常熟虞景文华项目——项目整体报告汇报版敬呈：天铭集团敬呈：天铭集团上海高力物业顾问有限公司零售物业代理部2007年10月项目定位研究思路项目认知商业市场分析项目分析周边商业市场分析竞争项目分析外部环外部环境境分析分析项目分析周边商业市场分析竞争项目分析·地块分析·商业市场分析·供应分析··宏观经宏观经济济指标指标分析分析·地块分析·商业市场分析·供应分析·项目规划剖析·商业业态分析·项目特性分析··发展规划发展规划·项目规划剖析·商业业态分析·项目特性分析商家商家/租户/租户访谈访谈项目SWOT分析市场存在空间高力国高力国际际招商招商团团队意见队意见业主及业主及设设计部计部门门意见意见项目总体定位主题定位主题定位业态规业态规模模及配比及配比业态组合业态组合商业布局商业布局租金试算租金试算目录4宏观经济指标分析4商业市场分析4项目分析4厂商访谈4项目规划建议4定位研究4租金测算地区生产总值100035%30.13%809.2830%800678.7825%600565.1620%47520.10%19.23%18.98%15%400365.0110%2005%00%（亿元）2002年2003年2004年2005年2006年4常熟市地区生产总值连续四年增长超过18%，超越了全国平均增长率，是发展相当迅速的城市社会零售品消费总额社会消费品零售总额（亿元）20017.00%18%17.01%16.47%176.7213.63%15%160151.04129.6812%120110.8397.549%806%403%00%（亿元）2002年2003年2004年2005年2006年4常熟市社会零售品消费总额2006年已经达到176.72亿元，连续三年增长率超过16%，高增长说明了常熟市的市民消费需求日益增强房地产开发投资房地产开发投资额(亿元)开发房屋施工面积(万平米)50600520.2841.0740391.730.054003036.7%32.8%2020010002005年2006年2005年2006年4常熟的房地产开发投资进入快速发展期，开发投资总额与施工面积，增长率均保持在30%以上，说明众多开发商对常熟的房地产市场持有相当的信心人均可支配收入比较人均可支配收入(元)30000253202256721716206681997819953198501967419308191782000019027188971885018602185321851318189100000东莞深圳温州上海北京台州广州宁波常熟绍兴杭州中山佛山江阴苏州厦门无锡4常熟市城镇居民人均可支配收入达19308元，若进入全国市级排名，可名列第９位，紧追上海、北京、广州，超过杭州、苏州、无锡宏观经济指标分析4地区生产总值4社会零售品消费总额常熟市地区生产总值连年上常熟市社会零售品消费总额连升，保持高增长率，代表着常年超过15%的增长，代表着常熟市的经济市场相当活跃，正熟市民的购买力越来越强在大跨步的快速发展四大宏观经济指标利好因素44Te房地产开发投资xt44人均可支配收入Text常熟市房地产市场由于众多外常熟市人均可支配收入超过来资本的注入，开发金额和面19000元，已经接近于众多国积均以超过30%的幅度上升，内一线城市，常熟市民正变得房地产市场火爆越来越富裕4Text目录4宏观经济指标分析4商业市场分析4项目分析4厂商访谈4项目规划建议4定位研究4租金测算常熟市商业概况虞山风景区北门大本项目街方塔东街尚湖风景区方塔街4常熟市商业主要集中于方塔街与方塔东街两侧方塔街4方塔街全长870米，主要以沿街商铺与大型商业项主要大型商业项目：目为主?第一百货4此路段业态丰富，有服饰、书店、婚纱摄影、金银首饰、眼镜等，主要以服饰为主?新福地广场4此区段大型餐饮与娱乐的商家较多，主要集中与近?鑫琥广场年落成的新福地广场与鑫琥广场华联商厦4餐饮与娱乐业态发展趋势迅猛?第一百货新福地广场鑫琥广场华联商厦方塔街业态配比方塔街沿街业态配比业态商家数购物42其他餐饮825%娱乐2娱乐其他173%总计69购物注：不计入四个大型商业项目餐饮60%12%4方塔街沿街共有69个商家，购物所占份额达到六成，餐饮占到12%方塔东街4方塔东街是常熟市唯一的商业步行街，全长630米，是常熟市民购物消费的主要场所主要大型商业项目：4方塔东街沿街以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐?华地百货商家?家电商厦4整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过近几年的发展，已经培养了一定的忠实消费者华地百货步行街街景步行街街景方塔东街方塔东街业态配比业态商家数娱乐其他购物654%餐饮3%餐饮911%娱乐2其他3总计79购物82%4方塔街沿街共有79个商家，购物所占份额达到8成，餐饮占到11%第一百货4常熟第一百货地处常熟市中心，方塔街的西入口，地理位置相当优越4商场拥有近50余年的历史，经过数度历史变迁，自2000年10月6日重新开业后，培育多年，拥有一大批忠实的消费群体。4总面积26270多平方米，其中：营业面积为20000多平方米，集购物、休闲、娱乐、服务为一体的大型商场。4商场内品牌大多为中档品牌，包含男女服饰、珠宝钟表，鞋类，箱包，化2006年销售额高达6亿人民币，为常熟龙头妆品，电子产品等等华联商厦4常熟华联商厦有限责任公司是全国华联商厦成员单位之一，二OO四年初由国有企业改制成民营企业4华联商厦位于方塔街68号，建筑面积3万余平米，是一家集购物、休闲、餐饮于一体的综合性大型商场4定位于以中档商品为主流，以服饰品牌专卖为主，配以娱乐休闲的业态2006年销售额超过4亿人民币华地百货4常熟华地百货有限公司由香港华地国际企业集团下属公司--上海华地企业投资发展有限公司投资兴建。4总建筑面积2.7万平方米，集时尚、餐饮、休闲于一体的时尚购物中心。4华地百货为常熟目前最为高档的商场，一楼精品区引入世界一线品牌，如Aquascutum，HugoBoss，Dunhill，S.t.Dupont，Ports，MontBlanc等4华地百货定位于年轻时尚的消费群体，餐饮娱2006年销售额超过2亿人民币乐的业态比例较大，有别于传统的百货新福地广场41F：五星电器、可的便利、喜客来餐饮、宝岛眼镜、联通营业厅、零距离眼镜生活馆42F：海纳百川餐饮43F：彼岸咖啡、好迪亚KTV44F：PARK97酒吧4新福地广场是近年来新建成的商业项目，区位良好，位于方塔街街心花园的南侧，紧靠第一百货4新福地广场总建筑面积约2万平米，业态主要以餐饮娱乐为主4餐饮与娱乐是近年来发展较为快速的业态，随着人民收入水平的提高，对于生活品质的不断提升，外出就餐娱乐已然被大众所接受，也是国内各大城市的商业发展趋势区域租金分析区位楼层商家租金（元/天/平米）1FKFC7方塔街一楼沿街租金范1F宝岛眼镜13围在7～13元/平米/天方塔街2F顶剪41F可的81F吴良才眼镜14方塔东街一楼沿街租金1F宝岛眼镜15范围在6～15元/平米/天方塔东街1F必胜客62F傣妹4恒隆中心一楼部分位置恒隆中心1F零售商家8(25%扣点)租金在8～10元/平米/天大部分零售为25%扣点零售商业市场分析中高档百货开始出现，如恒隆中心、华地百货等，是城市零售商业市场发展的一大标志，其出现的必要条件是城市具备一定的消费能力常熟市位列全国县便利店开始出现连锁扩张，其发展的背景条件是级市的前列，其零城市当城市人均收入达到3000美金以上，居民具售商业市场正进入备一定购买力及消费需求的标志蓬勃发展的阶段房地产开发市场的火热，北美最大的上市房地产公司西蒙地产，以及全球三大投资基金摩根斯丹利均已进入常熟市场，准备打造常熟第一个大型购物中心项目常熟餐饮娱乐市场长江路、黄河路虞山北海虞山风景区路虞南北本项目、门北大路街尚湖风景区方塔街方塔东街4常熟市餐饮娱乐主要集中于以西起虞山北路、北门大街，北至长江路、黄河路一带，东至海虞南路、海虞北路，南至方塔街、方塔东街，以此形成的环形带之中为聚集餐饮市场分析大型中餐主要依托于大型宾馆或主要商业街，主要以本大型中餐地、苏浙菜系为主，随着消费力以及外出餐饮需求增大，商家普遍生意兴隆西式餐饮连锁发展迅速，肯德基在常熟已经拥有7家门店，中式快餐业快速发展，大娘水饺、喜客来均已开店，说明快餐常熟本地年轻人以及中档消费力已经形成客群异国料理也出现增长势头，日韩料理已经在餐饮市场占得异国料理一席之地，权金城、高骊苑等均生意火爆，说明常熟市民对于新兴事物接受度高餐饮市场分析4餐饮分布比较松散，没有形成集聚效应4配套设施尚不完善，停车、配套娱乐场餐饮市场存在空间所不足4服务质量尚待提高常熟需要一个餐饮娱乐场所的集聚地，餐饮娱乐行业需要集聚效应，更多的选择是顾客比较偏好的消费习惯虞景文华正是切合这一契机，打造城市客厅，主攻餐饮娱乐市场娱乐市场分析4常熟市的娱乐市场兴旺蓬勃，主要由夜总会、KTV、酒吧、网吧、电玩等业态娱乐市场现状组成，集中市中心地区4娱乐商家经营状况大多良好，知名品牌有天上人间、百度慢摇吧、8号会所等常熟需要一个娱乐场所的新地标，传统地区消费已经形成一定规模及忠实客群，新兴地区、新品牌的开发成为新的市场增长点虞景文华有发展娱乐市场的先天条件，未来将是娱乐市场的一块热土市场分析带来的启发商业商业有有空间空间常熟市常熟市商商业市场业市场处处于于不不完完全全竞竞争状争状态态，市场，市场有较大有较大空间空间常熟常熟餐餐饮饮娱乐娱乐业业态态发发展展迅速，迅速，也也是当是当今今国国内内发展的发展的趋势趋势，，餐饮娱乐餐饮娱乐业业发展快发展快本本项目项目定位定位于于常熟常熟新新客客厅厅，，重重点点挖掘挖掘餐饮餐饮娱