中中国国雪山雪山温温泉旅游度假小泉旅游度假小镇镇————总总体体发发展策展策划划————前前言言中国雪山温泉度假小镇，是一个超大型复合旅游地产项目，具有体量大、周期长、系统性强、生态复杂的特点，毋庸置疑，开发具有一定难度，而对项目策划者与运营商而言，在旅游业持续走强但国内商旅地产大浪淘沙的市场背景下，项目面临着巨大的机遇与挑战。那么，项目将如何——重修庙宇再塑金身目目录录：：项项目定位篇…………………目定位篇…………………0202项项目旅游篇…………………目旅游篇…………………2424项项目目发发展篇…………………展篇…………………6868————项项目定位篇——目定位篇——一、一、项项目目发发展的基本思路展的基本思路（一）旅游业发展态势（二）项目的资源梳理（三）项目发展基本思路（一）旅游业发展态势（一）旅游业发展态势1、世界旅游业发展态势高层次?旅游业作为一种服务贸易，已度假旅游人均GDP＞3000美成为全球发展最快、提供就业元机会最多、前景最广阔的产业，旅游业的经济收入已超过机休闲旅游械制造业、汽车制造业和石油人均GDP＞2000美工业，并呈现出与经济全球化元同步加速发展的态势。?而正是经济的发展、收入的提观光旅游人均GDP＞1000美低层次高，促使了旅游业经济总量、元旅游类型、服务品质的提高。?总体来看，世界旅游正从休闲旅游向度假旅游过渡。?西方发达国家人均GDP在5000美元以上，已进入度假旅游时代。?而“6S+1F”旅游产品（旅游目的地）一直以来都是世界休闲度假旅游的热点地区。““6S”——Sand6S”——Sand（沙滩）、（沙滩）、SunSun（阳光）、（阳光）、SeaSea（大（大海）、海）、SpringSpring（温泉）、（温泉）、SnowSnow（雪山）、（雪山）、SaltSalt（盐卤）（盐卤）““1F”——Forest1F”——Forest（森林）（森林）?项目区域集中了雪山、温泉、森林三大亮点元素，对跨国游客具有极强吸引力，有可能成为一处重要的休闲度假旅游目的地。?因此，项目如想抓住入境旅游游客，必然要向休闲、度假旅游靠拢。2、中国旅游业发展态势?中国虽然人均GDP不到两千美元，但受地域经济差别（沿海等发达地区人均GDP已达到5000美元）影响，大众化的观光旅游已发展到极致，中产阶级追求的休闲度假旅游也正蓬勃兴起。?可以说，中国正处在观光旅游与休闲旅游的过渡时代，部分地区甚至出现了度假旅游的需求。?中国旅游业的转型，迎合了世界发展的趋势，据专家预测，到2020年中国将成为世界第一大旅游目的地。?入境旅游正持续增长，国内旅游需求正在持续上升，中国各大旅游景区在旅游高峰期人满为患，游客旅游诉求的多样性也得不到充分满足，需求催生了市场的大变局。而随“城市病”的出现与节假日的增多，中产阶层引导的城市近郊游、休闲游正成为旅游业的最大热点。?项目的发展应适度超前，休闲游既保证满足现有游客需求，又具有广阔的功能升级空间。2005年十一“黄金周”的黄山2005年十一“黄金周”的香山3、四川旅游业发展态势四川省旅游业总体发展态势良好，旅游人数与收入增长均强于国内平均水平，这得宜于四川省旅游资源的特色突出。2001-20052001-2005年四川旅游收入分析年四川旅游收入分析800700600500同比增长27.4%，高于400全国平均水平，成为西300200部旅游业一大亮点100020012002200320042005Total314380.0420.0566.0721.0单位：亿元2001-20052001-2005年四川年四川国内国内旅游人旅游人数数分析分析14000120001000015%8000同比增长，居6000全国第五位40002000020012002200320042005Total63357218.08403.011426.013164.0单位：万人次?从省内市场需求的角度分析，四川特别是成都周边的休闲旅游需求十分庞大，“农家乐”的经久不衰就是强有力的证明，这种现象与成都休闲的城市性格与四川人的旅游消费习惯密不可分。?虽然四川休闲游存在休闲模式单一、同质化竞争严重的现象，但依然火暴的市场证明了休闲游上升空间的巨大，如何迎合市场需求，开发新的休闲游品种是政府、商家共同关注的焦点。除了麻将，四川人似乎找不到其他的休闲项目?综上所述，项目应将休闲旅游作为发展的基本方向。?休闲旅游符合世界旅游发展的形势，保证了项目对境外游客的吸引力。?休闲旅游同时也是中国旅游发展的热点、更是四川旅游发展的空白点与难点。?虽然走休闲旅游的道路保证了项目的市场空间，但在产品上必须实现突破，规避同质化竞争。?因此，我们有必要通过资源的分析，明确我们旅游开发的资源侧重点。（二）项目的资源梳理（二）项目的资源梳理1、资源梳理旅游特色旅游特色资资源源自自然然资资源源温泉生物多样性优势明显雪山天然避暑胜地，山形水势富有变化，景致突出原生态自然环境川溪河水清流长，已在形成一条人居走廊周周边边特色特色资资源源梳理梳理人人文文历历史史资资源源雾中山佛教文化大邑县历史悠久，文化厚重鹤鸣山道教文化花水湾本地原生态人文资源比较匮乏中医种植基地生态农业基地2、资源的旅游开发价值判断?项目资源禀赋丰富，同比其他景区，雪山、温泉、原生态自然环境，优势最为突出。?对于雪山资源来说，其存在先天性的季节性矛盾，且离项目核心的花水湾区域还具有一定距离，在开发深度与开发价值上存在一定局限。?对于原生态自然环境来说，虽然与休闲旅游关联度高，但同比成都周边景区优势不够突出，且在开发中必须考虑原生态的自然承载力问题，故不能作为项目的旅游核心资源。?无论是从与休闲旅游关联度、开发深度和价值回报的角度论证，温泉已具备作为区域旅游开发核心资源的条件，历史上曾经的辉煌也侧证了这一点。?将温泉作为区域旅游发展的核心资源，这一论点在我们对旅游专业人士与旅游爱好者的深访中也得到了认同。?在将温泉作为核心资源的同时，为规避其他项目竞争，我们对资源进行整合。资源整合产生的旅游价值延伸点，才是我们项目的独有特色。?从这一点来判断，雪山资源独特性突出，是我们项目打造休闲旅游的资源卖点，而原生态资源是我们项目打造休闲旅游的基础。（三）项目发展基本思路（三）项目发展基本思路综综上所述，上所述，项项目目应应走以走以温温泉泉为为旅游旅游核心核心资资源，雪山源，雪山为独为独有有卖卖点，点，原原生生态态自自然然资资源源为为基基础础性性资资源的休源的休闲闲旅游旅游发发展思路。展思路。然而以温泉为核心的景区在四川境内并不少，我们将通过成功案例分析，确定适宜项目的发展模式，确定项目基本产品层次。二二、、项项目目发发展的基本模式展的基本模式（一）国外温泉旅游发展基本模式（二）国内温泉旅游发展基本模式（三）项目温泉旅游发展基本模式（一）国外温泉旅游发展基本模式（一）国外温泉旅游发展基本模式?由于国外旅游业成熟度远高于国内，且成功的国外温泉旅游胜地大多经过了长时间的积累、发展，故他们的发展模式在国内不一定具备可复制性。?但国外温泉大多面向休闲旅游游客与度假游客，故对国外成功案例共性的借鉴有助于我们确定项目的基本功能与发展模式。1、案例研究案案例例核心核心资资源源主主要要设设施施品品牌牌形象形象温泉法国埃维昂疗养中心、滑水场集娱乐、保健、度假阿尔卑斯山、高尔夫、会议中心会议于一体的综合性(Evian)日内瓦湖、赌场等旅游胜地康体美容中心、18瑞士巴得拉加茨温泉洞高尔夫球场、高档瑞士休闲胜地(BadRagaz)其他休闲设施温泉酒店、滑雪场、水上乐园等温泉疗养中心、国际会议中心、度假名流汇集的世界级温德国巴登巴登温泉别墅区、欧洲第二泉疗养、旅游度假和大音乐厅、国际赛(Baden一Baden)自然资源国际会议胜地马会场、名牌购物街等案案例例核心核心资资源源主主要要设设施施品品牌牌形象形象许多全球知名的王温泉“加拿大Spa之乡”疗养中心、度假别公贵族和影视明星自然资源墅区、名牌购物街每年都会定期前来哈洛森温泉人工造景度假基地温泉疗养中心、剧院、英国的音乐之旅古罗马建筑和文化世界著名的文化之皇家马戏场、女皇节日之城旅的温泉疗养胜地巴斯圣泉广场、巴斯大教堂著名旅游景点疗养中心、小巧的日本温泉的代表温泉世界著名的文化之日式旅馆、高档温旅的温泉疗养胜地登别温泉自然资源泉酒店2、共性研究通过对比，我们发现虽然国外温泉有的突出疗养，有的突出度假，有的是以综合型发展，以下几个基本功能是必不可少的：?国外温泉景区各有侧重，但在温泉产品本身都超越了简单温泉洗浴层面，重点突出“疗养、保养”的基本功能，基本上都设立有疗养中心或美容、保健中心；?各温泉旅游区针对客群需要，增加了各种休闲娱乐设施，比较常见的有休闲运动设施、特色购物街、剧场等；?大多设立有相应的商务、会务配套设施，甚至是单独的大型会议中心等。?通过分析我们发现，“温泉洗浴+疗养保健+娱乐休闲+商务会务配套”的基本功能组合是国外成功案例所共有。?我们项目是否也必须具有以上四个功能，他们之间的关系又是如何呢？?我们将在借鉴国外成功案例的基础上，继续比照国内温泉成功开发模式，总结出本项目基本发展模式，并初步确定本项目产品架构。（二）国内温泉旅游发展模式分析（二）国内温泉旅游发展模式分析?现阶段致中国温泉成功开发模式主要分三种，典型案例如下：案例温泉区位开发模式成功因素①集休闲度假、观光娱乐、运动健身、康体养生、商清新温矿泉距离广州2H远离城市的综务会议于一体的大型综合性温泉旅游度假区②提供不同旅游度假区车程合式开发档次的温泉旅馆,满足各层次游客需求③温泉区优美舒适的自然生态环境。依托城市的疗①潜力巨大的客源