上海同策房产咨询股份有限公司2010.08.05波司登国际大厦项目营销策划报告谨呈：波司登国际控股有限公司专业至上，服务至楔子基于我司对本案所处的市场环境，及本案与边竞争对手的系统分析、判断，展开了本次项整体定位探究。在项目整体定位的基础上，我们重点围绕项定位的执行和项目销售计划的实施等方面进行统的阐述。周目目系专业至上，服务至我们能提供什么我们的目标客户需要什么分析定位方向项目整体定位项目企划执行项目业务执行【报告基本思路】我们的竞争对手在做什么我们面对怎样的办公楼市场专业至上，服务至我们面对怎样的办公楼市场arketM专业至上，服务至受金融危机和国家宏观调控的影响，2008年和2010年的办公市场呈供过于求的态势，而2007年和2009年市场则呈供不应求的态势；2010当年上海办公市场供求比达到1.67，市场呈供过于求买方行情；2010年1-3月办公市场供应较为平缓，4-7月的供应量大幅上升，达到25-30万平米；除了4月份市场成交量在20万平米，其余月份成交量都维持在10万平米左右。???》市场观点：上海办公市场整体呈现供过于求，目前成交量不容乐观专业至上，服务至成交价格方面，07年至今一路高攀，2010年上半年上海市办公成交均价达到19665元/平米；2010年上海市办公成交均价呈先升后降趋势；1-3月份呈上升态势，3月份达到25469元/平米的峰值，从4月份开始进入下降通道；目前成交均价为13567元/平米，低于年初的价格水平。??》市场观点：上海办公市场价格逐渐走高，2010年开始进入下行通道专业至上，服务至杨浦区供应量在09年达到市场高峰，去化情况佳；受到宏观环境的影响，2010年当年的市场供求比为1.44，但累计供求比为0.98，杨浦区办公市场基本呈供求平衡的局面。2010年，杨浦区办公市场供应量主要集中在3和4月，供应项目为五角丰达商务广场和创智天地科教广场项目；受到供应量的影响，成交量在4月份达到最低后连续两个月呈上升趋势。??》市场观点：杨浦区办公市场整体供需平衡，2010年供应量出现缩水落专业至上，服务至杨浦区办公成交价格呈上升趋势，由2007年的13816元/平米上升到2010年的18958元/平米；受到五角丰达个案的影响，4月份成交均价为21868元/平米，达到价格峰值；2010年上半年均价涨幅达到33.4%，月平均涨幅为6.7%。目前成交价格回落17158元/平米。??》市场观点：杨浦区办公市场价格呈逐年上涨趋势，2010年价格创出新高，目前出现回专业至上，服务至五角场板块累计供求比为1.17，较杨浦区高0.19；五角场板块办公市场供给量大，区域办公市场供给量充足，需求难以及时消化，市场竞争相当激烈。2010年，五角场板块办公市场供应量主要集中在4和5月；相应的去化量也随之上升，6月份去化量为0.91万平米，较年初增加了5倍。??》市场观点：五角场板块办公市场供应量充足，去化压力较大，竞争激烈专业至上，服务至五角场板块办公成交价格也呈稳步上升趋势，但是其成交价格高于杨浦区；2010年，五角场板块成交价格波动幅度很大；由于五角丰达商务广场的入住，从而拉高了板块的成交量和成交价格，6月份成交价格为20479元/平米，预计后期成交价格将依然会维持在该价格水平。??》市场观点：五角场板块办公价格受成交个案影响波动较大，五角丰达是主力成交项目专业至上，服务至市场小结在这样的市场行情下，本案必须进行项目精准定位，实现整体价值最大化。宏观市场行情让我们看到，进入年，杨浦的办公市场挑战与机遇并存办公市场成交并不乐观，成交速度缓慢，供大于求的市场行情，市场竞争激烈后续楼市政策性不明朗性，使得短期内办公市场行情不会有较大的转变2010专业至上，服务至通过与区域竞争对手比对形成区域独特的项目标识如何进行项目的精准定位？专业至上，服务至我们的竞争对手在做什么ompetitionC售罄招租在售专业至上，服务至绿地汇创新纪元金宏商务大厦本案财富国际凯迪金融怡富广场五角丰达沪东金融蓝天大厦周边项目分布图创智天地富庆国定中环大厦万达广场A座小户型、精装修以投资客为主34%2010-5-8精装修28000-2900043-70铂宫区位优势、生态以钢铁贸易类客户为主40%2010-5-28地面架空地板、墙面乳胶漆、矿棉板吊顶25000138-1500五角丰达商务广场卖点客户去化率开盘时间装修标准售价（元/平米）面积段（平米）项目名称专业至上，服务至在售项目较少，其中纯办公项目只有五角丰达，而铂宫属于精装修的产权式酒店；装修出售，其中五角丰达标准装修，铂宫为精装修项目；??■在售项目专业至上，服务至■招租项目租金较低，其中五角场核心区域办公租金在3-4元/平米天，装修交付逐渐成为主流；区域客户以贸易、IT科技、建筑设计、金融、证券以及医疗等行业为主。区位优势行业金融、证券、医疗等行业80%毛坯3.3-3.51500起万达广场A座5A甲级写字楼、知名物业管理贸易、IT科技、建筑设计类企业预租标准交房，地面为架空地板3-4150-1000凯迪金融大厦低租金环保工程、贸易、IT科技以及装修等90%矿棉板吊顶、乳胶漆墙面、水泥地面2.5（含物业、中央空调费）87-172金宏商务大厦卖点客户去化率装修标准租金（元/平米天）面积段（平米）项目名称??··考专业至上，服务至注：租金为小业主报价，仅供参售罄项目租金水平较低，其中创智天地最近最高，达到4.5-5元/平米.天，其他项目的租金报价在2-3元/平米天；区域客户主要以贸易、IT科技、教育培训、金融、等中小型企业为主，伴随着区域影响力的提升，交通、商务氛围的改善，区域逐渐受到大中型企业的关注，思科、日立、甲骨文、百度等世界500强企业都已经入住。中小型企业为主，行业较分散2.6-3.0新纪元国际广场贸易、IT科技、金融、房地产等2.1-2.3怡富商务广场广告设计、能源、投资等中小型企业为主2.2-2.6绿地汇创国际广场教育培训、IT科技、贸易等2.4-2.7富庆国定大厦钢铁、贸易、IT科技以及机械等2.5-3.0蓝天大厦钢铁、贸易、儿童教育、银行等2.3-2.4沪东金融大厦钢铁、贸易、保险、银行等2.3-2.5中环国际大厦IT科技、咨询、金融等4.5-5创智天地入住客户租金（元/平米天）项目名称???··■专业至上，服务至5.58米办公层高，10m大堂挑高；便捷交通、五角场辐射；新纪元国际广场区位优势，20个空中花园；5A甲级写字楼；知名开发商怡富商务广场500平米生态中庭；智能遮阳和通风系统；2星级绿色建筑；十大节能技术绿地汇创国际广场轨道交通优势，小户型，享受区域优惠政策；富庆国定大厦区位优势，现房，整层面积小蓝天大厦区位优势，5A甲级涉外写字楼沪东金融大厦区位优势；商住楼；自身商业配套中环国际大厦花园式办公环境；智能化配套创智天地国际5A办公配置；区位优势；便利交通万达广场A座5A甲级写字楼；知名物业管理凯迪金融大厦低租金金宏商务大厦小户型；精装修铂宫区位优势；3000米的中央花园；5A甲级写字楼五角丰达商务广场核心卖点项目名称目前区域市场项目定位都集中在区位优势和自身产品的特性的挖掘项目卖点总结■专业至上，服务至本案市场定位方向五角场城市副中心的区位价值明确核心目标客户、凸显真实需求专业至上，服务至目标客户在哪，他们真实需求是什么？专业至上，服务至我们的客户需要什么equirementR专业至上，服务至本案位置:杨浦区政德东路103号总占地面积：10311m总建筑面积：60886m地上建筑面积：40000m地下建筑面积：20886m容积率：3.88??????????目的经济指标项专业至上，服务至东至国和路南至政德东路西至国栋路北至政府路东国和路北政府路南政德东路西国栋路项目的道路四至专业至上，服务至国和路停车场椰泰公寓同济第二初级中学本案金信公寓周边环境多为老式居民住宅、教堂、学校和停车场，缺乏商务氛围项目的周边环境专业至上，服务至步行至三门站14分钟(1.2公里)从最常规的轨道交通来看，项目距离两个站头均有15分钟的路程步行至江湾体育馆站15分钟(1.2公里)项目的轨道交通企业发展方向企业发展阶段专业至上，服务至稳定阶段成熟阶段企业发展已经具有强大的资金实力。办公物业以购买形式为主。在选择办公物业，更加关注项目交通、区位和物业形象。希望办公物业能够提供更加多元的商务配套，强调商务交流平台。办公环境能够更多地融合企业文化，人性化办公环境，让企业员工能产生更多归宿感和向心力。商务办公需求的升级。发展阶段初步完成企业原始积累，开始注重办公环境，交通条件，办公楼形象。以租赁办公物业为主，开始考虑购买办公物业。企业发展阶段特征分析生存阶段项目对于吸引成熟阶段、稳定阶段的客户有一定难度创业初期资金缺乏，办公空间需求不大，租金承受能力较小，办公物业基本上租赁的形式。》各类型企业客户需求分析杨浦宝山虹口外区外省市专业至上，服务至已购客户区域分析39%20%24%7%10%自用投资皆可竞争对手客户分析五角丰达成交客户分析69%19%12%项目的客户来源以杨浦虹口宝山的企业为主客户购买动机□企业购买自用占69%，个人购买投资占19%,投资自用皆可占12%；□杨浦区本地客户占39%，周边区域虹口占24%，宝山区客户占20%，本市其他区域客户占7%，外省市客户占10%，》目标客户来源界定专业至上，服务至本案目标客户锁定以杨浦虹口宝山为主要来源发展上升期的中小型企业客户为主专业至上，服务至本案产品力对于项目定位方向是否有支撑？专业至上，服务至我们能提供什么roductP专业至上，服务至项目位置属于五角场板块，距离五角场中心环岛12