复地·东湖国际三期精装修产品可行性研究报告报告目的根据当前市场情况，研究本案三期公寓走精装修成品线路的可行性，论证其对价格与销量的提升作用，以及可行的执行方法。论证思路经济指标三户型比重期产产品品景观特分征三析户型研究期产预期售价品建议不装修精装修可行性装发展沿革辩建议装修修证房武汉现状市分市析场场特调操作方式研征装究修研操作分建方法议析精装修房对销售的影响研究第一章经济指标景观三产期户型比重品产特品征分户型研究析预期售价三期产品分析1.经济指标产品两极分化，建筑密度较小。高层与别墅的产品组合，1.8容积率，建筑密度19.33%。一栋55层超高层（168.5米高），4栋33层高层住宅（99.3米高），2栋32层高层住宅（99.5米高），14栋4层叠拼住宅与公共配套建筑及设施组成三期产品分析2.景观景观不及一期，但视野好。无外部湖景，(1#超高层除外）主要为内部景观。围和式布局，高层与别墅组合，视野好。三期产品分析3.户型配比中小户型占据比重最大93-94平米的首置、首改型产品占52.44%，共574套。比重较大。其次为154平米户型。三期产品分析4.户型分析户型比较优异公寓产品全部为典型T4布局，方正，设计合理，附加值高。三期产品分析5.价格预期预期售价万元以上按照东湖国际价格走势，三期售价在10000元/平米以上，成为武昌标杆。高层价格走势10000900077869000711873158000653868488000625462176417790370007000702572427448600060006476621762186364500050004000400030003000200020001000100000月月月月月月月月月月月月月月月月12123456789012121111年年年年年年年年年1年年年年999999999年年年0088000000000999110000000000000000022222222200002222222总结1.密度较低，产品形态两极分化2.公寓户型紧凑，属首置、首改型产品。三期公寓产品分析主流面积为：90平米、130平米。此面积1.矛盾：价格区域最高，而产品面三段属常规产品，市场供应与成交均非常集期中。积并非顶级。主力面积为市场最常产规面积，供应量密集。在此情况下，要做到量价双收存在难度。品3.湖景有限，视野好分析2.价格支撑点不足：户型、视野并总4.户型设计优良，方正，附加值高不能单独支撑高价。必须有其它因结素支撑：如社区价值、品牌价值等5.售价超过10000元/平方米，跳出市场。，成为武昌标杆。要实现量价双收，寻找新的价值支撑点很有必要。那么，走精装修成品路线是本项目的好出路吗？论证----第二章发展历史与趋势装修武汉市场现情况市房场市特场征调操作方式研究研分析精装修房对销售的影响研究装修市场研究1.发展历史精装修房近十年来发展迅速，比重逐年加大。目前已步入大众化阶段。　第一阶段：简单式拼凑　第二阶段：品牌化运作　第三阶段：大众化2000年之前2001-2006年2007年以后?精装修房多用于样板房；?简装修房出现；?装修房比例明显增加；?临时施工团队；?部分开发商打造装修房产品?开发商装修房品牌形成；?装修质量比较差；；?精装修团队专业化；?只作为促进销售的道具；?开始与知名装修公司合作；?装修质量提升；?不适宜居住。?装修质量提升；?低、中、高项目全面开花；?主要出现在中高端项目；?居住性提高。装修市场研究2.发展趋势开发精装修房已成大势发达国际已基本进入全装修时代，本国政策倡导，国内一线开发商大多进军精装修市场。?政府的政策导向，鼓励全装修住宅市场的发展。?2002年7月8日，建设部颁布了《商品房住宅装修一次到位实施到则》。全国推广住宅商品房精装修。?2008年7月，国家相关部门发出的《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，《通知》引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。?国外基本已经进入精装修销售时代。韩国、日本已经进入全装修房销售；美国全部都是精装修房源；德国、法国也是全装修，更注重装饰和节能、环保科技的运用。?品牌开发商已经形成装修房的品牌。万科、soho中国、瑞安、金地、仁恒、华润都已经进军精装修市场。万科甚至已经宣称“退出毛坯房市场”。?低碳、节能环保、和谐是当今世界的主题。装修市场研究3.一线城市情况市场接受度高；装修房占比已经超过50%。?北京：精装房迈入快速发展通道。正处于从小户型向其他类型产品过渡。北京是较早出现精装房的城市之一。2006年以后，50%以上的高档楼盘在实行全装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推全装修。?上海：市中心精装修房的比例在70%以上。其公寓和高档物业基本上都实现了精装修，而且大户型有增多的趋势，市场对精装修房的接受度也比较高。?广州：发展比较成熟的市场,精装修房比例已达到销售住宅比例的70%。?深圳：精装修房比例已达到销售住宅比例的20-25%。?杭州：全装修成品房已成为杭州房地产开发的一种发展趋势。到2010年新建商品住宅项目全装修率将达到60%以上。装修市场研究4.二线城市情况以沿海发达城市为榜样，加速发展。以苏州、成都、重庆为代表的二线城市，精装房的发展也在加速进行，借鉴沿海发达城市的经验，结合自身市场特性，逐步从起步阶段向成熟阶段发展。在苏州，万科·瀚庭以“成品住宅”为理念升级了苏州住宅产业革命。苏州多家楼盘打起“精装”招牌，向不断细化分级的市场进发：小面积精装修酒店式公寓；顶端人士专享的湖景住宅；以及拥有着丰富户型，面向改善型居住的购房人群的精装产品。这股浪潮可能形成大片成品精装社区。成都市场随着外来实力开发商不断进入，带来了沿海先进的精装房开发理念，高档精装房，大社区中的精装房等类型不断呈现，到09年这一比例已接近20%。同样在重庆，棕榈泉开始推出大批量的成品住宅后，龙湖、富丽等都也相继开始推行成品住宅概念。武汉装修房市场1.发展历程起步与2002年，2005年后市场发展迅速。武汉的精装修房从2002年开始起步。2002年武汉市正式确定丽岛花园、万科四季花城、绿景苑等５个开发项目在武汉市首次实行精装修试点，此后2002-2003两年内，汉飞青年城、圣淘沙国际公寓等小公寓项目加入精装修住宅的行列。一线开发企业进入武汉市场，带动了装修房市场快速发展随着国内知名品牌企业进入武汉市场，带动了武汉的精装房市场的发展，特别是2005年后，随着瑞安、仁恒、恒大、碧桂园等专门做精装房的企业进入武汉，武汉的精装修房市场开始快速发展。武汉装修房市场2.市场接受度民意接受度提高，供应比重呈现上升趋势。半数购房者愿意接受装修房根据武汉指数研究院08年对精装修房的调查显示，46%的网民明确表示愿意购买精装修房，相比5年前30%的比例，装修房接受度有了大幅提升。武汉的精装修房源比例约10%。目前武汉市场在售的精装修项目约30个，比05年增加了。知名一线品牌开发商的项目多推出装修房源。如万科的所有项目均是装修房，瑞安、仁恒都是推出的装修房源；世茂、金地、保利、华润的项目也会推出了部分装修房源。分布区域上看主要集中在中心城区，武汉天地、晋合世家、世茂锦绣长江、金都汉宫、福星国际城、金地国际花园、华润MO+等都是在二环以内的主城区的商业中心地带。武汉装修房市场3.装修标准分类武汉的精装修房源主要有三类高端精装；中档的标准装修；中、低档简装。高端精装：市中心的高端项目，中、大户型的常用装修标准高端精装项目特征：城市核心区域的高端豪宅项目、以中、大户型为主。装修成本：1500-2000元/平方米对外报价在2500-3000元/平方米装修标准：全装修，用材包含部分国际品牌墙面乳胶漆、复合地板；厨卫全套精装，国际知名品牌；配套橱柜；包含部分品牌家电；配套科技产品，如新风系统、智能家居代表项目：武汉天地、世茂锦绣长江、纳帕溪谷、晋合世家、金都汉宫中档的标准装修，市场上普通住宅的常见的装修标准中档标准装修项目特征：中端住宅项目、户型面积120平方米以下装修成本：800-1500元/平方米，对外报价1500-2000元/平方米装修标准：全装修，用材多是国内品牌墙面乳胶漆、复合地板；部分配套橱柜；厨卫全套精装，国内品牌；部分产品有电视背景墙、吊顶射灯。代表项目：万科金域华府、万科城、万科高尔夫、华润·中央公园、金地国际花园、知名品牌企业，已经有精装修房的经验，主要做中档的品牌系列装修房为主。中、低档简装，小户型、郊区中低档项目常用中、低档简装项目特征：郊区的中、低端产品，市中心的以90平方米以下的小户型产品。装修成本：500元/平方米左右，对外报价5800-1000元/平方米。装修标准：厨卫精装，其他部位简装或毛坯厨卫全套精装；墙面乳胶漆、地砖或水泥；代表项目：衍生·领袖城、银湖御园、绿野名人居、东龙世纪花园五期、保利心语、金地格林小城。武汉装修房市场4.价格提升程度装修房对价格提升作用在20-30%案例一：武汉天地、晋合世家、世茂锦绣长江高端装修：相比同区域竞争项目，精装修房源在扣除装修成本后还有15%左右的溢价空间。精装修项目对比毛价格：元/平米装修费溢价售价坯房售价16000200015000-14000200020002500-12000300016000150001000010001500-10000-10000-200012000110008000110008000武汉天地晋合世家锦绣长江（由于三个项目目前接近尾期，选取的价格是指项目常销期的售价）案例二：万科系列。其多个项目的售