您信赖的合作伙伴中国·深圳房地产实效营销综合服务商Yourtrustedpartner武汉本报告是严格保密的。1版权声明Copyright;AllrightsReserved本报告仅供客户内部使用，版权归佰润所有，未经佰润书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Thisarticleisforinternaluseonly.bairunholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurpose.本报告是严格保密的。2致谢!辽宁乾丰置业股份有限公司:基于贵司的信任，感谢任总、刘总对工作的大力支持。同时对贵司这段时间以来包括以陈江经理、车经理为首的销售团队、行政等公司上下的全面支持配合深表感谢，我司于2011年1月10-1月20日对辽宁营口、鲅鱼圈、熊岳等房地产区域市场作了针对性的市场研究，获得了关于项目的第一手研究资料。本报告得以完成，是双方执行团队密切配合的结晶。我们衷心地希望能够与乾丰置业精诚合作，为祥水湾项目成功操作竭尽全力，为贵司的发展壮大贡献力量，同时也希望双方合作愉快。本报告是严格保密的。3本次前期工作需要解决的战略目标项目研究与战略思路结合1?针对性的专业调查、文献调查、项目调查；销售目标3个亿?营口、鲅鱼圈、熊岳目标客户人群访谈、调查；共赢共赢?营口、鲅鱼圈、熊岳区域楼盘调查/竞争项目取得成功对手调查、访谈；市场/项目营销/推广?与开发商深度沟通、把脉切中针对项目三公里范围引领市场目标市场深入调查了解；共赢?项目专题研讨会；23本报告是严格保密的。4报告的整体思考——上中下三篇报告?报告最终实现目的——祥水湾项目2011年完成关注营口、鲅鱼圈城市发全部销售、回款80%以展以及宏观经济发展趋势上1?1、充分了解市场和项目，关注宏观经济运行?2、对房地产市场的透彻关注房地产25完备的销售执行的了解与研究；市场的整体目标：运行态势2011年完成项目全?3、深度挖掘产品价值，提升项目整体运作水平部80%以上销售任务?4、综合运用多种营销渠34道推广项目，建立系统祥水湾1期/22011年营销策略的营销与推广思路期/别墅产品2011年推广策略?5、完备的销售团队坚决执行整盘营销策略本报告是严格保密的。5谨呈：辽宁乾丰置业股份有限公司乾丰置业祥水湾项目上篇市场与项目研究报告营口·熊岳2011年1月20日项目工作推进计划part1回顾项目工作推进计划表1Worktopromotetheprojectschedule专案团队：杨明飞帅文韬梁欣日期：2011年1月12日调研时间具体时间安排工作内容开始时调研方法及对象责任人123456789工作时间完成时间间项目三公里范围调查（采用实地考察、拍照的形式）；1月12调查营口鲅鱼圈城市总体概况、商1项目周边环境调查16:3018:00项目工作团队日圈、街道分布；物业杨经理访谈；销售现场：陈经理访谈；楼盘调查：12个熊岳镇楼盘调查1月13本地居民访谈：3名29：0018：00项目工作团队本地居民访谈日专业人士访谈：1名销售现场：陈经理交流沟通楼盘调查：3个鲅鱼圈楼盘调查1月1459：0018：00外来居民访谈：1名项目工作团队公司领导层访谈日领导访谈：任总/刘总项目组工作梳理项目组阶段工作推进计划祥水湾项目资料收集清单工作计划安排1月1569：0018：00销售团队例会项目工作团队本项目资料收集日成交客户/来访客户/来电客户分销售团队的沟通析本报告是严格保密的。7项目工作推进计划part2回顾项目工作推进计划表2Worktopromotetheprojectschedule专案团队：杨明飞帅文韬梁欣日期：2011年1月15日调研时间具体时间安排调研内容开始时调研方法及对象责任人123456789工作时间完成时间间成交客户访谈：2客户访谈：杨明飞名访谈提纲楼盘调查：帅文韬要求：电话约访/上门访谈梁欣7来访客户访谈：21月16日9:0018:00要求：推荐重点楼盘：5-8个名鲅鱼圈所有别墅项目鲅鱼圈楼盘调查要求：熊岳镇居民访谈：5名项目总控：杨明飞熊岳访谈：梁欣鲅鱼圈居民访谈鲅鱼圈居民访谈：581月17日9：0018：00名鲅鱼圈访谈：熊岳镇居民访谈居民：本地/外来/私营企业帅文韬主楼盘/访谈：杨明飞营口楼盘调查1月18日营口：重点楼盘：6个99：0018：00帅文营口居民访谈1月19日访谈居民：6人韬梁欣人员访谈：杨明飞行业专业人士调查营口/鲅鱼圈/熊岳镇领导访谈人员：2名资料收集：梁欣10资料收集1月20日9：0018：00资料收集：营口/鲅鱼圈宏观资料整理：帅文韬楼盘调查资料整理微观/房地产本报告是严格保密的。81月21日项目组：杨明飞本项目研讨会完成项目报告11到9：0018：00帅文韬25日汇报撰写策划报告1月24日梁欣市调与研究一：宏观运行与机会研判PART1城市发展·格局研判一、营口发展1、营口城市概况营口：东北最近的出海口，以工业、航运、商贸、旅游为主的东北重?营口是辽宁省辖的地级市，位要港口城市。于渤海辽东湾北岸，大辽河入海口，是沈（阳）大（连）产业带之间的港口城市，。?营口下辖两个县级市四个区，其中营口经济技术开发区为国家级经济技术开发区。?营口是全国重要的沿海开放城市，是东北最近的出海口，也是辽宁乃至全国的重化工和轻纺工业城市。辽宁省9市营口关键词：1、港口城市2、国家级经济技术开发区3、东北出海口本报告是严格保密的。102、营口城市区位地理位置介绍：营口地处辽东半岛西北部。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、普兰店相连。营口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地。辖区概况及行政区划：营口市地势自东南向西北倾斜，自然形成低山、丘陵、平原三种地貌类型。东西宽50.7公里，南北长111.8公里，市域总面积4970平方公里，海岸线长96公里，营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)41个建制镇，929个行政村。人口约242万人。沈阳大连鞍山190公里170公里84公里营口东与中国最大的边境城市丹东市毗邻北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，距离70公里。关键词：1、海岸线2、沈阳大连本报告是严格保密的。113、辽宁14个城市2009年GDP排名（城市地位）葫沈大鞍营锦抚盘本辽丹铁朝阜2009年芦阳连山口州顺锦溪阳东岭阳新岛人口242.6306.1786617352235310.2222.6130155.4183.5342.6486.9192.2（万人）GDP4359.4417.1810.282.3799.5790.1724685.3688.4608655.7605.7518286.2（亿元）273国土面积（平方公12942132389249481010111112714048843547411503012966197361037510445里）经济增长14.11517.220.316.013.61018.316.216.518.01810.516.0率（%）营口在辽宁，人口排名倒数第六，经济总量排名第四，经济增长率排名全省第一。关键词：1、GDP2、经济增长率本报告是严格保密的。125、营口地区2007-2009年经济发展数据来源：政府工作城乡居民收入呈现持续增长态势。2009报告数据年城镇居民人均可支配收入15858元，比上年增长10.5%农村居民人均纯收入年份2007200820097687元，比上年增长10.7%。。566.87703.57799.5亿GDP亿元亿元元增长23%24%13%省占有4.53%4.55%4.67%比率营口近年来经济快速发展，从2007年至2009年的营口的GDP数值以及增长速度可以看出营口市现处于一个经济快速发展的阶段，并且经济增长率呈现一种阶梯式模式。（2009年数据）经济的快速增长为房地产市场的持续发展与成长带来利好的上升空间。关键词：1、可支配收入2、增长本报告是严格保密的。135、营口：处在东北经济圈和环渤海经济圈结合带，是辽宁9市90分钟城市圈的节点城市。营口地理位置优越，交通便捷，地处东北经济圈和环渤海经济圈的结合部，是东北内陆最近的出海口，北靠以沈阳为中心城市圈。沈阳经济区和东北腹地，南依东北亚航运中心大连市，是“五点一线”战略布局的重要节点。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路纵贯全境，构成以营口为节点的辽宁9个城市的90分钟城市圈，现在正在建设中的哈大高速铁路、营口机场和城市轻轨，也使营口融入环渤海和欧亚大陆桥交通枢纽网络。关键词：1、90分钟2、城市圈3、高铁4、机场5、城市轻轨本报告是严格保密的。146、营口交通-形成了立体交通网公路：营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。铁路：有“东北第一高速铁路”之称的哈大铁路客运专线南起辽宁省大连市，经营口、鞍山、辽阳、沈阳、铁岭、四平、长春、松原，终到黑龙江省哈尔滨市，线路全长904公里。其中辽宁省境内553公里，吉林省境内270公里，黑龙江省境内航空运输：近期规划营口机场位于盖州西海，按民航机场4C级适航标准建设，建设总投资匡算为4.5亿元人民币。航站楼设计旅客吞吐量为年15-30万人次，用地2500亩；中远期规划按民航4D级适航标准建设，航