吴江中新项目市场报告博思堂地产综合服务股份有限公司2011年8月14日目录城市区域背景房地产现状项目属性分析大势机会竞争市场分析项目市场定位项目客户定位项目产品定位项目价格定位城市区域背景房地产现状项目属性分析大势机会竞争市场分析项目市场定位项目客户定位项目产品定位项目价格定位吴江整体规划：一市双城，人口导入以松陵为中心聚集?城市性质：临沪重要的制造业基地，著名绸都，太湖东岸江南水乡旅游城市；?市域空间结构：分为五个相对独立的片区和?一市双城?的空间结构。松陵整体规划：城市南拓西进，整合运东锦湖路本绣湖路案运东片区工业区域道运山湖路河京东杭大路庞运山?松陵城区发展方向：“东整、西进，南拓、北融”?东整：将运东发展成为以制造和加工业为主的工业园区；?松陵城区空间拓展的主要方向是向西和向南；?松陵分为五大片区：运东片区、老城片区、城北片区、和南部新城片区、滨湖片区；?南部新城片区规划为具有现代文化、商业金融、教育科研、生活居住等功能的综合区；松陵产业布局：形成“一核四片”的功能布局，运东定位制造业集中区城北片区现代服务业运东片区以制造业为主的工业滨湖片区区老城片区旅游业为主生传统产业态区城南新城以服务业为主的行政、文化区?松陵老城区、南部新城和滨湖新城，是吴江政治、经济、文化和服务的核心区，进一步完善城市公共服务设施，加快“退二进三”步伐，功能由生产向服务转变；?运东和城北片区是深化对外开放，发展先进制造业和现代服务业的集中区，重点发展外向型经济，立足电子信息产业集群，大力引进产业链前端基础材料，培育壮大新能源、新材料、生物医药等新兴产业，全力打造新高能级产业组团。松陵人群分布：运东以产业为依托导入外来人口，城市中产向运西集聚城北片区本地和外地人运东片区滨湖片区老城片区本地乡镇和外地人本地及新吴江人本地人为主为主为主城南新城本地人为主?城北片区：本地和外地人为主；老城区和城南新城：以吴江本地人为主；?滨湖片区：以本地及新吴江人为主；运东片区：本地乡镇和外地人为主大势总结：?“一市双城”的空间结构，松吴合体大势所趋；?城市重点拓展方向为“南拓、西进”，运东非发展主线；?“一核四片”的空间结构下，运东大力发展工业；?吴江本地人多集中在运西，运东以外地人为主。吴江人认知度运东：一个集聚大量外地人的宜产不宜居的工业区运东的身份和地位的先天不足已然形成城市区域背景房地产现状项目属性分析大势机会竞争市场分析项目市场定位项目客户定位项目产品定位项目价格定位吴江楼市格局——吴江房地产市场表现出三足鼎立的格局，这其中又以松陵板块表现最为突出；而在整个客户格局中，显露出内需为主、高端外溢、吸纳投资的整体态势。松陵板块（包括开发区）、盛泽两大板块是吴江房地产市场门户区域。这其中又以松陵板块表现最为突出。我们接下来分析的重点主要集中在松陵板块.松陵格局——以运河为界，松陵板块两分天下。城北板块运东板块滨湖新城城南板块京杭运河大格局：东工西居运西板块：主要包括城北板块、滨湖新城板块和城南板块，此版块为松陵镇最热，也是政府规划发展的板块。运东板块：区域内主要以工业用地为主，住宅项目寥寥无几，次板块房地产发展较为落后，项目档次整体不高，是一个待开发和规划的板块。项目规模——“运西”项目体量均较大，最小也有25万㎡，“运东”项目体量均较小，最大不过35万㎡。运西运东项目名奥林清新港天中南世瑞景国迎春华新湖明奥林运阳光嘉尚东国格林华海悦花幸福里称华城纪城际府珠城河湾园际城园建筑面积（万1501095039251651235271.52025㎡）产品户型——“运西”以中大改善性户型为主，而“运东”则以中小刚需性户型为主。运西运东项目名奥林清新港天中南世瑞景国迎春华新湖明奥林运阳光嘉尚东国格林华海悦花幸福里称华城纪城际府珠城河湾园际城园140-主力面160-100-90-20280-20078-13027078-12680-13875-10539-4882-11680-120积（㎡）180143产品类型——“运西”产品类型非常丰富，而“运东”多以多层、小高层为主，产品形态过于单一。运西运东项目名奥林清新港天中南世瑞景国迎春华新湖明奥林运阳光嘉尚东国格林华海悦花幸福里称华城纪城际府珠城河湾园际城园多层、多层、高层、多层、多层、小高层、多层、小高层、洋房、小高层、花园洋多层、多层、产品类高层、小高层、高层、多层、联排、高层、房、合小高层小高层多层高层、型洋房、高层洋别墅高层高层双拼、洋房院洋房别墅别墅独栋产品品质——“运西”主要以高品质大盘为核心，“运东”缺乏品质楼盘，主要以中低端小盘为主。奥林运河湾海悦花园奥林清华新港天城中南世纪城新湖明珠城阳光嘉园幸福里运西楼盘运东楼盘产品价格比较——“运西”板块均价在8000以上，“运东”均价在6500左右，形成价格洼地。运西运东项目奥林新港中南瑞景迎春新湖奥林幸福阳光尚东格林海悦名称清华天城世纪国际华府明珠运河里嘉园国际华城花园城城湾小高洋房63008300-650073006800600063007000价格8300待定层8600，90008500高层待定开发商品牌——“运西”板块以金科、恒达、中南为首的大型开发商占据主力市场，“运东”以本地小型房企为主，势单力薄。运西运东项目名奥林清新港天中南世瑞景国迎春华新湖明奥林运阳光嘉尚东国格林华海悦花幸福里称华城纪城际府珠城河湾园际城园恒达房苏州新江苏中苏州瑞江苏伟新湖臵吴江恒苏州华吴江山吴江众苏州华苏州东开发商产港南建设景房产业房产业达房产鼎臵业鹰众盛业东城方九龙去化分析——运西中高端项目引领去化，运东刚需成为市场主力。运西去化面积比例运东去化面积比例180㎡以上,15%90㎡以下,16%180㎡以上,8%144-180㎡,9%90-120㎡,16%90㎡以下,35%144-180㎡,26%120-144㎡,18%120-144㎡,27%90-120㎡,30%?中高端舒适性户型成为市场主力需求?中低端刚需型户型成为市场主力客户比较——“运西”客户吴江全市，“运东”客户主要来自于运东当地的产业刚需客户。运西运东项目名奥林清新港天中南世瑞景国迎春华新湖明奥林运阳光嘉尚东国格林华海悦花幸福里称华城纪城际府珠城河湾园际城园运东周城南和城南和边和苏老城区运东本老城区老城区城南本运东本运东本运东本州吴中和城南地刚需运东本运动本客户为客户为地客户地客户地客户地刚需南部客客户为为主地地客户主---主为主为主为主为主户为主主格格不入的运东客户单一，产品单一，品质低端化，运东与松陵大势俨然格格不入我们是立足运东，寻求机会还是跳出运东，改变格局呢？城市区域背景房地产现状项目属性分析大势机会竞争市场分析项目市场定位项目客户定位项目产品定位项目价格定位项目区位——位于松陵运东板块，不在城市重点发展方向，板块整体定位于吴江现代制造业为主的工业区域。锦湖路运东片区本工业区域绣湖路案运京东山湖路杭大庞运道山河路?吴江紧邻苏州城区，是苏州未来人口导入地之一；?项目位于吴江的行政镇——松陵镇，但不在城市发展的重点方向，处于工业区域；?吴江城区与项目隔河相望，地理区位近在咫尺。地块交通：“三横三纵”便捷交通，到市区仅10分钟。锦湖路京杭运河绣湖西路本地块山湖西路运运庞河东庞大山南中路路道路地块实况及四至——周边配套:地块周边无大型商业配套，且工厂较多，运河亦产生一定的噪音干扰。运东商业广场三里桥英汉双语幼儿园世纪华联开发区管委会庞山湖综合市场锦都苑商业街本案地块西边河道为运输河道，对项目会造成一定的噪音影响。项目规模——项目规模较小，发展空间受到一定限制。项目规模奥林运河湾12万方幸福里35万方阳光嘉园27万方8万方小体量尚东国际1.5万方格林华城20万方海悦花园25万方本项目8万方项目品牌——中新臵地，城市专业运营房产企业，给予项目足够的想象空间。项目属性梳理?冷门板块?运东中部区域属性?区域工业规划为主?中高容积率?小规模?无大型配套项目属性劣势及风险机会及优势小规模交通距离环境一般﹥中新品牌周边无配套无明显资源可用项目自身有机会，但相比劣势风险，支撑力不足项目发展方向思考板块先天放眼吴江，群雄逐鹿人群认知×自身限制目标立足运东，开拓引领是否有机会？立足运东，又有哪些机会？站在当前的市场看未来城市区域背景房地产现状项目属性分析大势机会竞争市场分析项目市场定位项目客户定位项目产品定位项目价格定位政策背景——限购令豁免区长三角近期限购城市分布图苏州限购的市区是指沧浪、吴中、相城、金阊、平江、苏州工业园区、高新区7个区，不包含吴江市五县市。南京苏州楼市限购令核心细则?对在市区已拥有2套及以上住房的本市无锡户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家苏州上海庭，暂停在本市向其售房。（不包含五县市）?不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。?调整完善商品房销售价格申报制度，将申报价格由原来三个月内不得调高，杭州调整为今年年内原则上不得调高。宁波金华温州吴江历年GDP走势图吴江历年三产比例图900100%80080%700吴江经济分析：600经济水平逐年上升，经济抗风险能力较强，民营经济快速发展，吴江中高60%500端财富阶层基础雄厚。40%40030020%2000%100200120022003200420052006200720082009020012002200320042005第一产业20062007第二产业2008第三产业2009?GDP以平均每年15%以上的增长率快速增长趋势，城市经济竞争力非常强劲；?第二产业仍占据经济主