谁执钱江新城之牛耳？——气势与信心决定成败本报告是严格保密的。中国房地产市场服务的第一选择FirstChoice;BestSolusion报告思路?区域价值分析?项目价值分析项目分析?客户价值分析?类似市场、产品类案例分析型项目案例分析?推货策略?传播及推广策略?活动策略营销策略?展示策略?销售服务策略项目分析在一个公认的杭州新兴顶级豪宅片区本项目具备怎样的价值？钱江新城分析钱江新城建设背景：打造杭州中央商务区,构筑大都市新中心,增强中心城市综合竞争力,巩固和提升我市在长江三角洲南翼中心城市的地位。?2000年，杭州市委、市政府主导型开发模式政府提出了杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态。?钱江新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”。区域交通组织：便捷的地铁交通?1号线连接老城中心区与萧山、临平及九堡、下沙等区域，且经过钱江新城核心区与4号线相连；?2号线连接老城区中心区与城西三墩板块、萧山，经过钱江新城核心区边缘。?因此，对钱江新城区域的商业发展而言，地铁的开盘能盘活整个杭州市区与钱江新城的联系，尤其是沿线居民，对区域商业发展的利好不言而喻。1、方便未来入驻企业及其工作人员的出入，增强入驻的可能性；2、扩大钱江新城的辐射范围，尤其是增强与城西、城北主要居住区的交通联系，为该区域商业的发展提供消费源，增强区域商业氛围和人气。钱江新城是杭州未来高端CBD，目前写字楼分三个区域，水岸枫庭地处沿江豪宅聚集区成熟区普通写字楼住宅多为以前开发的2手房水岸枫庭所在位置CBD高端写字楼区目前没有在售住宅沿江豪宅聚集区商住楼，老住宅、高端新住宅混合分布钱江新城整体上是目前整个杭州市区住宅内价格最高的区域，提供产品以大平面为主，但户型分布广建面（单位：万平户型区间（单位均价（单位：元/平方住宅项目容积率销售率方米）：平方米）米）天宏.紫轩5.43.22?89-180未定未售林风.御树——388-2041700097%滨江.阳光海岸122.5380、4903600089%绿城.新绿城11.73?70-1802800086%绿城.蓝色钱江————160-500——未售景江城市花园11.24.86130-18013379?88%东方润园22.62.8200-50037765?89%金基.晓庐303.890-300?18955?77%新紫云.水岸帝景6.75.5100-20032094?87%杭州万象城145.5390、190-2302900097%钱江新城分析总结——公认豪宅区作为城市未来发展的核心区域因规划与景观的双重利好而已经成为豪宅集中区已开发项目夯实了公认豪宅地位启示：本项目位于公认豪宅区域，项目自身素质是否不负众望？我们需要研究本项目项目本体分析中等规模、精装修、高层、部分一线江景、混杂户型项目位置上城区甬江路与之江大道交叉口（四桥上桥口东面）发展商杭州枫远房地产开发有限公司占地面积：17936方总建筑面积：60352（其中住宅约4.4万平米）容积率：2.50?绿类型/规模化率：30%总户数：318停车位：322个物业类型精装修高层公寓交付时间2010年底建筑风格现代建筑风格开盘时间2008-1288平米两房；137平米三房；174平米4房；270平米4推售户型房销售价格19800元/平米起，均价25000元/平米优惠活动一次性付款95折本项目从2008年12月开盘以来未有大的推广举措?2009年02月26日雪峰水岸枫庭目前在售均价25000元/平米,一次性付款可享受95折，按揭待确定房源后才可享受优惠。?2009年02月09日雪峰水岸枫庭目前在售均价25000元/平米。户型面积88-200多方右。?2009年01月06日雪峰水岸枫庭目前在售均价25000元/平米。户型有88-200多方右的户型，均为精装修房源。?2008年12月18日雪峰.水岸枫庭开盘，一次性推出全部房源共300余套精装修，户型面积在88－270平米之间，开盘均价25000元/平米。?2008年11月10日预计年底开盘?2008年7月29日雪峰.水岸枫庭预计十月份开盘,300多套房源,户型89-500,预计2010年年底交付??杭州枫远房地产开发有限公司开发的水岸枫庭高档精装修住宅项目隆重开工，浙江省国资委主任陈正兴、杭州市人民政府副秘书长王光荣等领导同志莅临开工典礼现场并为水岸枫庭奠基。目前项目仅有两处简易展示接待处售楼处1地址清泰街348号雪峰大厦一楼现场有模型、户型图等简易销售工具；售楼处2地项目现场简易蓝色工棚址现场仅有户型图，一名女讲解员，衣着、讲解欠专业；宣传物料调性较低，不符合一线江景豪宅地位一幢户型分布270270362362383174135270878813722713713717487881742278717422710510522788174878788174878788878788二幢户型分布383362362216268270135174878887227137174137137174227137174227105105174227888817488881748888多产品组合，卖点众多，但价值传递不清晰户型面积套数占比面积占比套数总面积（方）（方）（%）（%）高投资系列8710232.08%887420.08%884815.09%42249.56%105165.03%16803.80%高舒居系列135144.40%18904.28%1373811.95%520611.78%高舒居系列:双套1744815.09%835218.89%房21610.31%2160.49%空中别墅系列227144.40%31787.19%270319.75%837018.93%36241.26%14483.28%38320.63%7661.73%合计318　44204　差异化产品：87~89方两房产品，片区稀缺的最具投资性产品88方89方89方总价：210万起总价：210万起总价：210万起136~174方居家产品，片区双厅|双套房舒居物业174方136方137方总价：400多万总价：300万起总价：280万起227，270平米产品一梯一户|跃式，片区最舒居产品228方269方总价：500万起总价：700万起275228平米以上产品通透性、采光、尺度俱佳，一梯一户+空中超大花园,专利产品，绝对稀缺以细分产品线PK区域品牌开发商产品策略建立项目绝对产品信心营销力?国家专利产品申请，变单纯的产品力为价值产品有张力的营销力?外观专利；合府、空中官邸?产品专利：内院、空中院落、跃庭补缺产品同类产品?高标准、宽视野打造产品；产品力?换位思考，由客户体验及需求指导设计?最大限度提升产品价值；重新树立产品，清晰化产品线，强化项目产品价值，变产品力为营销力?建立差异化的创新设计点；项目四至：东西豪宅环绕，南向江景景观被中级人民法院阻挡，北向有较远的昭示性富春路水岸枫庭绿城·新绿园滨江·金色海岸杭州中级人民法院滨江·阳光海岸之江路钱塘江项目本体分析——产品混杂、顶级产品独揽景观及梯户比优势?顶级产品独享绝版景观资源?居家类户型存在一定缺憾，基本无优势?小面积公寓产品存在缺憾，同时不符合市场近乎完美的多有缺憾的区域优势不匹配产品价值一、纯粹性匹配——哪个富翁愿意和平民住不一起？二、形象匹配——这样的形象不卖25000？差距三、产品——有富人还愿意住90平米的房子吗不匹配？90方——意向购买90方的人为什么不选择滨江？总价：210万起好贵啊，滨江房子90平才70万！90平客户这么小的房子，怎么住啊！四、展示匹配——什么都看不到我为什么要不掏钱？样板房体验中信.红树湾会所客户接待区域模型展示区域五、服务不匹配——豪宅生活体验在买房时无法享受？工作人员迎宾是不是以往的价值梳理出现了问题？作为一个豪宅项目怎能与片区内所有项目比较？客户的置业倾向是否更加偏重本区域？可否选择一种户型分类方式重新梳理价值我们需要重新挖掘片区价值、客户价值和项目价值重新挖掘片区价值本项目所处位置究竟应该怎样定义？望江东路、飞云江路、富春路与钱塘江围合区域内不足2000米的江岸线上坐落着目前杭州市最集中的豪宅楼盘富春路望江东路飞云江路绿城·蓝色钱江绿城·新绿园本项目滨江·阳光海绿城·春江花滨江·金色海岸月岸滨江·金色海岸——杭州市内最知名豪宅之一项目位置城区钱江新城CBD区域内，之江路与姚江路交界处发展商杭州滨江房产集团有限公司物业公司：香港戴德粱行建筑设计单位:澳大利亚柏涛设计事务所；协作单位景观设计：香港贝尔高林公司；整合推广：深圳黑狐广告；总建筑面积：220000平方米类型/规模容积率：2.45?绿化率：37%总户数：569户车位：1.6：1物业类型13幢18～28层高层交付时间2007-09-30?建筑风格现代建筑风格配套规划底楼1-2层商业推售户型200-400方销售价格2手均价：36223元/平方米（精装）绿城·春江花月——绿城首个钱江新城豪宅大盘项目，区域内指标性豪宅项目项目位置绿城.春江花月位于上城区杭州市之江中路发展商杭州绿城房地产开发有限公司建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司。协作单位景观设计：澳大利亚Place景观设计公司。占地面积：250125平方米总建筑面积：440000平方米类型/规模容积率：2.11?绿化率：37%总户数：2000物业类型小高层交付时间2006-12-30?建筑风格现代建筑风格配套规划底