和我老公想搬出来住，但又不想离公婆太远，平常还能回去蹭个饭。所以我们选房子也就考虑以同安家园为原点，在附近买。价格的话，说实话我们平常回去都是走金桥大道，百步亭那边我觉得还是有点远，平常也很少过去。你们那边卖的话也就7000多吧，现在同安也就7000多，我感觉那边地段还是没有同安家园的好。”百步亭怡康苑赵女士：那都到了百步亭最后面了，跟现代城是不能比的，配套都不完善，出来也不方便，卖的价钱肯定没有百步亭贵“世博园旁边啊？我知道啊，我在这边住了很多年了，对这边都熟的很。那边都到了我们百步亭后面的，那跟现代城还是不能比的。配套都还没有起来，出来也不太方便。现代城现在也就卖8000左右，后面的世博园以前开盘也就6000多，后来涨到了7000，你那边卖的话也不会到8000。”客户的价格认知实际是基于市场因素建立，目前的心理价格为8000元/㎡，不超8500元/平米【目标解读】均价9341元/平米+170套/月，目标的双向实现在4月份的市场情况下完全有机会实现，但在目前的市场情况下，建议提前预留可浮动的空间　4月份之前4月份之后项目价格（元/平米套数（月）价格（元/平米）套数（月）区域）　金桥晋和世家　12000-1300020套11500　10套尚都一品　780015套7300　7-8套后湖鼎盛华城　830065套820040套御华园　8500未开盘82009月底开盘航天双城1300015套120008套融科天城2100028套　2000019套中心区京汉190326000　未开盘20000　未开盘武汉天地30000　8套总价85折　4套华润橡树湾1200030套1150020套?4月之后，新政陆续出台，2个片区市场中，代表性项目价格普遍有下调，成交量也有近半数的下降，在目前的市场情况下，项目量价目标的同步实现有一定难度，需根据实际市场表现做平衡的本报告是严格保密的。应对调整，以实现最高价值为标准开发商目标重新解读：红海竞争之中高速要求下的高价挑战该目标可分为以下3个问题：1.我是谁？——本体价值分析2.凭何突破红海？——竞争态势下的策略3.如何实现速度目标？——营销策略与执行本报告是严格保密的。1“快”的前提:本体印象——我是谁？印片区共享的价值是什么？新城规划：新城定位以建设健康、绿色新城为宗旨，营造一个以象居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一体，2012年至完1成30万居住量的承接工作?2004年12月28日，武汉市规划部门公布了《后湖居住新城概念规划》，5年投资129亿元打造“和谐、生态”为主题的武汉四大新城之一；?新城定位以建设健康、绿色新城为宗旨，营造一个以居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一体，具有便捷、可持续发展的新型城区，面积23.6平方公里，预计2020年有30万人入住。启示：片区未来价值的剖析及建立升值预期是重点，能带动项目未杨泗港过江隧道来的升级本报告是严格保密的。交通升级：坐拥武汉大道中心，城市环线、地铁、城际铁路、天河机场、“三横五纵”综合提升，贯通武汉三镇，加速片区成熟和区域价值?武汉大道;?环线:二环线、三环线?地铁：3号线、8号线;?城际高铁：汉孝城际铁路；?金桥大道高架桥;?竹叶山立交桥;?二七长江大桥;?姑嫂树高架;?隧道：中一路隧道、塔子湖西路隧道、建设大道隧道和解放大道隧道;?“三横五纵”启示：便捷的出行，也是地缘性和中心城区外溢的刚需客户首选原本报告是严格保密的。因之一配套渐全：生活、商业、市政、体育和文化配套逐步进驻，完善整体区域的居住质量?生活配套：根据《武汉市城市总体规划》和《武汉市商业网点发展规划》：后湖版块为市级商业副中心,计划建设以大型购物中心、超市为核心，配合专业店及便民网点的市级商业副中心;?行政配套：武汉唯一一个集五十六个行政部门为市民提供“一站式”服务的的办事机构选址后湖；?商业配套：摩尔城（65万方大型商业综合体）、竹叶山中环商贸城(140万方，专业市场群)?武汉出版文化产业园启示：生活配套是刚需客户必定考虑的问题，也是与城区住宅产生比价的重要基础本报告是严格保密的。最近市中心：作为紧贴汉口中心区的城市副中心，同时紧邻后湖片，也是两侧差异化外溢群体最佳的居住选择地7500-8000？二七商圈菱角湖商圈永清商圈西北湖商圈王家墩商圈江汉路商圈宗关商圈武广商圈启示：本区域作为离中心最近的新城，具有更快聚集客户的基础本报告是严格保密的。印项目独属的价值是什么？人文指标：结合百步亭社区文化，注重营造人文氛围，3000平象米樱花主题街头广场、大型中央亲水景观区、健身设施、儿童游乐设2施、社区活动中心等半开放活动空间，增加居民的归属感“少儿书画大“赛和”“NBA——亲子对抗赛”谐千家宴”项目周边同安家园及百步亭花园的入住率均较好，且社区居住氛围较好，经常组织老人、小孩参与的社区活动，同时社区文化为业主提供温馨生活氛围与居住情怀，对品牌、社区价值有明显认知本报告是严格保密的。“幸福像窗花一样”教育指标：项目周边有汉口铁中、育才小学，项目内拟建高端幼儿园及配套儿童教育培训链，百步亭社区内有著名青年志愿者组织，是培育下一代成长的良好环境让孩子们赢在起跑线上引入国际双语幼儿园、武汉顶级中小学教育资源——给孩子国际化的教育，让孩子赢在起跑线上：?双语特色：让小孩子从小接受高水准的中英文教学，培养小孩子语言天赋，与国际接轨。?顶级中小学校：核心在于提供一个高水平的教育环境，对孩子的大脑发育和人格成长进行“激活”，从而为其日后的发展打下一个坚实的基础。公园指标：项目规划有3个3000平米街头绿化广场及20米宽城市绿化带，同时北面有规划后湖湿地公园，东侧有世博园城市绿化公园樱花步道硕果园香堤水榭百花园银杏广场体育设施慢跑道世博园公园本报告是严格保密的。商圈指标：处于南国大型商业广场，新生活摩尔城大型综合商业体和苏果大型综合超市的围合之中，先天具备商